裁判要旨
案情
裁判
評(píng)析
1.違約金調(diào)整中的舉證責(zé)任分配
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,當(dāng)事人因違約金的過高或者過低而請(qǐng)求法院予以調(diào)整的,法院應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進(jìn)行調(diào)整。而要確定損失的大小,便首先面臨一個(gè)舉證責(zé)任分配問題,即哪方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任?一種觀點(diǎn)認(rèn)為,實(shí)際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道,另一方不可能舉證證明對(duì)方實(shí)際遭受的損失有多少,故應(yīng)當(dāng)由遭受損失一方就其遭受的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為,遭受損失一方?jīng)]有義務(wù)舉證證明自己損失的大小,而應(yīng)當(dāng)由另一方對(duì)損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任。
筆者認(rèn)為,首先,“誰主張,誰舉證”是一項(xiàng)基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則,除非法律有特別規(guī)定,否則均應(yīng)當(dāng)由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的情況下,仍應(yīng)當(dāng)由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。但應(yīng)注意的是,主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小,而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實(shí)際造成的損失,損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。其次,法律之所以賦予一方當(dāng)事人請(qǐng)求法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整的權(quán)利,是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的失衡,體現(xiàn)的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責(zé)任強(qiáng)加在遭受損失一方身上,在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔(dān)不利后果,其本身便難謂“公平”,與法律規(guī)定此項(xiàng)制度的本意背道而馳。因此,第一種觀點(diǎn)實(shí)不足取。
在本案中,雙方將逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)約定為日萬分之五,宏康公司認(rèn)為約定的違約金過高,便應(yīng)當(dāng)由宏康公司對(duì)約定的違約金過分高于給李春勤造成的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。一審法院直接認(rèn)定在無證據(jù)證明逾期交房給李春勤造成具體損失金額的情況下,應(yīng)當(dāng)參照同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失的依據(jù),而并未指明應(yīng)當(dāng)由哪方對(duì)違約金是否應(yīng)當(dāng)調(diào)整承擔(dān)舉證責(zé)任,存在不當(dāng)之處。對(duì)此,二審法院予以明確。
2.逾期交房給購房者造成損失的認(rèn)定
在商品房預(yù)售合同糾紛案件中,由于違約金可以根據(jù)合同約定進(jìn)行確定,故開發(fā)商首先需要舉證證明的便是逾期交房所造成損失的大小。然而,購房者因逾期交房所遭受的損失可能會(huì)受到購房的用途、房價(jià)的跌漲、房屋所處位置給購房者帶來生活上的便利程度等等諸多因素的影響,故確定逾期交房造成損失的大小很難形成一個(gè)客觀統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。
那么,究竟該如何認(rèn)定開發(fā)商逾期交房給購房者造成的損失呢?根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條,如果合同中對(duì)逾期交房違約金未作約定,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。從上述規(guī)定可以看出,最高人民法院在合同未對(duì)違約金作出約定的情況下,明確將同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)作為確定逾期交房給購房者造成的損失賠償額的依據(jù)。之所以如此規(guī)定,是由于同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)與購房者可能遭受的損失存在一種最大程度上的相似性。因?yàn)樵谟馄诮环康那闆r下,購房者通過租用同地段同類型的房屋,亦可以實(shí)現(xiàn)其對(duì)房屋占有、使用、收益之目的,故其租用同地段同類型房屋而向出租人支付的租金,便在很大程度上等同于逾期交房給其造成的損失。因此,如果開發(fā)商主張逾期交房給購房者造成的損失相當(dāng)于同地段同類房屋的租金,并請(qǐng)求將同地段同類房屋租金作為認(rèn)定購房者損失大小的依據(jù),人民法院可以按照同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金進(jìn)行調(diào)整。
