換言之，涉訴的房屋租賃合同一般矛盾較大，常常伴隨合同解除問題。而合同解除問題關系著合同效力、過錯認定、違約責任等一系列問題，是糾紛處理的核心。但另一方面，房屋租賃合同糾紛多是老百姓的糾紛，當事人的法律知識較為缺乏，因此較難判斷租賃合同能否解除、是否解除，易在判斷錯誤的情況下不當采取措施進一步擴大損失。本文擬就合同解除的一般方式作簡要梳理，并結合《九民紀要》（即《全國法院民商事審判工作會議紀要》）及《民法典》的相關內容就違約方解除合同的問題作簡要介紹。

01.協商解除

合同是合同雙方對自身權利義務的約定，因此合同雙方可以通過合意解除的方式解除合同。按常理來說，協商解除合同意味著合同雙方已就糾紛解決、損失承擔形成了一致意見，之后涉訴的可能性較低。但實務中常有一方當事人利用自身的優勢地位或相對方法律知識的欠缺，以強迫、忽悠等方式與相對方協商解除合同并簽署相應文件。

上述情況因符合協商解除的外觀，而雙方當時的真意難以探究，如果事后再行起訴想要推翻協商解除的外觀、重新主張違約責任難以獲得支持。因此，在糾紛發生前、簽署類似解除合同確認書等文件前，建議向專業人士咨詢，了解自己真正享有的權利、需要承擔的義務，在此基礎上再決定是否協商解除合同以及以何種條件解除合同。

02.約定解除

與協商解除類似的是，約定解除的法理依據同樣是意思自治原則。一般情形下當合同約定的解除情形出現時，享有解除權的一方可以解除合同。但是九民紀要出于維護交易安全等方面的考慮，否定了部分合同解除條款的效力。此類合同解除條款的特點是約定的違約情形較為輕微，對合同目的的影響不大。如合同約定承租人遲延支付租金達3日的，出租人有權解除合同。此時合同完全可以繼續履行，解除合同是對社會資源的浪費。

03.法定解除

法定解除的情形由法律明文規定，合同法定解除的核心就是合同目的無法實現，只是因無法實現合同目的的情形不同而分別作出規定。需要注意的是預期違約中所稱默示是指可以通過實際行為等方式推知，不同于單純的沉默。單純的沉默僅在有法律規定、當事人約定及符合交易習慣時才構成意思表示。而催告解除需要符合違約催告合理期限后仍未履行解除的程序性要求。值得注意的是，正因《九民紀要》否定了部分合同約定解除條款的效力，導致許多時候是否可以根據合同約定解除合同處于不確定的狀態，因此法定解除的適用更加頻繁。

相同地，合同一方違反合同次要義務的，守約方無合同解除權。如甲出租商鋪給乙用于經營，合同約定甲應當為乙提供免費停車位，但實際上甲并未提供。甲此時雖然違約，但違反的是提供免費停車位的合同義務，乙當然可以要求甲承擔相應的違約責任，但無權解除合同。該情形在實務中的典型意義在于，許多與乙處境類似的當事人會因甲違約后雙方協商無果，一怒之下搬離商鋪，還以為自己不追究對方的違約責任已經很大度很講理了，沒想到最后自己反而因擅自撤離房屋變為根本違約方。