01

【基本案情】

　　原告(反訴被告)(被上訴人)：青海某商貿有限公司。

　　被告(反訴原告)(上訴人)：陳某

　　1.本訴原告訴稱：

　　2011年9月20日，原、被告簽訂了004#《房屋租賃合同》，約定將原告位于西寧市城中區西大街二號的房屋第三層(面積1300平方米)出租給被告使用。2011年11月9日，原、被告簽訂了一份《房屋租賃合同補充協議》，約定將第三層的剩余面積300平方米出租給被告使用。合同對租賃期間、租賃費用、支付方式、雙方的權利、義務及違約責任等相關內容做了明確的約定。合同簽訂后，原告即按約向被告交付了房屋。但被告未按約支付租金，經多次催繳，被告仍不給付的情況下，原告于2013年12月27日向被告送達《解除合同通知書》，通知被告解除租賃合同關系。但被告仍不履行支付租金、交還房屋義務。故提起訴訟，請求：1、解除原、被告間的004#《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同補充協議》，被告交還租賃房屋。2、被告向原告支付至2014年7月2日前已拖欠的租金1063052元、違約金274266元(合計1337318元)。3.本案的訴訟費用由被告承擔。

　　2.本訴被告辯稱：

　　青海某商貿有限公司未按合同約定面積足量交付房屋構成違約，陳某的行為是行使先履行抗辯權的體現，青海某商貿有限公司無權以陳某拖欠租金為由解除雙方之間的租賃合同關系也無權要求陳某繳納租金。青海某商貿有限公司未按合同約定足量交付房屋，構成違約，因此，青海某商貿有限公司也無權要求陳某支付違約金。

　　3.反訴原告訴稱：

　　2011年11月9日雙方簽訂《房屋租賃合同補充協議》，青海某商貿有限公司將西寧市城中區西大街二號三層的剩余房屋出租給陳某使用，合同約定面積為300平方米，但青海某商貿有限公司實際交付的房屋只有100平方米，少交付200平方米，但是陳某一直按合同約定的面積繳納租金、水電、暖氣、物業費等，多繳納的款項達316800元。青海某商貿有限公司未能足量交付房屋，應當支付3個月的租金作為違約金。故提起反訴，請求：1.請求青海某商貿有限公司繼續履行合同，向陳某交付200平方米的房屋。2.請求青海某商貿有限公司返還多收的租金288000元、物業管理費14400元、暖氣費14400元，合計316800元。3.青海某商貿有限公司向陳某支付違約金36000元。4.本案訴訟費由青海某商貿有限公司承擔。

　　4.反訴被告辯稱：

　　合同簽訂后，青海某商貿有限公司即按約向陳某交付了房屋，履行了合同義務。在簽訂了004#《房屋租賃合同》后，青海某商貿有限公司將第三層1300平方米交付給陳某使用。在簽訂了《房屋租賃合同補充協議》后，青海某商貿有限公司又將第三層300平方米交付給陳某使用。根據《商品房買賣合同》，面積差在3%左右基本正常，至今青海某商貿有限公司購買的該三層房產，產權證尚未辦理，是否有面積差、差多少尚不清楚。另外，從開始計算租金起，至今長達2年半左右的時間里，陳某認可按合同面積支付租金，從未提出過三層面積差異。陳某的反訴請求，缺乏證據支持，不符合雙方的交易習慣。至于物業管理費、暖氣費，均系陳某向物業公司繳納，與青海某商貿有限公司無關，更不存在代付情形，反訴無據。陳某關于繼續履行合同及承擔違約金的主張，也缺乏證據支持，綜上，請人民法院依法駁回其反訴請求。

