房屋租賃合同糾紛案例

一、違約金的性質

——廣州市番禺區某經濟發展公司與黃某某廠房租賃合同糾紛案

【案件事實】

原告：廣州市番禺區某經濟發展公司（以下簡稱某經濟發展公司）

被告：黃某某

1998年6月11日，某經濟發展公司和黃某某簽訂了一份廠房租賃合同，約定黃某某租賃萊經濟發展公司廠房一間，租期為七年零四個月，租金共為233萬余元，黃萊某應于每季度中旬20日前交付當季度租金，每逾期一天須支付2％的違約金。若黃某某逾期三月不交租金，某經濟發展公司有權解除合同。因黃某某拖欠租金，2003年5月19日，某經濟發展公司將黃某某告上法庭，訴稱：黃某某無故拖欠2002年租金3萬余元以及2003年第一季度租金8千余元至今未交付，故請求法院判決解除雙方的租賃合同，并判決被告支付拖欠廠房租金及違約金共9萬余元。被告對原告主張的事實沒有意見，但認為雙方約定的違約金過高，且不同意解除合同。

【案件結果】

法院根據《合同法》第二百二十六條、第二百二十七條，判決解除原、被告的租賃合同，被告支付原告租金4萬余元及違約金（按照中國人民銀行定的標準計算利率）。

【爭議焦點】

違約金數額是否合理

法院認為，被告的行為構成違約，應當承擔違約責任。不過每日2%的違約金過分高于原告因被告的行為造成的損失，故應當予以調整。

理論上，法院對違約金的調整是依照《合同法》第一百一十四條第二款的規定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”同時，根據《最高人民法院關于適用（中華人民共和國合同法）若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款的規定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為《合同法》第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。因此，法院是可以基于當事人的請求，根據本案的事實調整合同雙方約定的違約金。法院應以違約造成的損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯以及預期利益等綜合因素，根據公平原則、誠實信用原則進行衡平，當事人在訂立合同時也應當考慮違約金數額的合理性。

在本案中，原告按照每日2%所計算并主張的違約金數額為5萬余元，法院認為過高而予以調整。由于原告沒有拿出證據證明被告的違約行為給自己造成的損失數額大小是多少，因此法院根據被告的請求而調整違約金這一行為基本合理。

【案件評析】

本案給我們的啟示為：違約金是指合同當事人不履行或者不完全履行合同義務，違約方按照合同約定，支付給非違約方一定數量的錢款。根據我國《合同法》規定，違約金的性質以補償性為主，以懲罰性為輔。但是，法律對何時適用補償性違約金，何時適用懲罰性違約金，法律并無明確規定。筆者認為，在約定補償性違約金的情況下，當事人在請求補償性違約金之后，不能再請求其他債務履行或者債務不履行的損害賠償，根據補償性違約金的適用規則，按照約定的損失賠償額進行償付后，一般可不再考慮實際損失范圍。在約定懲罰性違約金的情況下，法律應當予以認可，只是對于不符合法律規定的部分要做出適當調整，這是個人利益與社會利益、意思自治與國家干預的平衡。但是，一般情況下，當事人沒有明確約定是懲罰性違約金還是補償性違約金，那就需要綜合各方面因素進行考量，包括違約情形、違約金額度等。筆者認為，如本案一樣，如果當事人是明顯地故意拖延履行的合同約定，那么，適用懲罰性違約金是合理的。