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1《民法典》關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定
第三百六十六條:居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán),以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條:設(shè)立居住權(quán),當事人應當采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款:(一)當事人的姓名或者名稱和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的條件和要求;(四)居住權(quán)期間;(五)解決爭議的方法。
第三百六十八條:居住權(quán)無償設(shè)立,但是當事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的,應當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時設(shè)立。
第三百六十九條:居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承,設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租,但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條:居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的,居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的,應當及時辦理注銷登記。
2什么是居住權(quán)?
居住權(quán)是指居住權(quán)人對他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)不同于租賃期和所有權(quán),居住權(quán)是增加規(guī)定的一項新型用益物權(quán)。其與夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家,這些基于婚姻家庭關(guān)系而享有的居住權(quán)不一樣。
居住權(quán)的特點:
1、居住權(quán)人與所有權(quán)可以是不同的主體。居住權(quán)可以抗辯所有權(quán)。
2、設(shè)立居住權(quán)應當簽訂合同。
3、設(shè)立居住權(quán)必須進行登記,否則無效。
4、居住權(quán)可以無償、也可以有償,也可以附有條件。
5、居住權(quán)僅保障居住權(quán)人居住的權(quán)力,不得繼承、轉(zhuǎn)讓。
6、居住權(quán)最長止于居住權(quán)人死亡。
3居住權(quán)在日常生活中的應用
首先,對房屋購買的影響,購買二手房時,不僅需要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況,還應注意查詢房屋是否登記有居住權(quán)。如果購買的房屋在不動產(chǎn)中心登記了居住權(quán),則新的房屋所有權(quán)人也不能趕走居住權(quán)人,新房東購買的房子則無法使用,如果這種居住權(quán)是終生的,則只有居住權(quán)人死亡,新房主才能住進房屋。
其二,居住權(quán)在婚姻財產(chǎn)約定方面應用。男女結(jié)婚時,一方可能讓另一方在房產(chǎn)證上加名字,以前面對這個問題,往往引起很多矛盾。如今有了居住權(quán),就有了新的解決方案,比如給另一方登記居住權(quán),可以登記為至離婚時止,或者終生居住,房屋所有權(quán)人可以不讓出所有權(quán)。
其三,居住權(quán)在公租房方面的應用。未來可能會通過“居住權(quán)”加以確認。目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有,而住戶只是租賃關(guān)系,基本權(quán)益很難得到保障。如果能明確“居住權(quán)”,無疑這些中低收入者的權(quán)益能得到更多保障。
其四,居住權(quán)在養(yǎng)老方面的應用。老年人往往面臨著看病貴的問題,雖然有房產(chǎn),但因為無法變現(xiàn),造成生活質(zhì)量下降。以后,老年人完全可以將房屋出賣或者抵押,但在出賣和抵押的時候設(shè)立居住權(quán),即保障了現(xiàn)金養(yǎng)老,也實現(xiàn)了居住的權(quán)力。也可以在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時,保障老人居住權(quán),不到去世,這一權(quán)利就一直存在,有生之年誰都無法剝奪,這無疑能讓許多金融騙局無處藏身……
其五,居住權(quán)對房產(chǎn)交易的影響。因為居住權(quán)可以抗辯所有權(quán),設(shè)立了居住權(quán)的房屋,其占有、使用的權(quán)力受到限制,在房屋交易過程中可能會遇到障礙,即便房屋能夠過戶,但依然需要保障居住權(quán)人的權(quán)益。作為購房者,如果房子是用來住的,一般也不會考慮此類設(shè)有居住權(quán)的房子。
最后,提醒大家,要主動關(guān)心照顧老年人,一旦老年人將自己的房屋給保姆或者其他人設(shè)立居住權(quán),即便子女繼承了房屋,也無權(quán)占有和使用。
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