民法典實施后，二手房購買需注意的法律風險. 一、房屋在出售時是否存在隱性共有人？

夫妻婚后共同出資購房，卻只登記在一方的名下，另一方即 隱性共有人。

《民法典》第三百零一條規(guī)定，處分共有的不動產(chǎn)，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。

因此，購房時需了解售房人的家庭情況，可查看戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要取得其配偶的書面同意。否則，產(chǎn)生糾紛時，會導致房屋無法過戶的風險。此外，當配偶去世后，還可能存在因繼承而產(chǎn)生的其他共有人，此時若購買房屋，會存在其他共有人主張繼承的法律風險。

二、房屋在出售前是否已出租給他人？

買房時存在租約所產(chǎn)生的兩個法律問題：

（1）買賣不破租賃問題

根據(jù)《民法典》第七百二十五條規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。因此即使你購買了這套房子，但如果這套房子有租約在身，你還是得需要繼續(xù)履行租約。

（2）承租人的優(yōu)先購買權(quán)問題

根據(jù)《民法典》第七百二十六條的規(guī)定，承租人對所承租的房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。因此，在購買二手出租房時，應及時取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面聲明。否則，侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人可依法主張賠償。 三、房屋是否設立了居住權(quán)？

非房屋所有人因擁有居住權(quán)，而長期或者終生享有使用他人住房及其附屬設施，且不會因房屋轉(zhuǎn)讓而消滅。

根據(jù)《民法典》第三百七十條規(guī)定，居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。因此，買二手房要核實該房是否單獨設置了居住權(quán)，以免產(chǎn)生購房后不能入住的問題。

四、房屋在出售時是否存在司法查封或者抵押情形？

二手房屋一旦被法院查封或已辦理抵押登記的，購房者也可能無法順利購得該房屋。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條就明文規(guī)定司法查封的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓存在合同無效的法律風險。以及根據(jù)《民法典》第四百零六條規(guī)定抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。

因此，購房者在簽訂購房合同前，應當要了解清楚該二手房的產(chǎn)權(quán)狀況，是否已被法院查封或者辦理抵押登記。對于簽訂房屋買賣合同后至房屋過戶登記前的一段期間，購房者在購房合同中要求房東承諾，一旦因其擅自將房屋辦理抵押登記或者因房東債務問題導致房屋被法院查封的，購房者有權(quán)立即解除合同，并且有權(quán)要求房東賠償其因此遭受的全部損失，包括但不限于法律費用及購房同等規(guī)格房屋而多產(chǎn)生的費用。

此外，對于低于市場價格的二手房，購房者需要格外注意，售房者可能深陷債務糾紛而要急于出售該房產(chǎn)，故其開價非常低。對于該情況，建議購房者與售房者詳細交流了解情況后，再確定是否要購買該房屋。即便要購買的，建議大部分資金全部進入資金托管賬戶，以保證資金安全。