民法典的實(shí)施，在不動(dòng)產(chǎn)方面作了一些修改和規(guī)定，畢竟，高昂的房?jī)r(jià)，成為了大多時(shí)家庭最重要的財(cái)富之一，這樣的大宗交易，容不得閃失。

購(gòu)房二手房需要重視的環(huán)節(jié)：

一、要審查房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

在購(gòu)買房產(chǎn)前，不僅要審核賣方的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬證書，還要清楚，該房屋是否有共有權(quán)人，有幾個(gè)共有權(quán)人。如果該房屋有共有人，則全部共有人都應(yīng)當(dāng)在《房屋買賣合同》和意向書上簽字。如果共有的賣方委托其中一人辦理的，則建議要賣方提供公證委托，以免支付價(jià)款后才發(fā)現(xiàn)是部分共有人擅自處理房產(chǎn)，或者一旦房產(chǎn)漲價(jià)，其他共有人以此為由主張購(gòu)房合同無(wú)效，徒增煩惱。 民法典第二百四十條 【所有權(quán)的定義】所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn),依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

二、要審核房產(chǎn)是否有抵押權(quán) 在以前，房子如果有抵押，出售前必須先解除抵押，即使夫妻之間更名也需要解除抵押，否則房產(chǎn)無(wú)法過(guò)戶。現(xiàn)在，不用解除抵押也可以直接過(guò)戶了，只是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。

這是很大的一個(gè)變化，《民法典》規(guī)定設(shè)立抵押的房子可以轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)可以跟著房子走。也就是說(shuō)，已經(jīng)抵押的房產(chǎn)，可以不解除抵押的情況下直接辦理過(guò)戶。 民法典第四百零六條：抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

首次登記或抵押預(yù)告登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)?jiān)诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿是否存在禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定 欄記載轉(zhuǎn)讓抵押不動(dòng)產(chǎn)的約定情況。有約定的填寫是，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）和抵押權(quán)人共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記；沒有約定的填寫否，抵押期間依法轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓人、抵押人（轉(zhuǎn)讓人）共同申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記。約定情況發(fā)生變化的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)申請(qǐng)辦理變更登記。

《民法典》施行前已經(jīng)辦理抵押登記的不動(dòng)產(chǎn)，抵押期間轉(zhuǎn)讓的，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不予辦理轉(zhuǎn)移登記。 三、審核房產(chǎn)是否設(shè)立居住權(quán) 《民法典》實(shí)施前，我國(guó)的法律均未在法條中明確規(guī)定居住權(quán)，造成現(xiàn)實(shí)需求和無(wú)法可依之間的矛盾。此次《民法典》新增了居住權(quán)的內(nèi)容，即可以對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，為城市化進(jìn)程中的住有所居、居有所安提供了法律依據(jù)。

在《民法典》時(shí)代，可以只擁有房產(chǎn)的居住權(quán)，而不擁有所有權(quán)。

《民法典》規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，換言之，擁有居住權(quán)的人，即使房子被所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓了，新房東也不能把享有居住權(quán)的人趕出去，即保障居住權(quán)人對(duì)房子享有居住的權(quán)利。當(dāng)然，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、不得繼承、不得贈(zèng)與，在居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡時(shí)，居住權(quán)消滅。

房屋所有權(quán)人對(duì)設(shè)立居住權(quán)的房產(chǎn)，可以繼承、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與，但一般情況下不得出租。

所以，《民法典》施行后，買二手房前要特別注意，除了要查詢房子的產(chǎn)權(quán)，還要查詢房子是否設(shè)立居住權(quán)，如果購(gòu)買了設(shè)立居住權(quán)的房子，很有可能買了房子卻住不了。 民法典 第三百六十六條　居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條　設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。 居住權(quán)合同一般包括下列條款： （一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所； （二）住宅的位置； （三）居住的條件和要求； （四）居住權(quán)期限； （五）解決爭(zhēng)議的方法。

第三百六十八條　居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第三百六十九條　居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

四、房屋是否有租賃出去

在購(gòu)買二手房時(shí)，和居住權(quán)一樣重要的，還應(yīng)當(dāng)審核是否有租賃，因?yàn)槲覀儑?guó)家的法律規(guī)定買賣不破租賃，如果購(gòu)買的房產(chǎn)存在租賃關(guān)系的，即使你購(gòu)買了房產(chǎn)，租客仍然有權(quán)在該房產(chǎn)內(nèi)居住。

這次的《民法典》明確規(guī)定了租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。所以，在買二手房時(shí)，要審查該房屋有沒有租賃；如果有，租期到什么時(shí)候?qū)脻M，租客是否放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一定要查清楚。

民法典第七百二十五條　租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

第七百二十六條　出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

六、其他應(yīng)當(dāng)審核的事項(xiàng)

《民法典》對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)買賣的新規(guī)定，主要是上面幾點(diǎn)，但還有一些雖不是新變化，但在購(gòu)買二手房時(shí)也要特別注意的，也順帶提醒大家：

1.房產(chǎn)內(nèi)戶口是否遷走 很多人購(gòu)買高價(jià)的學(xué)區(qū)房，解決孩子的讀書問(wèn)題，但是在購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，有時(shí)卻會(huì)忽視房產(chǎn)內(nèi)的戶口問(wèn)題，包括是否已遷出、不配合遷戶口等的約定，都很重要，如果沒有在買賣合同中明確約定，日后想要訴訟維權(quán)都很難。 所以，如果你在意的是學(xué)區(qū)，那么在買二手房的時(shí)候，不僅要確定戶口是否遷出去，還要去確認(rèn)入學(xué)的名額是否已經(jīng)被占用了，充分做好調(diào)查工作，保護(hù)自己的利益。 2.涉及福利性質(zhì)房產(chǎn)應(yīng)慎重 購(gòu)買二手房時(shí)，對(duì)于房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房，這些本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，甚至有些房產(chǎn)在當(dāng)初交易時(shí)是附條件的，在轉(zhuǎn)讓時(shí)都可能會(huì)有一定限制。 買受人在購(gòu)買這些房產(chǎn)時(shí)，要避免買賣合同與國(guó)家法律甚至政策相沖突。條件不具備的，可能無(wú)法辦理過(guò)戶。 3.審核房產(chǎn)內(nèi)是否發(fā)生過(guò)意外事故 房產(chǎn)內(nèi)如發(fā)生過(guò)非正常死亡事故，對(duì)于買房人的影響是很大的，建議在購(gòu)房之前到物業(yè)、鄰居或所在轄區(qū)派出所了解房產(chǎn)情況。 4.審核物業(yè)水電費(fèi)用是否結(jié)清 買受人在房產(chǎn)交割之前，應(yīng)當(dāng)讓出賣人出具房產(chǎn)物管費(fèi)用、天然氣等費(fèi)用均已結(jié)清的憑證，避免日后糾紛。 5.審核車位相關(guān)憑證是否齊備 很多車位采用的是人防工程的車位，沒有產(chǎn)權(quán)證，只有交易合同和發(fā)票，這種情況下，買受人應(yīng)及時(shí)確認(rèn)這些憑證是否完整，包括到物業(yè)進(jìn)行了解。