關于租賃合同注意事項

租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。它轉移的是財產的使用權，其標的物是特定的非消耗物，是有償、雙務、諾誠合同，具有期限性和連續性。

《合同法》對租賃合同的內容、期限及形式的規定

《合同法》第二百一十三條：租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

第二百一十四條：租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效；租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

第二百一十五條：租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式；當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

簽訂租賃合同的注意事項

(一)簽訂合同前應盡的注意義務

1.查看出租方對租賃物是否有產權證明，或授權委托書。

2.審查租賃物是否已被抵押。

3.需要報批的是否已報批核準登記。

4.如果承租房屋，應盡職調查所租賃房屋是否已經竣工驗收，是否屬于違建，是否已被確定公示拆遷。

如果租賃物非出租方自有、或已被抵押、或未按規定報批，承租人在簽訂合同時，應當明確約定承租方如不能繼續租賃而由此產生的實際損承擔及如何補償。如果屬于未經竣工驗收、或違建、或被確定拆遷的房屋，不應承租，否則房屋租賃合同被當然無效，存在損失自擔的風險。

(二)明確約定支付租金的期限，按期支付租金

《合同法》第二百二十六條：承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的，應當在每屆滿一年時支付，剩余期間不滿一年的，應當在租賃期間屆滿時支付。第二百二十七條：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因此，承租人應在明確約定支付租金的期限內按期足額支付租金，否則出租人可依法行使法定解除權。

(三)明確約定出租人履行維修義務

《合同法》第二百一十八條：承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔損害賠償責任。第二百一十九條：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。第二百二十條：出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。第二百二十一條：承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。比如加油站承租的房屋出現漏雨、局部安全隱患等，承租人可在合理期限內向出租人提出維修的要求，若出租人未在合理期限內維修，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。
(四)謹慎約定單方解除權

根據《合同法》規定，當事人在下列情況下，可以單方行使法定的解除權：

1.承租人使用不當，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同；

2.承租人擅自轉租的，出租人可以解除合同；

3.承租人無正當理由未支付或者逾期支付租金的，出租人可以解除合同；

4.不定期租賃的，當事人可以隨時解除合同；

5.租賃物有質量瑕疵的，承租人可以隨時解除合同；

6.租賃物因非承租人的原因而受損，不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

根據《合同法》對當事人單方解除合同的規定，當合同成立后或者履行中出現這些條件時，有解除權的當事人就可以依法行使解除權，單方解除合同。因此，須注意以下幾項：

一是為避免出租方單方行使法定解除權，簽訂合同時可以約定因不可抗力、對支付期限約定不明、租賃物有瑕疵(權利瑕疵和物的瑕疵)、出租人不及時維修保養租賃物等，非承租人過錯行為影響承租人正常支付租金的事由，出租方不得單方解除合同，同時承租人也應按期支付租金。二是承租人在合同成立后要轉租，必須先取得出租人的同意。三是對于不定期租賃，當事人任何一方都可以隨時解除合同，但出租人解除合同時應當在合理期限之前通知承租人。四是對于租賃物一般質量瑕疵，若承租人在訂立合同時不知情，承租人可以隨時解除合同;若承租人知情，則不能單方解除合同。但是，在特殊情況下，若租賃物危及承租人的安全或者健康，無論承租人在訂立合同時是否知情，仍可隨時解除合同。

實踐中，除上述法定情形外，當事人還可以在合同中約定解除合同的其他情形：

1.出租人沒有按照合同約定的時間交付租賃物，承租人可以解除合同。如果出租人將延誤情況和租賃物預期到達的時間通知承租人，承租人應當在接到通知后及時將是否解除合同的決定通知出租人。

2.出租人交付的租賃物不適合約定的用途，超過約定的交付期限仍未交付符合用途的租賃物的，承租人有權解除合同。

3.承租人擅自利用租賃物從事非法或者不合用途的活動，出租人可以解除合同。

4.承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

5.承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

簽訂合同后，如果承租方接到出租方的解除租賃合同通知書，第一要看出租方解除合同的事由是否符合合同約定，第二要看出租方解除合同的事由雖不符合合同約定，但是否符合法律規定。如果承租方對出租方解除合同有異議，在協商未果、合同又未約定異議期的情況下，一定要在法律規定的三個月異議期內向法院提起異議之訴，否則法院不予受理。