　　5.二審訴辯主張。

　　上訴人訴稱：原審法院對青海某商貿有限公司少交付使用面積的事實認定不清，對于換算方法也未闡明，而籠統認為合同約定面積為建筑面積，使用面積應當為套內面積，此認定事實錯誤，面積的差距根本不能以建筑面積換算為套內面積來解釋，理應予以糾正。作為先履行交付房屋的青海某商貿有限公司未足額交付房屋面積，構成違約，陳某可以行使履行抗辯權，在青海某商貿有限公司未履行完畢交付房屋的義務前，無權要求陳某支付租金。原審法院對于青海某商貿有限公司違反合同約定，未足額交付房屋面積的事實基本查明，但又以青海某商貿有限公司未違反約定，從而解除合同，明顯前后矛盾。原審法院對于解除合同的認定明顯錯誤，應當改判。青海某商貿有限公司未按約定足額交付房屋，構成違約，無權要求陳某支付違約金，雙方應當繼續履行合同，青海某商貿有限公司應當足量交付房屋，承擔未能足量交房的違約責任。請求二審法院撤銷原判，駁回青海某商貿有限公司的全部訴訟請求，支持陳某的全部訴訟請求。

　　被上訴人辯稱：一審法院對于陳某已經交付的一樓、二樓的面積認定正確，雙方在簽訂該租賃合同時均認可2000平方米是建筑面積，而根據陳某提交的《西寧市房屋測繪技術報告》，陳某實際使用的一樓面積為259.57平方米，該面積指的是套內面積。陳某以合同約定的一樓面積430平方米減去其正在使用的套內面積259.57平方米，認為青海某商貿有限公司少交付180平方米，計算錯誤，陳某無權以行使履行抗辯權為由拒付租金，原審判決陳某支付已交付部分面積的租金正確。青海某商貿有限公司的合同目的已經無法實現，陳某以自己的行為表明不履行主要債務，租賃合同已經無法繼續履行，解除正確。一審法院認定事實清楚，證據充分，請求駁回上訴，維持原判。

02

【審理情況】

　　西寧市城中區人民法院經公開審理查明：2011年9月20日，青海某商貿有限公司與陳某簽訂004#《房屋租賃合同》，將青海某商貿有限公司所有的位于青海省西寧市城中區西大街二號房屋三層合計約1300m2出租給陳某使用，合同約定：“房屋租賃期限為8年，租賃期限從2011年12月1日至2019年11月30日止，年租金總計為936000元，前兩年不變，自第三年起進行調整。付款方式為分期付款，第一個半年，每季度為一個付款周期。之后，每半年為一個付款周期”。合同還約定“在青海某商貿有限公司無任何違約之情形下，陳某未按時交納租金的，逾期超過15日的，青海某商貿有限公司有權終止合同，限期陳某撤離”。2011年11月9日雙方又簽訂《房屋租賃合同補充協議》，約定將主合同第三層剩余面積300平方米出租給陳某，租賃期限從2012年1月1日至2019年11月30日止。還約定“陳某擁有青海某商貿有限公司出租房產第三層的獨立使用權(除去甲方辦公室面積38.61平方米)，新增房產租賃面積的年租金為216000元，前兩年不變，自第三年起進行調整。付款方式為分期付款，每半年為一個付款周期”。合同簽訂后，青海某商貿有限公司向陳某交付了上述房屋。依據雙方簽訂的合同，陳某于2012年3月16日，向青海某商貿有限公司交付了保證金200000元。另，截止2014年7月2日，陳某就004#《房屋租賃合同》尚欠租金933920元，就《房屋租賃合同補充協議》尚欠租金129132元，累計拖欠租金1063052元。另查，2014年12月8日，陳某申請對其實際租用的房屋面積進行測量評估，本院予以準許，并委托青海省永正房地產評估司法鑒定所進行鑒定。該所于2015年1月16日以鑒定對象無房屋所有權證及分丘圖、建筑面積計算表，雙方對裝修圖紙的套內面積存在較大爭議為由，將委托鑒定退回我院。后陳某于2015年3月16日再次向我院提出鑒定申請，我院又委托西寧市房屋測繪所進行鑒定，該所于2015年4月16日以：“該幢樓1-3層面積已經我單位核算測量，涉案房屋面積以該計算數據為準”，將委托鑒定退回我院。因兩次委托鑒定均無實際結果，2015年4月13日，陳某向本院提交了一份其單方面委托西寧市測繪院出具的西寧市房屋測繪技術報告，因該報告系陳某單方委托，后陳某又于2015年7月20日第三次提出鑒定申請，在鑒定階段，青海某商貿有限公司于2015年9月23日就陳某單方委托的西寧市房屋測繪技術報告向本院提出書面質證意見，對該技術報告中的相關面積予以認可。故本院于2015年10月14日將委托鑒定予以撤回。

