案例：

2010年5月30日，聯創公司向三木公司租賃其所有的一個商鋪，租賃期限自2010年6月1日至2012年5月31日，并預先繳納了租金6萬元。后因聯創公司認為商鋪存在嚴重的裝修質量問題，認為三木公司也一直未能解決，故在2010年6月16日發函給三木公司，要求解除合同并返還租金6萬元。因雙方無法就爭議協商一致，聯創公司訴至法院要求解除涉案租賃合同。據查，聯創公司一直未實際使用涉案商鋪，未提供證據證明涉案商鋪存在質量問題。

　　一審法院判決駁回了聯創公司的訴訟請求，認為聯創公司請求解除合同的依據不足，合同并未完全符合法定的解除條件。

　　聯創公司不服一審判決，提起上訴。

　　房屋租賃相較于一般的動產租賃，價值較高，容易受到區位、不動產現狀、所在土地使用權狀況等因素的影響，各種因素也都較為復雜。一旦涉及到租賃關系的解除，裁判實踐的難度也會隨之加大，并非簡單地套用法條或合同約定即可解決，還需要在維護當事人利益與充分發揮物的價值之間取得平衡。

　　房屋租賃合同解除的類型及約定解除條款的適用

　　《合同法》第93條：

　　當事人協商一致，可以解除合同。

　　當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

　　《合同法》第96條第1款：

　　當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。

　　根據法律的規定，依法成立的合同受到法律的保護，對當事人具有法律約束力，當事人不得擅自變更或者解除合同。但合同一旦簽訂，就有可能面臨許多影響合同繼續履行或繼續履行已無任何意義的情況，所以合同才規定了當事人在滿足特定條件的情況下，可以行使合同解除權。一般來說，有以下幾種類型：

　　法定解除。《合同法》第94條規定了合同法定解除的幾種法定事由，實踐中較為常見的有房屋的拆遷征收、房屋因自然災害損毀、承租人拒絕交納租金、房屋未經消防驗收通過等。該權利的行使無需合同約定。

　　協商解除。當事人有權自愿訂立合同，當然在雙方協商一致的情況下，也可以選擇自愿終止合同，并對合同解除后的善后事宜作出安排和處理。

　　約定解除。當事人在合同簽訂時，經常事先就合同的解除事由作出約定，以滿足不同的需求和目的，一旦約定事由出現，當事人可以通過行使解除權解除合同。實踐中，此種合同解除方式爭議最大，因其解除權的行使以及解除事由的約定都要受到一定的限制：

　　約定的解除事由成就，僅是當事人享有合同解除權，當事人可自由選擇是否行使該權利，并不會必然導致合同的解除;

　　當事人應在合理期限內通過“通知”或訴訟/仲裁的方式主張合同解除，“合理期限”在合同未明確約定的情況下，參照一般的裁判實踐，有進行催告的為3個月，未進行催告的則為1年。

　　考慮到異議期限，而“通知”又并非提起解除合同之訴的前置程序，從效率安全的角度考慮，在處理房屋租賃關系上，直接提起訴訟/仲裁解決合同解除問題更為明智。如果當事人采用通知形式，一旦其解除理由不成立、對方拒收或無視該通知，則當事人將陷于兩難境地，也會進一步加大當事人的損失。

　　所約定的解除事由是否自愿、合法、公平、合理有時候也會成為裁判者判斷合同是否應該予以解除的考慮因素;同時也要考慮“合同目的的實現”，如一些情節輕微的欠繳租金情形，當事人已及時修正了其違約行為，雖然從合同條款文義理解，當事人確有合同解除權，但小編認為本著鼓勵交易的目的，還是應該盡量促使合同的繼續履行。

　　參照條文——《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款：

　　法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。

　　市場經濟條件下，商事主體都是理性、追求利益最大化的經濟人，雙方在簽訂合同時，對于房屋的情況和經營的收益風險都經過仔細的思考，故一般而言應嚴格遵循法律規定和合同約定處理糾紛。

　　在前文的案例中，一審法院正是認為聯創公司解除租賃合同缺乏相應的依據，故駁回其解除合同的請求。從法律的角度，小編認為這本身并無不妥，但似乎應該多考慮裁判引發的社會效果。該案中，更應注意的一點是“聯創公司一直未實際使用商鋪”，若合同是否解除的問題一直未解決，將會導致涉案商鋪長期閑置，也使聯創公司在不占用商鋪的情況下承擔租金損失，這與“物盡其用”原則是相背離的，也造成了嚴重的財產浪費。另一方面，《合同法》第110條規定了減輕損害規則，在出租人已明確表示或以其行為表明不履行合同后，出租人有義務采取適當措施防止損失的擴大，及時與承租人做好商鋪交接手續收回商鋪，而并非單方面放任商鋪的空置。

　　關于房屋租賃合同的解除時間問題。這個時間點關系到裁判者對于租賃關系存在與否、存在期限的判斷，與合同各方的利益息息相關。但對于這個問題，法律并沒有作出明確規定，有些裁判文書的論述及判決主文也會忽視或回避該問題。小編認為，合同解除時間點的認定問題本身有著重要的法律意義，故在裁判文書中不要忽視或回避，并在裁決意見論述和裁判主文中予以明確。關于時間點的確認，裁判實踐中存在不同的認定方法與思路，而上海高院針對此問題的解答為解決此類問題提供了一個不錯的參考，實踐中亦可參照適用：

　　訴訟之前，雙方當事人協商解除合同的，協商解除之日為合同解除之日;

　　一方當事人行使合同解除權，對方有異議提起訴訟，經法院審理后認為行使合同解除權并無不當的，解除合同通知送達之日即為合同解除之日;

　　一方當事人行使合同解除權，對方有異議提起訴訟，經法院審理認為該當事人無合同解除權，但雙方當事人在訴訟中均同意解除合同的，可以在判決或調解書中明確合意解除之日為合同解除之日。

　　來源：廣州仲裁委員會