2020年11月17日，深圳[ 深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》]、西安[ 陜西省西安市人民政府下發(fā)《西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)西安市住房租賃試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知》]同日下發(fā)通知。

    背景

     防止長租公寓跑路，在此之前，有重慶市住建委、金融局、央行重慶營業(yè)管理部、銀保監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于實(shí)施住房租賃資金監(jiān)管加強(qiáng)住房租賃企業(yè)合規(guī)經(jīng)營的通知》、成都出臺(tái)《關(guān)于開展住房租賃資金監(jiān)管的通知》等，不管是否能真的防止跑路、避免爆雷，但事實(shí)已可見，長租公寓這部經(jīng)已經(jīng)念歪了，產(chǎn)生的影響已經(jīng)引起社會(huì)和政府的關(guān)注，如北京住建委已成立蛋殼公寓專辦小組。我所近期承辦的有關(guān)長租公寓的案件就涉及三彩、城城、城市社區(qū)、自如等多家長租公寓平臺(tái)，政府如何監(jiān)管是一個(gè)問題，本文就這類法律糾紛中存在的法律問題予以梳理，如下。

        一、長租公寓平臺(tái)是否需要經(jīng)營資質(zhì)及監(jiān)管問題
      長租公寓，并無確切的法律定義，從其經(jīng)營的內(nèi)容總結(jié)，有的地方政府管理部門作出定義或界定，如浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在《浙江省城鄉(xiāng)住房工作協(xié)調(diào)委員會(huì)辦公室關(guān)于促進(jìn)長租公寓市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》中認(rèn)為“長租公寓市場(chǎng)一般是指專業(yè)從事房屋租賃的企業(yè)，通過開發(fā)、收購、租賃等方式（有的還對(duì)房源進(jìn)行裝修改造）籌集符合基本居住條件的房源，并以相對(duì)穩(wěn)定的期限出租用于居住的經(jīng)營性活動(dòng)”[ 浙江省城鄉(xiāng)住房工作協(xié)調(diào)委員會(huì)辦公室于2018年10月16日發(fā)布的《浙江省城鄉(xiāng)住房工作協(xié)調(diào)委員會(huì)辦公室關(guān)于促進(jìn)長租公寓市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》]。
       現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并未規(guī)定長租公寓屬于持牌經(jīng)營的行業(yè)，并不需要經(jīng)過審批以取得經(jīng)營許可，即不屬于許可經(jīng)營項(xiàng)目[ 《企業(yè)經(jīng)營范圍登記管理規(guī)定》第四條、企業(yè)申請(qǐng)登記的經(jīng)營范圍中屬于法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營項(xiàng)目（以下稱前置許可經(jīng)營項(xiàng)目）的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)登記前報(bào)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后，憑審批機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)文件、證件向企業(yè)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。企業(yè)申請(qǐng)登記的經(jīng)營范圍中屬于法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院決定等規(guī)定在登記后須經(jīng)批準(zhǔn)的經(jīng)營項(xiàng)目（以下稱后置許可經(jīng)營項(xiàng)目）的，依法經(jīng)企業(yè)登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記后，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可開展后置許可經(jīng)營項(xiàng)目的經(jīng)營活動(dòng)。]，不需要前置許可，也沒有后置許可的要求。
       根據(jù)《中華人民共和國公司法》[ 《中華人民共和國公司法》第十四條]、《中華人民共和國公司登記管理?xiàng)l例》及《企業(yè)經(jīng)營范圍登記管理規(guī)定》等法律規(guī)定，經(jīng)營長租公寓的公司應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營范圍中登記長租公寓相應(yīng)的經(jīng)營內(nèi)容，長租公寓主要是居住房屋的租賃，現(xiàn)在經(jīng)營長租公寓的平臺(tái)公司經(jīng)營范圍中通常表述為“住房租賃經(jīng)營”、“資產(chǎn)管理”、“房屋租賃”、“房屋托管”、“公寓管理”、“住房租賃”等。