　　西寧市城中區人民法院依照法律規定判決如下：

　　一、原告(反訴被告)青海某商貿有限公司與被告(反訴原告)陳某于2011年9月20日簽訂的004#《房屋租賃合同》及2011年11月9日簽訂的《房屋租賃合同補充協議》予以解除。

　　二、被告(反訴原告)陳某于本判決生效之日起十五日內向原告(反訴被告)青海某商貿有限公司騰退位于西寧市城中區西大街二號房屋的第三層商鋪。

　　三、被告(反訴原告)陳某于本判決生效之日起十日內給付原告(反訴被告)青海某商貿有限公司租金863052元，并支付違約金274266元，合計1137318元。

　　四、駁回被告(反訴原告)陳某的反訴請求。

　　本案本訴案件受理費16936元，由被告(反訴原告)陳某負擔。反訴案件受理費3296元，由被告(反訴原告)陳某負擔。

　　西寧市中級人民法院經審理認為：陳某與青海某商貿有限公司簽訂的005號《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，內容亦不違反法律規定，合同有效。青海某商貿有限公司要求解除合同，陳某亦同意解除合同，雙方簽訂的005號《房屋租賃合同》應予解除。二審庭審中，雙方當事人均認可采用建筑面積計算租金。雙方就套內面積換算成建筑面積的計算方式達成一致，即以檢測報告中的套內面積除以建筑面積，得出系數，再以檢測報告中的套內面積除以系數得出實際交付的面積，用合同約定的面積減去實際交付的面積即是未交付的面積。經過計算，一樓實際少交付的面積為87.06平方米，二樓實際少交付62.42平方米，但雙方均認可采用一審判決認定的一樓少交付87.11平方米，二樓少交付64.42平方米計算各項費用。根據合同約定陳某應按時繳納租金，截止2014年7月2日陳某拖欠青海某商貿有限公司租金1476258元，應予給付。陳某主張青海某商貿有限公司返還多收取的租金等各項費用的上訴請求成立，依據實際交付的面積計算。陳某自2012年5月15日至2013年12月20日向青海某商貿有限公司多繳納租金553454.04元、物業管理費8523.21元、暖氣費8074.62元，共計570051.87元，應予支持。兩項折抵后，陳某就005號《房屋租賃合同》欠付租金為906206.13元。合同解除后，陳某交納的保證金500000元應折抵租金，折抵后陳某尚欠青海某商貿有限公司租金406206.13元。關于陳某主張青海某商貿有限公司在未履行完畢欠付房屋義務前，無權要求陳某支付租金的上訴請求，陳某與青海某商貿有限公司租賃合同中約定的是大概面積，實際建筑面積因沒有辦理房產證而不能確認。簽訂合同后，青海某商貿有限公司即向陳某交付了房屋，陳某實際占有和使用租賃房屋，出租人已履行了主要義務。即便青海某商貿有限公司未全部交付房屋面積，陳某也僅就未交付部分有抗辯權利，而不能以此為由不繳納全部房租，故陳某此項上訴理由不能成立，不予支持。關于陳某主張違約金的上訴請求，因雙方均存在違約行為，過錯責任各自承擔，陳某此項上訴請求不能成立，不予支持。綜上，一審法院認定事實清楚、適用法律正確，判決結果并無不當，應予維持。

