長租公寓和房東（出租人）簽署的合同大多冠之以“房屋托管”、“資產委托管理”、“財產委托經營”等類似的名稱，二者之間簽署的帶有委托字樣的合同在民法上是何種性質，在具體案件處理中是一個關鍵的問題。

     問題：“房屋托管”的法律定性
       相應合同的法律定性則關乎：1、爭端解決中法律的適用（訴訟管轄、實體問題適用的法律等）；2、租客（次承租人）和長租公寓之間的房屋租賃合同的處理（是否對房東有拘束力）；3、房東是否有權（在長租公寓跑路后）收回房屋等法律問題。關于該等問題，存有不同見解，筆者擬就通過法律實證的方法解答相關問題，提出自己的觀點，予以探討。
        一、合同性質應以合同約定的權利義務內容確定
     （一）諸多合同名稱
    （各）長租公寓平臺與房東簽署的合同名稱繁多，比如有：《資產委托管理服務合同》、《房屋托管合同》、《房屋出租委托代理合同》、《財產委托管理服務合同》、《委托經營合同》等，大多都包含有委托二字。
       但，并不是合同名稱中有委托二字，就是委托合同。
      根據《最高人民法院關于經濟合同的名稱與內容不一致時如何確定管轄權問題的批復》【法復（1996）16號】的規定，當事人約定的合同名稱與合同約定的權利義務不一致的，應根據合同約定的權利義務內容來確定合同性質。

      （二）具體權利義務（各不相同）
       筆者從公開的案件中選取具有代表性的幾份合同，以作分析，如下：
       例一：某案件中上海自如資產管理有限公司的《資產管理服務合同》[ 引自（2019）滬0104民初22350號《民事判決書》]（主要條款節選）：
       甲方委托乙方管理運營系爭房屋，甲方授權乙方對標的資產進行經營出租供他人居住，乙方為甲方提供資產管理服務.....雙方一致認為，系爭房屋依據市場行情預期合理收益為2,766元/月,......乙方運營標的資產所實際代收的租金為實際收益，乙方根據本協議規定的每個結算周期結算后從實際收益中扣除乙方應得的增值收益分成及各項甲方應付費用，剩余收益部分支付給甲方；…乙方應于合同簽署后交付日起5個工作日內,向甲方支付首期服務質量保證金,共計2,766元,......雙方認可自2018年2月10日始計收收益,每個履約年度內每月付為一次結算周期......因解釋和履行本合同而發生的任何爭議,任何一方可依法向乙方所在地人民法院起訴處理。
       該案由上海市徐匯區人民法院審理，案由是委托合同糾紛，案件爭議焦點是合同應否解除，非合同性質。
      例二：某案件中上海自如資產管理有限公司的《房屋出租委托代理合同》[ 引自（2018）滬0104民初29526號《民事判決書》]（主要條款節選）：
      2015年8月9日，原告作為委托人(甲方)與作為租賃代理機構的被告(乙方)簽訂了上海市房屋出租委托代理合同，合同約定由甲方將系爭房屋獨家委托乙方全權代理出租；委托代理期限2015年8月10日至2018年9月8日；乙方委托代理權限包括：代甲方與承租人簽署合同；代甲方為房屋配置家具家電及裝飾裝修；代甲方收取租金、押金、定金等相關費用......。
      該案由上海市徐匯區人民法院審理，案由是委托合同糾紛，案件爭議焦點是房屋維修責任，非合同性質。
       例三：某案件中三彩不動產管理有限公司《房屋托管合同》（主要條款節選）：
       第三條托管用途：該房屋用途為經營長租、短租公寓及辦公或配套項目......第五條二托管期限：甲方收租期（）個月，合計托管期（）個月......第六條托管期內租金標準及支付方式：......第十條轉租：乙方在托管期內可將該房屋出租、轉租給他人，乙方轉租房屋，應按照規定與接收轉租房訂立書面轉租合同......
