法院裁判要點(diǎn)

　案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)

　　相關(guān)法條

案件基本事實(shí)

裁判結(jié)果

　法院裁判理由

　法律評(píng)析

　　對(duì)于租賃房屋裝飾裝修物，應(yīng)通過(guò)區(qū)分租賃合同無(wú)效、合同解除、合同履行期間屆滿三種情形，吸收裝修裝飾物形成附合、未形成附合情況下所有權(quán)歸屬理論及補(bǔ)償理論加以處理。本案一審、二審判決在對(duì)出租人還是承租人違約上作出相反的認(rèn)定，以至于影響裝飾裝修物的處理。妥善處理此類案件，要從以下幾方面考慮：

　　第一、裝飾裝修物的范圍。

　　《合同法》第二百二十三條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。”改善是指不改變租賃物的外觀形狀，對(duì)其性能進(jìn)行改良。增設(shè)他物是指在原有的租賃物上又添附另外的物。實(shí)踐中，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行改善或者增設(shè)他物多在裝飾裝修中進(jìn)行。建設(shè)部頒布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》規(guī)定，建筑裝飾裝修是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》釋義稱，“改建是指不增加建筑物或建設(shè)項(xiàng)目體量，在原有基礎(chǔ)上，為改善建筑物使用功能、改變使用目的，對(duì)原有工程進(jìn)行改造的建設(shè)項(xiàng)目。裝修工程也是改建”。從上述對(duì)專業(yè)術(shù)語(yǔ)的解釋看，改建包括裝飾裝修，均是對(duì)建筑物進(jìn)行改善的重要方式。依照行業(yè)理解，法律上所稱的裝飾裝修物包括改建工程、普通裝飾裝修工程的裝飾裝修物和增設(shè)的他物。

　　第二、裝飾裝修物的歸屬。

　　對(duì)租賃房屋進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，都是將動(dòng)產(chǎn)附著于不動(dòng)產(chǎn)。按照裝飾裝修物與房屋結(jié)合的繼續(xù)行與固定性的物理形態(tài)和裝飾裝修物是否喪失獨(dú)立價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)標(biāo)準(zhǔn)劃分，裝飾裝修物可分為附合和未形成附合裝飾裝修物兩類。附合是動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)結(jié)合后，動(dòng)產(chǎn)成為不動(dòng)產(chǎn)的重要部分，非損毀或者變更其性質(zhì)不能分離。如鋪設(shè)地板、吊設(shè)天花板、安裝空調(diào)管道、照明設(shè)施等。依照世界各國(guó)和我國(guó)有關(guān)添附理論的通說(shuō)，動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合發(fā)生物權(quán)法上的效果，一是動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)被不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)所吸納，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)滅失;二是不動(dòng)產(chǎn)所有人即時(shí)取得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。依照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，不能產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的法律后果，其所有權(quán)仍屬于承租人，此時(shí)的裝飾裝修物可由承租人取回。而形成附合的裝飾裝修物則由出租人取得所有權(quán)。

　　第三、裝飾裝修費(fèi)用的處理規(guī)則

　　承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。此時(shí)應(yīng)運(yùn)用侵權(quán)相關(guān)理論加以解決，本文暫不予討論。本文所要解決的是建立在承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修的前提下的添附問(wèn)題，可分為三種情形：合同解除、合同無(wú)效、合同履行期間屆滿。

　　(一)合同解除時(shí)附合裝飾裝修費(fèi)用的處理

　　正常情況下，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修是為了使其達(dá)到更好的使用價(jià)值而進(jìn)行的，其所投入的成本多與租賃期限有關(guān)。越是長(zhǎng)期的租賃合同，承租人往往會(huì)投入越多的裝飾裝修成本，此筆費(fèi)用可在日后的租賃期間內(nèi)攤銷(xiāo)完畢。但合同解除，會(huì)導(dǎo)致承租人裝飾裝修費(fèi)用尚未攤銷(xiāo)完畢。承租人不能利用剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修價(jià)值，而這是由于合同解除導(dǎo)致的，因此該價(jià)值應(yīng)作為合同解除的損失，由導(dǎo)致合同解除的違約方負(fù)擔(dān);雙方均違約的，根據(jù)各自過(guò)錯(cuò)分擔(dān);因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬模凑展皆瓌t分擔(dān)。但公平原則的適用也存在例外情況。依照《物權(quán)法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，出租房屋被國(guó)家征收或者被拆遷時(shí)，政府部門(mén)或者拆遷人要對(duì)被征收或者被拆遷的房屋進(jìn)行補(bǔ)償。依照相關(guān)行政規(guī)范，補(bǔ)償事項(xiàng)一般包括房屋的裝飾裝修損失。租賃房屋在返還出租人之前，裝飾裝修物歸承租人所有，補(bǔ)償款作為裝飾裝修物的代為物，依照物權(quán)歸屬原則，歸承租人所有。此種情況下，雖然合同的解除具有不可歸責(zé)于雙方的事由，卻不能適用公平原則，裝飾裝修物的補(bǔ)償按照物的歸屬，在拆遷補(bǔ)償款中處理。