　　依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

03

【案件評析】

　　本案是一起涉及合同解除及合同解除后的損害賠償的案件。

　(一)合同的解除

　　合同的解除適用于合法有效的合同。合同只有在生效以后，才存在解除，無效合同、可撤銷合同不發生合同解除。合同解除必須具備法律規定的條件。合同一旦生效，即具有法律拘束力，非依法律規定，當事人不得隨意解除合同。我國法律規定的合同解除條件主要有約定解除和法定解除。合同的解除必須有解除的行為。即符合法律規定的解除條件，合同不能自動解除，不論哪方當事人享有解除合同的權利，主張解除合同的一方，必須向對方提出解除合同的意思表示，才能達到合同解除的法律后果。合同解除使合同關系自始消滅或者向將來消滅。即合同的解除，要么視為當事人之間未發生合同關系，要么合同尚存的權利義務不再履行。

　　本案中，原、被告簽訂的004#《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同補充協議》系雙方真實意思表示，內容符合法律規定，合同有效，對雙方均有約束力。依據雙方合同的約定，在甲方無任何違約情形下，乙方未按時交納租金逾期超過15日的，甲方有權終止合同。青海某商貿有限公司以陳某未按約定交納租金主張解除合同。依據《中華人民共和國合同法》第227條承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。陳某以青海某商貿有限公司未按約定足面積交付房屋予以抗辯，雙方爭議的焦點為海瀾之家的庫房面積是否計算在租賃面積之內。青海某商貿有限公司雖對陳某單方委托的西寧市房屋測繪技術報告中的面積予以認可，但提出海瀾之家庫房已交付陳某，陳某是否轉租與青海某商貿有限公司無關，而對此陳某未能提供證據證明，且前期交納租金時亦未提出異議，故陳某關于青海某商貿有限公司未足面積交付房屋違約的主張不能成立，不予支持。現陳某未能按約定交納租金致使青海某商貿有限公司無法實現合同目的，因此，青海某商貿有限公司主張解除004#《房屋租賃合同》及《房屋租賃合同補充協議》以及交還房屋的訴訟請求成立，本院予以支持。

　(二)合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失

　　陳某與青海某商貿有限公司租賃合同中約定的是大概面積，實際建筑面積因沒有辦理房產證而不能確認。簽訂合同后，青海某商貿有限公司即向陳某交付了房屋，陳某實際占有和使用租賃房屋，出租人已履行了主要義務。即便青海某商貿有限公司未全部交付房屋面積，陳某也僅就未交付部分有抗辯權利，而不能以此為由不繳納全部房租。原告(反訴被告)青海某商貿有限公司主張并舉證足量交付了房屋，海瀾之家的庫房系被告(反訴原告)陳某的轉租行為，被告(反訴原告)陳某主張海瀾之家庫房面積未給其交付，并向法院申請對交付面積進行鑒定。本案中，被告(反訴原告)陳某無足夠證據證明原告(反訴被告)青海某商貿有限公司未足面積交付房屋且前期交納租金時未提出異議，故應當駁回被告(反訴原告)陳某的訴訟請求。

　　青海某商貿有限公司雖對陳某單方委托的西寧市房屋測繪技術報告中的面積予以認可，但提出海瀾之家庫房已交付陳某，陳某是否轉租與青海某商貿有限公司無關，而對此陳某未能提供證據證明，且前期交納租金時亦未提出異議，故陳某關于青海某商貿有限公司未足面積交付房屋違約的主張不能成立，不予支持。關于青海某商貿有限公司主張的欠付租金，截止日期為2014年7月2日，關于欠付數額，依據雙方合同約定計算，應為1063052元，陳某未能按約定交納租金，其應承擔給付拖欠租金的責任，故青海某商貿有限公司的該項訴訟請求成立，予以支持。雙方合同解除后，因不存在雙方合同中關于不予退還保證金的情形，故陳某交納的保證金200000元應予以退還，但考慮到其尚欠青海某商貿有限公司租金未付，故該保證金應以折抵租金，尚欠租金應為863052元(1063052元減去200000元)。關于青海某商貿有限公司主張的違約損失，青海某商貿有限公司按銀行同期貸款利率計算，并以違約金的形式主張損失274266元，符合法律及相關司法解釋的規定，本院予以支持。

來源：中國法院網   作者：才讓加

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