但是亦應(yīng)當(dāng)注意,將同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)作為認(rèn)定損失大小的依據(jù),實(shí)系在逾期交房所產(chǎn)生的損失難以衡量的情況下,不得已而采取的一種方法。通過這種方法計(jì)算的損失與購房者實(shí)際遭受的損失并不完全等同,最多只能算是對(duì)損失的一種“推定”。在訴訟中,如果購房者可以舉示充分證據(jù)證明其損失的大小,或者可以舉示其他證據(jù)證明其除了租金損失外還存在其他損失,那么這種“推定”便不再具有合理性,人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)購房者的實(shí)際損失來確定是否對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整,也即購房者對(duì)其損失的大小享有一種補(bǔ)證的權(quán)利。
在本案中,宏康公司主張按照同地段同類房屋的租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整,并申請(qǐng)對(duì)房屋在逾期交付期間的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。一審法院對(duì)宏康公司的意見予以采信,并通過比較發(fā)現(xiàn),合同約定的違約金確實(shí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋同期的租金標(biāo)準(zhǔn),遂根據(jù)租金標(biāo)準(zhǔn)對(duì)違約金進(jìn)行了調(diào)整。而李春勤并未舉示充分證據(jù)證明其實(shí)際損失大于根據(jù)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的損失,也未舉示充分證據(jù)證明除了租金損失外,其還存在其他損失。因此,一審法院對(duì)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整并無不當(dāng),二審法院對(duì)一審判決予以維持。
來源:人民法院報(bào)
>>開發(fā)商:簽合同時(shí)雙方均明知沒有預(yù)售許可證>>購房者:開發(fā)商惡意訴訟,目的是因房價(jià)上漲不愿賣房>>律師說法:1 判合同無效雖符合法律規(guī)定 但讓購房人承擔(dān)了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)2 該結(jié)果不利于維護(hù)市場誠信 更應(yīng)關(guān)注過錯(cuò)責(zé)任劃分3 重要的是要給購房者彌補(bǔ)...
為了講清無證房產(chǎn)的買賣問題,我首先把相關(guān)的法律、法規(guī)作以引用,以便大家讀起來的時(shí)候能夠做到心底明了:1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定:下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件...
來源:法務(wù)之家作者:李明君為了講清無證房產(chǎn)的買賣問題,我首先把相關(guān)的法律、法規(guī)作以引用,以便大家讀起來的時(shí)候能夠做到心底明了:1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定:下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符...
為了講清無證房產(chǎn)的買賣問題,我首先把相關(guān)的法律、法規(guī)作以引用,以便大家讀起來的時(shí)候能夠做到心中明了:1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定:下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件...
今天,我們就來分析幾個(gè)案例讓購房者能在遭遇房產(chǎn)糾紛的時(shí)候冷靜應(yīng)對(duì)還附上房產(chǎn)糾紛所需證據(jù)大全!01房屋面積存在差異案例王某2012年購買了一處商品房,面積89.5平方米,王某按89.5平方米交了房款,2013年9月交房后,王某找專業(yè)人士進(jìn)行測(cè)...
為了講清無證房產(chǎn)的買賣問題,首先把相關(guān)的法律、法規(guī)作以引用,以便大家讀起來的時(shí)候能夠做到心底明了: 1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定:下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定...
1.求一道建筑法規(guī)案例分析題`要詳細(xì)答案 案例1某工程合同規(guī)定2007.10.30竣工,在實(shí)際施工過程中,先后因下列原因?qū)е玛P(guān)鍵線路中的工程延誤93天. (1)2007.5.10-5.19日,因設(shè)計(jì)變更等候圖紙停工10天 (2)2007.5...
2014商品房買賣合同范本 2014商品房買賣合同范本1.預(yù)售合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)為了獲取房地產(chǎn)銷售傭金,在購房者簽訂預(yù)售合同時(shí)提供給購房者的文本。2.預(yù)售合同要從以下幾個(gè)方面來確認(rèn):a、銷售的真實(shí)性;b、售后質(zhì)保承諾;c、物業(yè)管...
房子作為安身立命的根本, 從古至今都是人們生活的重要組成部分,在買房這件事上,許多家庭都愿意傾其所有。 近日,在富順縣法院大力敦促下,板橋鎮(zhèn)某小區(qū)158戶業(yè)主集中起訴宜賓市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案件中,涉及到違約金的12...
我國商品房銷售實(shí)行預(yù)售許可證制度,開發(fā)商只有在依法取得商品房預(yù)售許可證之后,才能夠進(jìn)行房產(chǎn)交易活動(dòng)。但仍有一些開發(fā)商為了爭奪客源,在未取得預(yù)售證的情況下就擅自銷售或以認(rèn)購等形式收取買房者的定金。 如果你在...