        既然不屬于許可經(jīng)營，給監(jiān)管帶來的難度就很大。
        目前，在國家統(tǒng)一監(jiān)管層面的主要依據(jù)是2019年12月13日發(fā)布的《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、國家網(wǎng)信辦關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》，該意見共十四條，從經(jīng)營主體的登記備案、租賃合同網(wǎng)簽備案、規(guī)范租金收費(fèi)、管控租賃金融等方面進(jìn)行了規(guī)定，既有指導(dǎo)性的，也有具體性的。
        從實(shí)際情況看，上述意見并未真正發(fā)揮作用。此種情況下，有些地方政府（部門）在發(fā)現(xiàn)問題后，又提出了一些適用于地方的監(jiān)管規(guī)定或要求，比如深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》中就規(guī)定“住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)建房規(guī)〔2019〕10號(hào)文第一條規(guī)定，依法向市場(chǎng)監(jiān)管部門申請(qǐng)辦理市場(chǎng)主體登記，取得營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍中明確注明“住房租賃”，不得超范圍經(jīng)營。自然人轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的，應(yīng)當(dāng)依法辦理市場(chǎng)主體登記。企業(yè)取得營業(yè)執(zhí)照后，對(duì)于頻繁變更法定代表人、負(fù)責(zé)人、股東及經(jīng)營地等商事主體登記、備案信息的，市住房建設(shè)部門將會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管部門予以重點(diǎn)監(jiān)管，并向社會(huì)發(fā)出預(yù)警信息”。西安市人民政府在《西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)西安市住房租賃試點(diǎn)工作實(shí)施方案的通知》中則是規(guī)定住房租賃企業(yè)報(bào)備、住房租賃合同網(wǎng)簽備案、等方面加強(qiáng)監(jiān)管。體現(xiàn)了從經(jīng)營主體、經(jīng)營行為兩個(gè)維度的監(jiān)管思路。
       可見，在現(xiàn)有法律框架下，對(duì)于長租公寓平臺(tái)公司的監(jiān)管缺乏統(tǒng)一的監(jiān)管規(guī)定，監(jiān)管難度很大，以各地方政府的監(jiān)管規(guī)范為側(cè)重，難題是如何才能做到監(jiān)管到位。
         二、念歪的經(jīng)（租賃金融）
        1、高進(jìn)低出（租金支付周期差）
        高租金從房東租的房屋，低租金出租給租客（次承租人），商業(yè)模式就是實(shí)質(zhì)上就是一個(gè)龐氏騙局。長租公寓之所以這個(gè)商業(yè)模式，是因?yàn)?ldquo;租金支付周期差”，例：長租公寓從房東承租房屋，合同約定租金是每月10,000元，按月支付；長租公寓轉(zhuǎn)租給租客（次承租人），合同約定租金是每月8,000元，按年支付，這樣一來，租客一次性支付給長租公寓96,000元，長租公寓按月支付給房東10,000元，即便是向房東按3個(gè)月支付，也是30,000元，長租公寓截留了66,000元-86,000元，長租公寓形成了資金池，這樣不停的滾動(dòng)，至于長租公寓拿了截留的款項(xiàng)是繼續(xù)高進(jìn)房屋，還是搞投資理財(cái)，則是另外一個(gè)問題，但終究一天會(huì)資金鏈斷裂。
        2、租金貸
        租金貸是長租公寓和租客訂立租賃合同時(shí)，因?yàn)樽饪蜎]有能力一次性支付全年租金，這時(shí)，長租公寓和金融機(jī)構(gòu)合作，租客和金融機(jī)構(gòu)簽署租金貸合同，金融機(jī)構(gòu)替租客提前支付了全年房租，之后，租客每月向金融機(jī)構(gòu)還貸。長租公寓收到租客通過貸款方式支付的全年房租后，形成了資金池，這筆資金長租公寓用于什么是另外一個(gè)問題。這種情況下，長租公寓卷款跑路，房東收不到租金，租客仍然要向金融機(jī)構(gòu)還貸。
         3、長收短付
        長收短付是長租公寓和房東的合同約定按月支付租金，而和租客的合同約定一次性收取一年（上）租金，因?yàn)樽饨鹬Ц吨芷诓睿L租公寓形成資金池，這筆資金長租公寓用于什么是另外一個(gè)問題。
無論是通過上述哪種方式形成的資金池，這些資金都是游離于監(jiān)管之外的，或用于揮霍、或用于投資等，只要沒有用于正常的租賃經(jīng)營，就勢(shì)必造成資金鏈斷裂，導(dǎo)致爆雷跑路，留下房東和房客之間的糾紛和怒火。
        4、衍生出的租賃收益類金融產(chǎn)品化
       按邏輯，長租公寓手上有大量的租約和穩(wěn)定的租金收益，這在金融產(chǎn)品玩家手上是可以設(shè)計(jì)出類金融產(chǎn)品，比如資產(chǎn)支持證券化，現(xiàn)在有據(jù)可查的并不多，但不表示長租公寓沒有躍躍欲試。

