2020年11月17日，深圳[ 深圳市住房和建設局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》]、西安[ 陜西省西安市人民政府下發《西安市人民政府辦公廳關于印發西安市住房租賃試點工作實施方案的通知》]同日下發通知。

    背景

     防止長租公寓跑路，在此之前，有重慶市住建委、金融局、央行重慶營業管理部、銀保監局聯合發布《關于實施住房租賃資金監管加強住房租賃企業合規經營的通知》、成都出臺《關于開展住房租賃資金監管的通知》等，不管是否能真的防止跑路、避免爆雷，但事實已可見，長租公寓這部經已經念歪了，產生的影響已經引起社會和政府的關注，如北京住建委已成立蛋殼公寓專辦小組。我所近期承辦的有關長租公寓的案件就涉及三彩、城城、城市社區、自如等多家長租公寓平臺，政府如何監管是一個問題，本文就這類法律糾紛中存在的法律問題予以梳理，如下。

        一、長租公寓平臺是否需要經營資質及監管問題
      長租公寓，并無確切的法律定義，從其經營的內容總結，有的地方政府管理部門作出定義或界定，如浙江省住房和城鄉建設廳在《浙江省城鄉住房工作協調委員會辦公室關于促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》中認為“長租公寓市場一般是指專業從事房屋租賃的企業，通過開發、收購、租賃等方式（有的還對房源進行裝修改造）籌集符合基本居住條件的房源，并以相對穩定的期限出租用于居住的經營性活動”[ 浙江省城鄉住房工作協調委員會辦公室于2018年10月16日發布的《浙江省城鄉住房工作協調委員會辦公室關于促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》]。
       現行法律、行政法規并未規定長租公寓屬于持牌經營的行業，并不需要經過審批以取得經營許可，即不屬于許可經營項目[ 《企業經營范圍登記管理規定》第四條、企業申請登記的經營范圍中屬于法律、行政法規或者國務院決定規定在登記前須經批準的經營項目（以下稱前置許可經營項目）的，應當在申請登記前報經有關部門批準后，憑審批機關的批準文件、證件向企業登記機關申請登記。企業申請登記的經營范圍中屬于法律、行政法規或者國務院決定等規定在登記后須經批準的經營項目（以下稱后置許可經營項目）的，依法經企業登記機關核準登記后，應當報經有關部門批準方可開展后置許可經營項目的經營活動。]，不需要前置許可，也沒有后置許可的要求。
       根據《中華人民共和國公司法》[ 《中華人民共和國公司法》第十四條]、《中華人民共和國公司登記管理條例》及《企業經營范圍登記管理規定》等法律規定，經營長租公寓的公司應當在其經營范圍中登記長租公寓相應的經營內容，長租公寓主要是居住房屋的租賃，現在經營長租公寓的平臺公司經營范圍中通常表述為“住房租賃經營”、“資產管理”、“房屋租賃”、“房屋托管”、“公寓管理”、“住房租賃”等。
        既然不屬于許可經營，給監管帶來的難度就很大。
        目前，在國家統一監管層面的主要依據是2019年12月13日發布的《住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部市場監管總局、銀保監會、國家網信辦關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，該意見共十四條，從經營主體的登記備案、租賃合同網簽備案、規范租金收費、管控租賃金融等方面進行了規定，既有指導性的，也有具體性的。
        從實際情況看，上述意見并未真正發揮作用。此種情況下，有些地方政府（部門）在發現問題后，又提出了一些適用于地方的監管規定或要求，比如深圳市住房和建設局發布《關于切實規范住房租賃企業經營行為的緊急通知》中就規定“住房租賃企業應當根據建房規〔2019〕10號文第一條規定，依法向市場監管部門申請辦理市場主體登記，取得營業執照，經營范圍中明確注明“住房租賃”，不得超范圍經營。自然人轉租住房10套（間）以上的，應當依法辦理市場主體登記。企業取得營業執照后，對于頻繁變更法定代表人、負責人、股東及經營地等商事主體登記、備案信息的，市住房建設部門將會同市場監管部門予以重點監管，并向社會發出預警信息”。西安市人民政府在《西安市人民政府辦公廳關于印發西安市住房租賃試點工作實施方案的通知》中則是規定住房租賃企業報備、住房租賃合同網簽備案、等方面加強監管。體現了從經營主體、經營行為兩個維度的監管思路。
       可見，在現有法律框架下，對于長租公寓平臺公司的監管缺乏統一的監管規定，監管難度很大，以各地方政府的監管規范為側重，難題是如何才能做到監管到位。
         二、念歪的經（租賃金融）
        1、高進低出（租金支付周期差）
        高租金從房東租的房屋，低租金出租給租客（次承租人），商業模式就是實質上就是一個龐氏騙局。長租公寓之所以這個商業模式，是因為“租金支付周期差”，例：長租公寓從房東承租房屋，合同約定租金是每月10,000元，按月支付；長租公寓轉租給租客（次承租人），合同約定租金是每月8,000元，按年支付，這樣一來，租客一次性支付給長租公寓96,000元，長租公寓按月支付給房東10,000元，即便是向房東按3個月支付，也是30,000元，長租公寓截留了66,000元-86,000元，長租公寓形成了資金池，這樣不停的滾動，至于長租公寓拿了截留的款項是繼續高進房屋，還是搞投資理財，則是另外一個問題，但終究一天會資金鏈斷裂。
        2、租金貸
        租金貸是長租公寓和租客訂立租賃合同時，因為租客沒有能力一次性支付全年租金，這時，長租公寓和金融機構合作，租客和金融機構簽署租金貸合同，金融機構替租客提前支付了全年房租，之后，租客每月向金融機構還貸。長租公寓收到租客通過貸款方式支付的全年房租后，形成了資金池，這筆資金長租公寓用于什么是另外一個問題。這種情況下，長租公寓卷款跑路，房東收不到租金，租客仍然要向金融機構還貸。
         3、長收短付
        長收短付是長租公寓和房東的合同約定按月支付租金，而和租客的合同約定一次性收取一年（上）租金，因為租金支付周期差，長租公寓形成資金池，這筆資金長租公寓用于什么是另外一個問題。
無論是通過上述哪種方式形成的資金池，這些資金都是游離于監管之外的，或用于揮霍、或用于投資等，只要沒有用于正常的租賃經營，就勢必造成資金鏈斷裂，導致爆雷跑路，留下房東和房客之間的糾紛和怒火。
        4、衍生出的租賃收益類金融產品化
       按邏輯，長租公寓手上有大量的租約和穩定的租金收益，這在金融產品玩家手上是可以設計出類金融產品，比如資產支持證券化，現在有據可查的并不多，但不表示長租公寓沒有躍躍欲試。