　　合同解除時(shí)裝飾裝修的損失為殘值損失。這里就要區(qū)分現(xiàn)值損失和殘值損失。現(xiàn)值損失是指合同被認(rèn)定無(wú)效時(shí)，裝飾裝修的現(xiàn)存價(jià)值，該價(jià)值一般采用審計(jì)鑒定的方法確定。殘值損失是指在合同解除時(shí)，裝飾裝修的“剩余價(jià)值”，該價(jià)值通過(guò)裝飾裝修的工程造價(jià)扣減合同履行期間消耗的裝飾裝修價(jià)值來(lái)確定。殘值損失應(yīng)考慮因合同解除未攤銷(xiāo)的費(fèi)用，該費(fèi)用可能高于或者低于裝飾裝修的現(xiàn)值，此時(shí)確定裝飾裝修殘值損失采用“就低不就高”原則，即如果未攤銷(xiāo)費(fèi)用高于現(xiàn)值，殘值損失按照裝飾裝修的現(xiàn)值確定;如果未攤銷(xiāo)費(fèi)用低于現(xiàn)值，殘值損失就按未攤銷(xiāo)的費(fèi)用確定。打個(gè)比方：裝飾裝修費(fèi)用為100萬(wàn)元，租期五年，合同履行兩年后解除，則攤銷(xiāo)費(fèi)用為40萬(wàn)元，未攤銷(xiāo)費(fèi)用為100-40=60萬(wàn)元。如果裝飾裝修現(xiàn)值為40萬(wàn)元，殘值損失應(yīng)為40萬(wàn)元;如果裝飾裝修現(xiàn)值為70萬(wàn)元，殘值損失應(yīng)為60萬(wàn)元。

　　裝飾裝修損失作為合同解除所導(dǎo)致的損失，應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)確定，因裝飾裝修費(fèi)用在租賃期間攤銷(xiāo)完畢是基本原則，如果每年攤銷(xiāo)的費(fèi)用高于按照審計(jì)確定的折舊費(fèi)用，雙方必須按照已攤銷(xiāo)的費(fèi)用確定租賃期間消耗的費(fèi)用，按照未攤銷(xiāo)的費(fèi)用確定殘值損失，否則裝飾裝修費(fèi)用在租賃期內(nèi)攤銷(xiāo)完畢的原則無(wú)法體現(xiàn)。

　　(二)合同無(wú)效時(shí)裝飾裝修物的處理

　　依《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第九條第二款規(guī)定，合同無(wú)效時(shí)，已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

　　合同無(wú)效，即合同從成立之初就缺乏生效要件，從而根據(jù)法律規(guī)定自始不發(fā)生法律效力。無(wú)效合同產(chǎn)生兩種法律后果：一是返還財(cái)產(chǎn)，不能返還或者沒(méi)必要返還的，折價(jià)補(bǔ)償;二是賠償損失，雙方有過(guò)錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。此種責(zé)任屬于締約過(guò)失責(zé)任，旨在保障當(dāng)事人之間信賴?yán)鎿p失。在租賃合同無(wú)效的情況下，裝飾裝修物的現(xiàn)值損失應(yīng)由獲得利益一方進(jìn)行補(bǔ)償。

　　(三)合同租賃期滿時(shí)裝飾裝修物的處理

　　房屋租賃期滿，雙方權(quán)利義務(wù)履行完畢，這是租賃合同履行的最理想狀態(tài)。承租人對(duì)房屋裝飾裝修所投入的成本在租賃期間已折舊完畢，即使出租人最終取得裝飾裝修物所有權(quán)，出租人也未因此而獲利，此時(shí)雙方利益處于平衡狀態(tài)，所以租賃期滿承租人要求賠償?shù)姆ㄔ翰挥柚С帧?/p>

　　回歸到本案中，兩級(jí)法院認(rèn)定事實(shí)一致，裁判理由不同，適用法律不同，裁判結(jié)果也不同。一審法院的裁判依據(jù)是《解釋》第十一條第二項(xiàng)，因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。二審法院則認(rèn)為本案系出租人惠豐公司違約，惠豐公司應(yīng)賠償麥德士公司因合同解除所造成的損失，損失額以評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)備及店面裝修損失的評(píng)估價(jià)值190.28萬(wàn)元為計(jì)算依據(jù)，法律依據(jù)是《合同法》關(guān)于違約責(zé)任的相關(guān)規(guī)定。

　　說(shuō)到這里，就不得不提到添附制度與物權(quán)請(qǐng)求權(quán)、不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)以及違約請(qǐng)求權(quán)之間的關(guān)系問(wèn)題。

