讀者：李先生李先生：你所反應的情況主要是物權法中的抵押權和用益物權（本案是承租權）之間的關系，也就是抵押權和租賃權誰優(yōu)先的法律問題。
　　主要是看兩者設定時間的先后順序。
　　 如果抵押權設定在先，即在你租賃房屋之前，出租人已將房屋抵押給銀行，則抵押權優(yōu)于租賃權。
　　根據(jù)最高人民法院《關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第66條第一款的規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。
　　” 所以銀行有權要求單方解除合同租賃合同關系，并且你也不享有優(yōu)先購買權。
　　如果因此給你造成財產(chǎn)損失的，根據(jù)上述條文第二款規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面通知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。
　　”你可以據(jù)此要求出租人賠償你的損失。
　　 如果租賃權設立在先，即在你租賃房屋之后，出租人才將房屋抵押給銀行的。
　　根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)則，房屋購買人的所有權不得對抗租賃權，抵押權并無優(yōu)先于所有權的效力，租賃權當然也可以對抗抵押權而繼續(xù)有效存在。
　　 根據(jù)最高人民法院《關于適用（中華人民共和國擔保法）若干問題的解釋》第65條規(guī)定：“抵押將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。
　　”所以你的租賃合同關系仍然有效。
　　 值得指出的是，抵押權人的抵押權是價值權，而不是支配權，法律賦予抵押權人的是從抵押物的交換價值優(yōu)先受償?shù)臋嗬皇侨我馓幏值盅何锏臋嗬?br />　　所以，根據(jù)《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”，所以，銀行在拍賣該房產(chǎn)時，你享有優(yōu)先的購買權，即在價格同一情況下你享有優(yōu)先購買的權利。
　　浙江浙南律師事務所蘇和秦律師

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