一、租售同權是什么

房地產行業(yè)一直是中國經濟發(fā)展過程中的重要主題，任何一個制度的變化，都會引發(fā)各界的高度關注。“租售同權”實際上是中國近年來房地產政策從“居者有其屋”到“住有所居”，從“以售為主”向“租售并舉”過渡和轉變的一個副產品，也是對這一政策的升華。2016年《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(以下簡稱《意見》)指出，“實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑”。今年，住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(以下簡稱《通知》)明確其宗旨是貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”理念，加快房地產市場供給側結構性改革和建立購租并舉的住房制度。被媒體認為廣為關注的“租售同權”的《廣州市人民政府辦公廳關于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》，其目的也是“積極支持租賃住房方式，加快構建租購并舉的住房體系;鼓勵發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產業(yè)，催生新的經濟增長極;規(guī)范住房租賃市場，夯實經濟社會長久向好發(fā)展的住房基礎。”這些文件表明，發(fā)展住房租賃的首要目的是淡化住房目前明顯的金融資產屬性。

租賃市場是房地產市場的一部分，其培育和發(fā)展也當然是完善和發(fā)達市場經濟的應有之義，本身并沒有多少可議之處;真正一石激起千層浪的，是租售同權制度。目前，它進一步發(fā)酵，有從地方性做法上升為全國普遍做法的可能：《住房租賃和銷售管理條例?(征求意見稿)》(以下簡稱《征求意見稿》)也規(guī)定了這一制度。如此的話，租售同權的意義將遠遠突破政策制定者促進房屋租賃市場發(fā)展的預期。

二、房屋動遷是什么

房屋拆遷，是指因國家建設、城市改造、整頓市容和環(huán)境保護等需要，由建設單位或個人對現(xiàn)存建設用地上的房屋進行拆除，對房屋所有者或使用者進行遷移安置并視情況給予一定補償?shù)幕顒印?/p>

房屋拆遷的意義

由于城市規(guī)劃和專項建設工程的需要，對城市國有土地的使用權實行再分配，從而達到土地資源的合理配置，使土地利用效率最大化。這往往就需要拆除大量舊房，在原有土地上進行新的房地產開發(fā)建設。但是由于土地的地上附著物凝結了原用戶的資金與勞動力，并且是原用戶、住戶賴以生存和生產的基本物質條件，因而在再建設過程中，拆遷工作的主持者必須對原用戶、住戶的損失給予適當補償，并對其進行妥善的安置。

三、租售同權對承租人利益的保護

從民事角度看，房屋承租人享有的承租權屬于債權，其效力強度遠不如物權。在法制史上，立法者假定房屋承租人是弱勢群體，對其進行超過普通債權的保護，是相當古老的傳統(tǒng)。中國現(xiàn)行法也有對房屋承租人進行特殊保護的規(guī)則，如“買賣不破租賃”(《合同法》第229條)、承租人對承租房屋享有優(yōu)先購買權(《合同法》第230條)、承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋(《合同法》第234條)、在先成立的租賃權可以對抗在后的抵押權(《物權法》第190條)等?！墩髑笠庖姼濉返?3條第2款規(guī)定的承租人同等條件下的優(yōu)先承租權也值得肯定。

目前，中國房地產立法主要是以房屋銷售為中心，并沒有承租人保護的特別立法，國家對房屋租賃交易的法律關注程度較低。比較法上比較共同的經驗是對住房租賃進行法律控制，可分為兩種模式：一種以美國紐約市為代表的合同內容管制，即通過行政手段對租金、房屋維護、租賃期限等事項進行嚴格限制;二是對出租人解約權的管制，著眼于維護住房租賃合同的穩(wěn)定性。《征求意見稿》同時采用了合同內容控制和解約控制兩種手段。其第11條規(guī)定了對租賃期限的限制，鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，對三年以上住房租賃合同且實際履行的，國家給予相關政策支持;住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。第14條規(guī)定出租人不得扣留押金;第15條禁止出租人擅自進入租賃住房。在實務中，承租人面臨最大的威脅是所有人任意解約，驅逐承租人。第17條規(guī)定了解約限制，出租人只有在符合法定情形時才能解約，如承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金，且未在寬限期內繳納;未經出租人同意將住房轉租或者出借給他人或擅自改變住房用途、結構等，這些事由都是承租人嚴重違約的情形。最后，它還規(guī)定了出租人違法解約驅逐承租人的公法責任。它們并非國家對承租人承擔的義務，而是國家基于特殊的社會政策考量，為出租人設定的法定義務。

以上內容是小編對對“租售同權和動遷是怎樣的”問題進行的解答，租售同權是政府推出的一項房屋租賃政策，是指房屋的承租人與房屋的購買者享有同樣的權利的政策。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問題，歡迎到網進行法律咨詢。

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