　　首先，添附制度與物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。如果某人使用他人的物品進(jìn)行加工、改造、裝修而發(fā)生添附，構(gòu)成對(duì)他人物權(quán)的不法侵害，則權(quán)利人有權(quán)請(qǐng)求返還原物、恢復(fù)原狀。許多情況下，物與物之間發(fā)生添附后，權(quán)利人無(wú)法行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其原因在于：一方面，添附本身是在不同所有者之間發(fā)生財(cái)產(chǎn)的附合，返還原物或者恢復(fù)原狀在事實(shí)上不可能或者經(jīng)濟(jì)上不合理，從效率原則出發(fā)，就應(yīng)當(dāng)重新確認(rèn)添附之物的歸屬。另一方面，在發(fā)生添附的情況下，即使添附物可以拆除，但有可能會(huì)損害其財(cái)產(chǎn)或認(rèn)為該物沒(méi)有利用價(jià)值，添附之物的所有人也不可能請(qǐng)求返還原物，而是要求賠償損失。此時(shí)，需要添附制度來(lái)解決物權(quán)歸屬問(wèn)題。

　　其次，添附與不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)

　　如果確認(rèn)添附物歸一方所有，那么其取得的添附物價(jià)值增值沒(méi)有法律上的依據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)向另一方返還。而如前所述，根據(jù)一物一權(quán)規(guī)則，返還原物并不具有現(xiàn)實(shí)可能性，只能返還相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。因此，不當(dāng)?shù)美皇墙鉀Q利益返還問(wèn)題。受害人雖不能對(duì)物主張所有權(quán)，但其因添附遭受了損害，受益人因此獲得了利益，雙方的利益是不平衡的，因此受益人應(yīng)給予受害人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，以維護(hù)雙方利益平衡。

　　再次，添附與違約請(qǐng)求權(quán)。添附與當(dāng)事人之間的合同有密切關(guān)系，當(dāng)合同不能正常履行時(shí)，即發(fā)生了違約請(qǐng)求權(quán)與物上請(qǐng)求權(quán)的競(jìng)合。添附先要解決所有權(quán)的歸屬，這屬于物權(quán)法的問(wèn)題而不屬于合同法的范疇。合同中如果對(duì)添附物的歸屬有明確約定的，從其約定，如果沒(méi)有約定，則需要由物權(quán)法規(guī)定。在對(duì)添附制度與違約制度作出區(qū)分時(shí)，要注意兩者的交錯(cuò)適用。

　　本案中，房屋裝飾裝修即為添附的一種，當(dāng)與效力異常的租賃合同遭遇時(shí)，即發(fā)生既有違約賠償又有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)、不當(dāng)?shù)美?qǐng)求權(quán)的情形。具體而言，在因出租人違約而導(dǎo)致合同解除的情況下，承租人享有兩項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)，一是違約賠償請(qǐng)求權(quán)，二是不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，承租人既可以主張其一，也可以同時(shí)行使;當(dāng)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的情況下，依照《解釋》規(guī)定，承租人不得要求出租人賠償裝飾裝修物的殘值損失。筆者認(rèn)為，這是從違約賠償請(qǐng)求權(quán)角度作出的規(guī)定，即承租人違約的情況下，雖然不能基于合同主張損害賠償，但仍可以依據(jù)不當(dāng)?shù)美贫戎鲝垯?quán)利，二者并不矛盾。

　　暫不論本案中究竟是承租人違約還是出租人違約的問(wèn)題。一審判決的錯(cuò)誤之處在于，即便承租人違約，依據(jù)《解釋》第十一條第(二)項(xiàng)規(guī)定，承租人不能主張裝飾裝修物的殘值損失，但承租人仍享有主張不當(dāng)?shù)美臋?quán)利。從效率角度出發(fā)，一審法院應(yīng)當(dāng)在審理中向麥德士公司釋明是否變更訴訟主張，以保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

　　筆者認(rèn)為二審判決亦存在欠妥之處。二審判決在認(rèn)定為出租人惠豐公司違約的前提下，判決惠豐公司承擔(dān)違約賠償責(zé)任。該違約責(zé)任的計(jì)算依據(jù)是評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)備及店面裝修損失的評(píng)估價(jià)值。根據(jù)《解釋》規(guī)定，因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。如前面所述殘值損失有其計(jì)算規(guī)則，而二審法院將現(xiàn)存價(jià)值與殘值損失混為一談，也違背了法條的精神。即便是從合同違約的角度出發(fā)，違約方所應(yīng)賠償?shù)膿p失也應(yīng)是因違約所造成的損失，包括合同履行后可獲得的利益，就裝飾裝修物而言屬于未攤銷(xiāo)價(jià)值，那么也應(yīng)參照《解釋》規(guī)定的殘值損失，而不應(yīng)是現(xiàn)存價(jià)值。所以，無(wú)論二審判決從違約還是添附角度考慮，均混淆了現(xiàn)存價(jià)值與殘值損失的概念，都是不可取的。

　　隨著房?jī)r(jià)的上漲，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的增多，房屋租賃的流動(dòng)性大幅提升，正確處理承租人對(duì)租賃房屋中附合的裝飾裝修物對(duì)房屋租賃的流動(dòng)秩序起著重要作用。希望本文的分析能為廣大的法律工作者帶來(lái)一定的借鑒意義。

　　來(lái)源：法律百事通