案情簡(jiǎn)介

　　李某(女，化名)是在吳山鎮(zhèn)的一名務(wù)工人員，2018年初李某的母親在李某不知情的情況下，與某房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售簽訂了一份《房屋認(rèn)購(gòu)書》，并繳納了貳萬(wàn)元人民幣的定金，簽訂協(xié)議上署名為“李某”，但并非李某本人簽字。當(dāng)李某得知此事后，表示自己拒絕購(gòu)買該房屋，要求某房地產(chǎn)開發(fā)商退還定金。但李某本人與開發(fā)商交涉多次未果后，來(lái)到吳山鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)人民調(diào)解，希望解除《房屋認(rèn)購(gòu)書》，并退定金。

　　調(diào)解過(guò)程

　　一、依當(dāng)事人申請(qǐng)，雙方同意調(diào)解，吳山鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)依法啟動(dòng)人民調(diào)解程序。吳山鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)接到李某的書面調(diào)解申請(qǐng)后，第一時(shí)間聯(lián)系了該開發(fā)商的負(fù)責(zé)人，在雙方當(dāng)事人的同意調(diào)解解決糾紛的情況下，吳山鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)依法啟動(dòng)人民調(diào)解程序。

　　二、主動(dòng)介入，信息共享，成立聯(lián)合調(diào)解小組。吳山鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)的人民調(diào)解員經(jīng)過(guò)會(huì)議研究，初步醞釀了調(diào)解方案，考慮到一方當(dāng)事人為公司法人，為了便于掌握當(dāng)事人的信息情況，使該案件成功調(diào)解，結(jié)合案情本身的特點(diǎn)，吳山鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)聯(lián)合吳山鎮(zhèn)社保所組成聯(lián)合調(diào)解小組共同調(diào)解該起案件。

　　三、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，認(rèn)真取證，獲取多種類型證據(jù)材料。2018年7月24日上午，聯(lián)合調(diào)解小組到該開發(fā)商銷售所在的場(chǎng)所進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)取證，在人民調(diào)解員表明身份并提前通知的情況下，該開發(fā)商的銷售公司向聯(lián)合調(diào)解小組當(dāng)場(chǎng)遞交了一份《房屋認(rèn)購(gòu)書》原件。該《房屋認(rèn)購(gòu)書》顯示：一方違約，適用定金罰則。落款“李某”的字跡，該開發(fā)商及李某的母親都確認(rèn)并非李某本人書寫。李某的母親向調(diào)解小組遞交了一份《收款收據(jù)》，該《收款收據(jù)》顯示：繳納定金人民幣貳萬(wàn)元，該開發(fā)商及李某的母親都確認(rèn)該定金也并非是李某本人現(xiàn)場(chǎng)繳納。

　　四、舉證質(zhì)證，爭(zhēng)鋒相對(duì)，調(diào)委會(huì)現(xiàn)場(chǎng)普法。

　　面對(duì)調(diào)解小組獲取的各項(xiàng)證據(jù)材料，在吳山鎮(zhèn)調(diào)委會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，組織了雙方當(dāng)事人現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解工作。李某當(dāng)場(chǎng)表示合同署名并非自己本人親筆簽字，該開發(fā)商在未查明李某的母親具有授權(quán)委托的情況下，就讓李某母親代理簽訂合同，并繳納定金的行為，不對(duì)李某本人生效。該開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示合同的內(nèi)容是真實(shí)的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同成立，雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)受合同約束。

　　李某認(rèn)為自己已年滿十八周歲，系成年人，為完全民事行為能力人，在沒有委托任何人的情況下，用其姓名簽訂的合同，均為無(wú)權(quán)代理。該開發(fā)商認(rèn)為因?yàn)榭紤]到李某母親的特殊人身關(guān)系，有理由相信李某的母親有代理權(quán)，但確實(shí)因?yàn)楣ぷ魅藛T的疏忽，導(dǎo)致沒有查看李某的母親是否有委托授權(quán)的權(quán)限。

　　調(diào)解小組經(jīng)過(guò)分析，認(rèn)為《房屋認(rèn)購(gòu)書》的內(nèi)容是真實(shí)的，也是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同成立，但因落款署名并非李某本人所寫，且李某辯稱對(duì)此事并不知情，該開發(fā)商的銷售部門在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)有義務(wù)查明代理人的代理權(quán)限，經(jīng)過(guò)李某的拒絕追認(rèn)，該合同對(duì)李某并不生效。

