工作中經(jīng)常見(jiàn)到加油站的租賃合同中約定“合同期滿(mǎn)后，乙方享有優(yōu)先承租權(quán)”。如果租賃合同期滿(mǎn)后，承租人如何行使優(yōu)先承租權(quán)，若沒(méi)有在租賃合同中約定，承租人是否享有優(yōu)先承租權(quán)？

優(yōu)先承租權(quán)并非法定，必須基于合同約定產(chǎn)生
優(yōu)先承租權(quán)是指在租賃關(guān)系中，原承租人在合同到期要求續(xù)簽租賃合同時(shí)，對(duì)原租賃物在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先權(quán)。優(yōu)先承租權(quán)是一種附限制條件的物權(quán)，實(shí)踐中，若原出租人已經(jīng)將加油站租賃善意第三人，原承租人是否可以以?xún)?yōu)先承租權(quán)對(duì)抗善意第三人？目前，我國(guó)在法律層面還未建立起優(yōu)先承租權(quán)制度。但根據(jù)北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》的通知，“優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利，而是基于租賃合同的約定產(chǎn)生，僅在合同當(dāng)事人之間發(fā)生效力，不能對(duì)抗已經(jīng)實(shí)際承租的善意第三人。出租人未在合同約定期限或合理期限內(nèi)通知原承租人續(xù)租就將房屋另行出租給他人，承租人要求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，或者要求直接適用出租人與第三人簽訂的租賃合同的，不予支持。但承租人要求出租人承擔(dān)賠償損失等相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。”

如何理解承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)中的“同等條件”
優(yōu)先承租權(quán)其核心是同等條件，只有在同等條件下才享有。何為同等條件？因現(xiàn)行法律中并未規(guī)定優(yōu)先承租權(quán)，“同等條件”可以參照《合同法》第二百三十條的規(guī)定“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利”中承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定。“同等條件”主要是指承租人與其他承租人租賃加油站租賃價(jià)格、租金支付方式、租賃期限等相同，還應(yīng)包括其他交易條件的等同。比如在北京三中院認(rèn)定某村委會(huì)與石油公司簽訂的加油站租賃合同中，按約定十年期滿(mǎn)后石油公司同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)，但須與新的合作方簽訂新的協(xié)議并通過(guò)競(jìng)標(biāo)履行標(biāo)的后租賃關(guān)系方生效。根據(jù)雙方簽訂合同的背景，對(duì)于此處的“競(jìng)標(biāo)”，應(yīng)理解為某村委會(huì)為石油公司享有優(yōu)先承租權(quán)提供公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)。本案中，某村委會(huì)提出案外人戴×愿以110萬(wàn)元的價(jià)格租賃該加油站，但某村委會(huì)未明確戴某租賃的租金數(shù)額、租賃期限、租賃條件等標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，故某村委會(huì)未為石油公司行使優(yōu)先經(jīng)營(yíng)權(quán)提供公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)，某村委會(huì)在未盡到合同義務(wù)的情況下要求解除合同、于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

建議
一是應(yīng)在加油站租賃合同中明確約定“租賃期滿(mǎn)后，承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，若出租方違約的，應(yīng)向承租人承擔(dān)違約責(zé)任”。因優(yōu)先承租權(quán)并不是承租人的一項(xiàng)法定的權(quán)利，只有租賃合同中對(duì)“優(yōu)先承租權(quán)”有明確約定，才能成為合同之債，若出租方違約應(yīng)向原承租人承擔(dān)違約責(zé)任。
二是承租人一經(jīng)行使優(yōu)先承租權(quán)，即在承租人與出租人之間成立以出租人與第三人訂立的買(mǎi)賣(mài)合同中所約定的同等條件為內(nèi)容的合同。承租人優(yōu)先承租權(quán)行使應(yīng)以書(shū)面明確的形式及時(shí)答復(fù)，如果未在出租人約定的期限和同等條件下明確表示的，則喪失優(yōu)先承租權(quán)。