      例四：某案件中南京圖騰置業發展有限公司《房屋委托經營合同》[ 引自（2020）蘇0106民初3081號]（主要條款節選）：
     《南京大觀·天地MALL商鋪房屋委托經營合同書》，約定甲方同意在本合同有效期內將......委托乙方自營或對外租賃經營，乙方可以以自己的名義從事商鋪房屋經營管理的一切活動，乙方也可以以自己的名義將該商鋪房屋對外租賃經營，甲方認可并接受乙方與任何第三人簽署的商鋪房屋租賃合同約定；本合同約定商鋪房屋的委托經營期限為8年......年租賃回報=商鋪房屋核準登記總價款×8.5%（最終以商品房屋核準登記總價款計算）；......。
      該案由江蘇省南京市鼓樓區人民法院審理，案由是房屋租賃合同糾紛，爭議焦點是合同性質，是委托合同，還是房屋租賃合同。
        二、裁判觀點
      筆者認為，（2020）蘇0106民初3081號《民事判決書》中法院的觀點切中有關合同的法律性質認定的法理精神，也符合《最高人民法院關于經濟合同的名稱與內容不一致時如何確定管轄權問題的批復》的法律規定。從合同的權利義務內容對合同性質進行認定，法院裁判觀點為“本院認為，原、被告雙方簽訂的《委托經營合同》是原告將其所有的房屋交由被告出租經營，被告按季度向原告支付固定回報的合同，而非原告委托被告經營涉案房屋而自行收取經營收益的合同，因此雙方之間所簽訂的《委托經營合同》實質上系是租賃合同”。
      分析過程：結合該案中合同的的權利義務內容來看，體現委托（代理）性質的條款內容是“委托乙方自營或對外租賃經營，乙方可以以自己的名義從事商鋪房屋經營管理的一切活動，乙方也可以以自己的名義將該商鋪房屋對外租賃經營，甲方認可并接受乙方與任何第三人簽署的商鋪房屋租賃合同約定”，但同時約定“本合同約定商鋪房屋的委托經營期限為8年......年租賃回報=商鋪房屋核準登記總價款×8.5%”，即乙方向甲方交付的“租賃回報”是固定的，”原、被告雙方簽訂的《委托經營合同》是原告將其所有的房屋交由被告出租經營，被告按季度向原告支付固定回報的合同，而非原告委托被告經營涉案房屋而自行收取經營收益的合同”因此雙方之間所簽訂的《委托經營合同》實質上系是租賃合同。
       對此另外角度的理解為：受托方給委托方的“回報”、“收益”等是固定的，受托方“阻斷”了委托方和實際使用人的關聯，實際使用人向受托方負責，并非向委托方負責，受托方從實際使用人處多收、少收與委托方并無關系，多收是受托方賺，少收則其虧，皆由受托方自行享受或承擔，委托方則是收取固定收益，這是租賃合同的實質，而委托合同的實質是“后果歸屬于委托人”。
        三、對似是而非（判例）的反駁
      筆者注意到，有相關文章中援引2019）滬01民終3424號民事判決，認為法院認定了該案中房東（案件第三人）和房屋代管機構（案件被告）的《財產委托管理服務合同》為委托合同，筆者認為，這種結論是似是而非的。
      1、該案的爭議焦點并非對房東和房屋代管機構之間《財產委托管理服務合同》的性質認定，是案件原告（租客）和房屋代管機構之間合同是否合法有效的問題。
       2、法院未支持案件原告訴請的原因是原告訴請的撤銷理由不成立，而不是基于對房東和房屋代管機構之間的合同性質的認定。
       3、法院認為：“被上訴人作為專業從事房屋代管的經營主體，在取得了房屋權利人的授權之后，以代理人的名義將房屋出租，收取租金，獲取報酬等，均系其正常的業務范圍，符合商業慣例，被上訴人在本案中并無超越代理權的行為”，該論證并未對房東和房屋代管機構之間合同性質作出認定，只是論證說明房屋代管機構可以房東的名義將房屋出租和收取租金，并未進一步探究房東和房屋代管機構之間的合同條款的具體權利義務，房屋代管機構向房東是如何支付租金或收益、支付方式等，即，該案中法院肯定了房屋代管機構并無超越代理權，但并未否定房東和房屋代管機構之間的合同性質實質上是房屋租賃合同（一份合同中可能包含多種法律關系）。
       筆者認為，該案例不足以充分說明該案中房東和房屋代管之間的《財產委托管理服務合同》是委托合同。
        四、房屋租賃合同性質的認定標準
    （一）法院判例觀點集成：
       1、本案中，雖然案涉合同名為委托租賃服務合同，但雙方在合同中就房屋出租的租賃期限、租金及租金的支付、合同的解除及違約責任等事項進行了明確約定，故案涉合同實質上為房屋租賃合同。[ 引自（2020）浙0102民初4582號《民事裁定書》]
       2、本院認為，原、被告就涉案租賃物簽訂物業委托經營管理合同，是雙方當事人的真實意思表示，內容沒有違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，本院予以確認。合同約定內容為原告將涉案租賃物交由被告用于公寓經營，原告每月收取固定租金收益，雙方實質上為房屋租賃合同，本院以房屋租賃合同關系確認雙方的權利義務。[ 引自（2020）粵0113民初2541號《民事判決書》]