        三、長租公寓涉及的法律問題（民事部分）

        1、長租公寓拖欠租金，房東單方解除與長租公寓的合同問題
        無論是合同中約定長租公寓逾期支付租金達到一定期限，房東可以解除合同，還是根據《中華人民共和國合同法》第九十四條的規定解除，在長租公寓長期拖欠租金的情況下，依法房東都可解除與長租公寓之間的合同。
         2、房東解除與長租公寓之間的合同，能否收回房屋
      《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條規定，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
        該司法解釋中“負有騰房義務”如何認定。
        因承租人逾期支付租金，出租人解除合同，次承租人與承租人簽訂的合同還未屆滿，簽訂合同時轉租人也有轉租權，此時，次承租人是否為該司法解釋中的負有騰房義務的人。
         一種理解是，出租人與轉租人租賃合同解除，轉租人與次承租人的租賃合同缺乏繼續履行的基礎，負有騰房義務，出租人有權收回房屋。次承租人因此遭受的損失應向轉租人追究違約責任。
        一種理解是，次承租人與轉租人簽訂的轉租合同合法有效，次承租人的利益應得到保護，應當到轉租合同履行屆滿。
       分析：該司法解釋第十七條規定，因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
從該條款看，因承租人欠租，出租人解除合同權利是成立的；只有次承租人代轉租人支付租金、違約金時，才可對抗。結合該條款理解，出租人解除合同的法律后果是會導致次承租人無法繼續租用房屋。
         四、長租公寓涉及的法律問題（刑事部分）
       長租公寓卷款跑路是否涉及刑事犯罪則比較復雜，筆者認為，如果長租公寓收受租客的租金后卷款跑路的，涉嫌詐騙犯罪（合同詐騙犯罪）。
       我國《刑法》第二百二十四條規定：有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產：（四）收受對方當事人給付的貨物、貨款、預付款或者擔保財產后逃匿的；（五）以其他方法騙取對方當事人財物的。
        最高人民法院《關于審理詐騙案件具體應用法律的若干問題的解釋》第二條規定：行為人具有下列情形之一的，應當認定其行為屬于以非法占有為目的，利用經濟合同進行詐騙：（二）合同簽訂后攜帶對方當事人交付的貨物、貨款、預付款或者定金、保證金等擔保合同履行的財產逃跑的；（三）揮霍對方當事人交付的貨物、貨款、預付款或者定金、保證金等擔保合同履行的財產，致使上述款物無法返還的。
       長租公寓通過高收低出、租金貸、長收短付方式，利用租金支付周期差的空間，將向租客收取的租金逃匿、揮霍等非法占有的，涉嫌合同詐騙罪。