集體土地租賃期限可否超過20年

在我國集體土地所有權禁止買賣，任何單位個人也不得侵占或者以其他非法形式流轉。因此，實踐中，對于集體土地的使用往往通過租賃方式進行，正因如此基于租賃關系引發的租賃期限問題也是經常困擾農戶的一個重要問題。
由于實踐中對于未利用地的開發及利用程度較小，因此本文對未利用地暫不做分析。本文僅針對集體建設用地及集體農用地租賃、出租期限問題進行分析，以期對合理利用集體土地振興鄉鎮建設有所助益。
一、集體建設用地租賃期限
1、法律規定
根據《土地管理法》第43條規定：對于集體建設用地僅僅在興辦鄉鎮企業、村民住宅、鄉村公益建設這三種情況下才可以合法使用。目前對于社會資本參與鄉村建設，利用集體土地而言，租賃是集體建設用地的一種普遍流轉方式。而對于租賃問題，我國尚無明確的法律法規對集體經營性建設用地租賃做出規定。目前對于該問題正處于試點階段，僅就北京而言，參見全國人民代表大會第十三次會議通過的《關于授權國務院在北京市大興區等33個試點行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定》。
2、法院觀點
經過相關檢索，北京市大部分地區法院依據《合同法》第二百一十四條第一款第一款關于：“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效”的規定，認定集體建設用地租賃期限超過二十年的部分無效。
3、律師點評
對于集體建設用地租賃和出租期限，目前國家及各地出臺的相關政策不明，也存在實踐操作中標準不統一的問題，對于建設用地租賃期限大致可分為三種觀點：一集體建設用地租賃的最高年限不得超過同類用途國有土地出讓的最高年限；二是集體建設用地建設用地的最高年限受限于《合同法》第第二百一十四條第一款第一款規定；三是直接規定集體建設用地最高年限不得超過30年，筆者結合北京法院的審判實務認為，目前第二種觀點在北京地區為主流觀點。

二、集體農用地租賃期限
1、法律規定
國家層面：現行法并未對集體農用地以租賃形式從集體手中流轉時的最高租賃期限做出專門規定。根據我國《合同法》第十三章關于租賃合同的相關規定也并不能適用于農村土地承包經營權的取得。因此針對《合同法》第二百一十四條第一款第一款之規定不能直接適用于農用地租賃。具體可參照《農村土地承包法》關于農村土地承包期限的規定，最高租賃年限不得超過承包期的剩余期限，即耕地最高租賃期限不得超過30年，草地不得超過50年，林地不得超過70年。
地方層面：對于租賃期限，也只有《北京市農村集體所有荒山荒灘租賃條例》規定：農村集體所有荒山以租賃形式流轉，租賃期限不得超過70年，租賃合同約定的期限內，荒山使用權可以出租。而對于出租期限，北京市《關于進一步規范本市農村土地承包經營權流轉工作若干意見》規定：土地承包經營權采取出租方式流轉，出租合同期限遵照《合同法》規定不得超過20年。
2、法院觀點
經過相關檢索，對于最高租賃期限北京市大部分地區法院依據《合同法》第二百一十四條第一款第一款關于：“租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效”的規定，認定集體農用地租賃期限超過二十年的部分無效。對于最高出租期限有的法院認為不得超過20年，也有的法院認為可不受20年限制。
3、律師點評
對于集體農用地最高租賃期限，目前實務操作中標準較為統一，即大部分認為不應受到《合同法》關于租賃期限不得超過20年的規定，最高租賃年限應參照《土地承包法》關于承包期限的規定，即最高租賃年限不得超過承包期的剩余期限。
對于集體農用地出資最高期限，則存在兩種觀點：
一是認為不得超過20年；
二是認為不超過承包期剩余期限即可，不受《合同法》關于租賃期限20年的規定。筆者更傾向于第二種觀點。         

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