       3、從該《經營管理合同》具體條款的內容看，實質上屬于一方將房屋的占有使用權交給另一方使用，另一方支付占有使用費的合同，符合房屋租賃合同的性質。故該合同雖名為“經營管理合同”，實質上為房屋租賃合同。[ 引自（2020）鄂28民終22號《民事判決書》]
       4、本院認為，合同性質的認定不能僅憑合同名稱而定，應該根據合同內容所涉法律關系，即合同雙方當事人所設立的權利義務關系進行全面理解和準確判定。本案中，騰躍公司和朱毅之間簽訂的《商鋪委托經營合同》名稱中雖有“委托”二字，但從內容上看，并非純粹的委托合同性質。該合同明確約定，委托期間，商鋪的使用權、經營權、收益權歸騰躍公司所有，朱毅委托經營期限內的收益由騰躍公司給予固定回報，故該合同并非有名合同中的委托合同，實質上為房屋租賃合同。騰躍公司上訴稱本案系委托關系而非租賃關系的主張不成立。[ 引自（2019）皖04民終1069號《民事判決書》]
       5、關于第一個爭議焦點即《委托經營合同》的性質問題。委托合同是委托人和××約定，由××處理委托人事務的合同；委托合同中××的義務是依據委托人的授權處理某項委托事務，其權利僅為收取處理該項事務的報酬；××依據委托處理該項事務的后果，由委托人承擔。租賃合同是承租人支付一定的對價后，依照合同約定使用租賃的房屋；承租人的權利是在約定范圍內自由使用租賃房屋，義務是支付租金；承租人按照合同約定使用房屋取得的經營利益歸于承租人。從雙方簽訂的《委托經營合同》的內容看，上訴人圖騰置業公司并未向被上訴人收取委托費用，反而在合同中約定向被上訴人支付租賃回報；圖騰置業公司在向被上訴人支付租賃回報后，有權在約定范圍內自行決定涉案商鋪的使用，這一約定更加符合租賃合同的特征；圖騰置業公司向被上訴人支付的租賃回報是確定的，從這一約定可以看出，圖騰置業公司利用被上訴人商鋪取得的超過約定租賃回報的部分歸屬于圖騰置業公司。綜上，雙方簽訂的《委托經營合同》，名為委托，實際為租賃合同關系。圖騰置業公司主張該合同為委托合同，租賃回報應當建立在有租賃收益的基礎上，并要求將其實際取得的租賃回報扣減基本委托費用后向被上訴人支付，該上訴理由無事實和法律依據，本院不予支持。[ 引自（2017）蘇01民終4463號《民事判決書》]
    （二）名為托管，實為租賃的認定標準
       1、權利義務特征
       委托合同時：委托合同中受托人的義務是依據委托人的授權處理某項委托事務，其權利僅為收取處理該項事務的報酬；受托人依據委托處理該項事務的后果，由委托人承擔。
      租賃合同時：租賃合同中承租人的義務是向出租人支付租金，其權利是根據約定使用房屋（居住或收益）；承租人使用租賃房屋經營收益虧損由承租人自身承擔。
       2、具體而言
     （1）關于對價的判斷：長租公寓是向房東支付固定的對價（該對價的名稱可以是收益、回報等），還是由房東向長租公寓支付服務報酬。
     （2）關于后果的承擔：租客支付的租金是否歸屬房東；高于長租公寓向房東支付的對價時，超出部分歸屬于長租公寓，還是房東；低于長租公寓向房東支付的對價時，少的部分是長租公寓吃進，還是房東承受；租客不支付租金時，長租公寓還需要向房東支付約定的對價嗎。
      （3）關于合同的解除：房東是否可以隨時解除和長租公寓之間的合同。
        五、合同性質不同，后果不同
       （一）管轄不同
       房屋租賃合同糾紛訴訟的，由不動產所在地人民法院專屬管轄。
     （二）長租公寓的風險不同
       房屋租賃合同關系中，長租公寓無論是否將房屋轉租收益，都需要向房東支付租金；若是委托合同，空租或租金無法收回的后果由委托人（房東）承擔，長租公寓不承擔該等風險。
     （三）解除權不同
       房東和長租公寓之間是委托合同時，房東有任意解除權。若是房屋租賃合同，房東則不享有此任意解除權。
     （四）房東是否有權收回房屋不同
       委托合同中，租客與房東之間成立房屋租賃合同關系，是出租人和承租人的法律關系，出租人不得因代理人（長租公寓）跑路而解除與承租人之間的房屋租賃合同；房東與長租公寓是房屋租賃合同關系時，因承租人（長租公寓）違約，房東解除與長租公寓的合同后，可依據法律規定，要求次承租人（租客）騰房或承擔房屋占用費，次承租人可依法提出抗辯（次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權）的除外。
       綜上，在民法范疇中，房東和長租公寓之間的合同性質定性要具體問題具體分析，要從雙方之間合同的權利義務特征的實質來分析，不能一概而論，更不能模糊而論。