        三、長租公寓涉及的法律問題（民事部分）

        1、長租公寓拖欠租金，房東單方解除與長租公寓的合同問題
        無論是合同中約定長租公寓逾期支付租金達(dá)到一定期限，房東可以解除合同，還是根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條的規(guī)定解除，在長租公寓長期拖欠租金的情況下，依法房東都可解除與長租公寓之間的合同。
         2、房東解除與長租公寓之間的合同，能否收回房屋
      《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。
        該司法解釋中“負(fù)有騰房義務(wù)”如何認(rèn)定。
        因承租人逾期支付租金，出租人解除合同，次承租人與承租人簽訂的合同還未屆滿，簽訂合同時(shí)轉(zhuǎn)租人也有轉(zhuǎn)租權(quán)，此時(shí)，次承租人是否為該司法解釋中的負(fù)有騰房義務(wù)的人。
         一種理解是，出租人與轉(zhuǎn)租人租賃合同解除，轉(zhuǎn)租人與次承租人的租賃合同缺乏繼續(xù)履行的基礎(chǔ)，負(fù)有騰房義務(wù)，出租人有權(quán)收回房屋。次承租人因此遭受的損失應(yīng)向轉(zhuǎn)租人追究違約責(zé)任。
        一種理解是，次承租人與轉(zhuǎn)租人簽訂的轉(zhuǎn)租合同合法有效，次承租人的利益應(yīng)得到保護(hù)，應(yīng)當(dāng)?shù)睫D(zhuǎn)租合同履行屆滿。
       分析：該司法解釋第十七條規(guī)定，因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。
從該條款看，因承租人欠租，出租人解除合同權(quán)利是成立的；只有次承租人代轉(zhuǎn)租人支付租金、違約金時(shí)，才可對(duì)抗。結(jié)合該條款理解，出租人解除合同的法律后果是會(huì)導(dǎo)致次承租人無法繼續(xù)租用房屋。
         四、長租公寓涉及的法律問題（刑事部分）
       長租公寓卷款跑路是否涉及刑事犯罪則比較復(fù)雜，筆者認(rèn)為，如果長租公寓收受租客的租金后卷款跑路的，涉嫌詐騙犯罪（合同詐騙犯罪）。
       我國《刑法》第二百二十四條規(guī)定：有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財(cái)產(chǎn)：（四）收受對(duì)方當(dāng)事人給付的貨物、貨款、預(yù)付款或者擔(dān)保財(cái)產(chǎn)后逃匿的；（五）以其他方法騙取對(duì)方當(dāng)事人財(cái)物的。
        最高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋》第二條規(guī)定：行為人具有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為屬于以非法占有為目的，利用經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行詐騙：（二）合同簽訂后攜帶對(duì)方當(dāng)事人交付的貨物、貨款、預(yù)付款或者定金、保證金等擔(dān)保合同履行的財(cái)產(chǎn)逃跑的；（三）揮霍對(duì)方當(dāng)事人交付的貨物、貨款、預(yù)付款或者定金、保證金等擔(dān)保合同履行的財(cái)產(chǎn)，致使上述款物無法返還的。
       長租公寓通過高收低出、租金貸、長收短付方式，利用租金支付周期差的空間，將向租客收取的租金逃匿、揮霍等非法占有的，涉嫌合同詐騙罪。