　　調(diào)解小組在查明事實(shí)后，對(duì)雙方當(dāng)事人分別做了普法、調(diào)解工作。向雙方當(dāng)事人講解了《合同法》及相關(guān)的司法解釋，并希望雙方當(dāng)事人都共同做出讓步，讓矛盾及時(shí)化解。

　　調(diào)解結(jié)果

　　一、經(jīng)李某拒絕追認(rèn)，《房屋認(rèn)購(gòu)書》對(duì)李某不生效。

　　二、該開發(fā)商返還定金。

　　案例點(diǎn)評(píng)

　　這起糾紛從表面上看是一起房屋買賣糾紛。但通過(guò)人民調(diào)解員對(duì)這件事調(diào)查和分析研判，最終鎖定了該糾紛的癥結(jié)所在——代理和預(yù)約合同。另外，在當(dāng)事人涉及多種民事主體的時(shí)候，聯(lián)合調(diào)解、信息共享也是很好的一種工作方式。

　　《民法總則》第一百六十二條：代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)被代理人發(fā)生效力。但是代理是需要有完備的“手續(xù)”：《民法總則》第一百六十五條：委托代理授權(quán)采用書面形式的，授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間，并由被代理人簽名或者蓋章。如果沒有代理權(quán)限而實(shí)施了代理行為，根據(jù)《民法總則》第一百七十一條：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。因此，在本案中，李某事后拒絕追認(rèn)，《房屋認(rèn)購(gòu)書》對(duì)李某不生效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　另外本案涉及的《房屋認(rèn)購(gòu)書》是另外一個(gè)調(diào)解的重點(diǎn)——預(yù)約合同。從法律角度來(lái)說(shuō)認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，其性質(zhì)應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書之義務(wù)人負(fù)有在約定時(shí)間按認(rèn)購(gòu)書預(yù)定條件與對(duì)方簽訂房屋買賣合同的義務(wù)，認(rèn)購(gòu)義務(wù)人若無(wú)正當(dāng)理由拒絕訂立本約的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約的違約責(zé)任和本約的締約過(guò)失責(zé)任。

　　因此“由表及里，透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)”“抓住主要矛盾和矛盾的主要方面，普法與調(diào)解相結(jié)合”就是人民調(diào)解員對(duì)矛盾糾紛所下的“藥方”。

　　在調(diào)解工作中，人民調(diào)解員需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)矛盾糾紛的本質(zhì)所在：第一要善于發(fā)現(xiàn)矛盾糾紛當(dāng)事人之間的本質(zhì)聯(lián)系，有時(shí)候表面上當(dāng)事人是因?yàn)槟骋患露l(fā)的糾紛，但往往該件事情僅僅是雙方當(dāng)事人矛盾糾紛的導(dǎo)火索，人民調(diào)解員就要深入挖掘隱藏在雙方當(dāng)事人背后真正觸及到相互根本利益的問(wèn)題癥結(jié)，才能抓住雙方當(dāng)事人的心理，對(duì)癥下藥。第二，要善于發(fā)現(xiàn)矛盾糾紛所反映的根本法律問(wèn)題，調(diào)解工作不能僅僅局限在“頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”，這樣做，不利于調(diào)解工作的開展，會(huì)起到“事倍功半”的效果。人民調(diào)解員要有一定的法律知識(shí)積累，在調(diào)解工作中，直擊糾紛的根本法律問(wèn)題，再依據(jù)法律規(guī)定，結(jié)合調(diào)解工作“情法并舉”，就能達(dá)到“事半功倍”的效果。

　　在調(diào)解工作中，有時(shí)候當(dāng)事人的民事主體是企業(yè)法人、機(jī)關(guān)法人、社會(huì)團(tuán)體或者其他組織，也有時(shí)候即使當(dāng)事人的民事主體是自然人，但有其特殊的身份，如：低保戶、五保戶、安置幫教人員、農(nóng)民工等。為了便于及時(shí)掌握多種民事主體的相關(guān)信息和動(dòng)態(tài)，我們?cè)谡{(diào)解工作中，就要發(fā)揮能動(dòng)作用，積極與相關(guān)部門協(xié)調(diào)，成立聯(lián)合調(diào)解小組，加強(qiáng)信息共享。這樣做法的好處是：一方面充分發(fā)揮了“大調(diào)解”的工作機(jī)制，增強(qiáng)各部門的調(diào)解工作“意識(shí)”。另一方面可以提高調(diào)解隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，形成專業(yè)知識(shí)與專門業(yè)務(wù)相結(jié)合的工作方法，促進(jìn)調(diào)解工作高質(zhì)量高效能的發(fā)展。

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