人與公司之間預(yù)約合同糾紛.jpg)
案情簡(jiǎn)介
李某(女,化名)是在吳山鎮(zhèn)的一名務(wù)工人員,2018年初李某的母親在李某不知情的情況下,與某房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售簽訂了一份《房屋認(rèn)購(gòu)書》,并繳納了貳萬(wàn)元人民幣的定金,簽訂協(xié)議上署名為“李某”,但并非李某本人簽字。當(dāng)李某得知此事后,表示自己拒絕購(gòu)買該房屋,要求某房地產(chǎn)開發(fā)商退還定金。但李某本人與開發(fā)商交涉多次未果后,來(lái)到吳山鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)申請(qǐng)人民調(diào)解,希望解除《房屋認(rèn)購(gòu)書》,并退定金。
調(diào)解過(guò)程
一、依當(dāng)事人申請(qǐng),雙方同意調(diào)解,吳山鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)依法啟動(dòng)人民調(diào)解程序。吳山鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)接到李某的書面調(diào)解申請(qǐng)后,第一時(shí)間聯(lián)系了該開發(fā)商的負(fù)責(zé)人,在雙方當(dāng)事人的同意調(diào)解解決糾紛的情況下,吳山鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)依法啟動(dòng)人民調(diào)解程序。
二、主動(dòng)介入,信息共享,成立聯(lián)合調(diào)解小組。吳山鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)的人民調(diào)解員經(jīng)過(guò)會(huì)議研究,初步醞釀了調(diào)解方案,考慮到一方當(dāng)事人為公司法人,為了便于掌握當(dāng)事人的信息情況,使該案件成功調(diào)解,結(jié)合案情本身的特點(diǎn),吳山鎮(zhèn)人民調(diào)解委員會(huì)聯(lián)合吳山鎮(zhèn)社保所組成聯(lián)合調(diào)解小組共同調(diào)解該起案件。
三、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,認(rèn)真取證,獲取多種類型證據(jù)材料。2018年7月24日上午,聯(lián)合調(diào)解小組到該開發(fā)商銷售所在的場(chǎng)所進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)取證,在人民調(diào)解員表明身份并提前通知的情況下,該開發(fā)商的銷售公司向聯(lián)合調(diào)解小組當(dāng)場(chǎng)遞交了一份《房屋認(rèn)購(gòu)書》原件。該《房屋認(rèn)購(gòu)書》顯示:一方違約,適用定金罰則。落款“李某”的字跡,該開發(fā)商及李某的母親都確認(rèn)并非李某本人書寫。李某的母親向調(diào)解小組遞交了一份《收款收據(jù)》,該《收款收據(jù)》顯示:繳納定金人民幣貳萬(wàn)元,該開發(fā)商及李某的母親都確認(rèn)該定金也并非是李某本人現(xiàn)場(chǎng)繳納。
四、舉證質(zhì)證,爭(zhēng)鋒相對(duì),調(diào)委會(huì)現(xiàn)場(chǎng)普法。
面對(duì)調(diào)解小組獲取的各項(xiàng)證據(jù)材料,在吳山鎮(zhèn)調(diào)委會(huì)現(xiàn)場(chǎng),組織了雙方當(dāng)事人現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解工作。李某當(dāng)場(chǎng)表示合同署名并非自己本人親筆簽字,該開發(fā)商在未查明李某的母親具有授權(quán)委托的情況下,就讓李某母親代理簽訂合同,并繳納定金的行為,不對(duì)李某本人生效。該開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示合同的內(nèi)容是真實(shí)的,系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,合同成立,雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)受合同約束。
李某認(rèn)為自己已年滿十八周歲,系成年人,為完全民事行為能力人,在沒有委托任何人的情況下,用其姓名簽訂的合同,均為無(wú)權(quán)代理。該開發(fā)商認(rèn)為因?yàn)榭紤]到李某母親的特殊人身關(guān)系,有理由相信李某的母親有代理權(quán),但確實(shí)因?yàn)楣ぷ魅藛T的疏忽,導(dǎo)致沒有查看李某的母親是否有委托授權(quán)的權(quán)限。
調(diào)解小組經(jīng)過(guò)分析,認(rèn)為《房屋認(rèn)購(gòu)書》的內(nèi)容是真實(shí)的,也是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,合同成立,但因落款署名并非李某本人所寫,且李某辯稱對(duì)此事并不知情,該開發(fā)商的銷售部門在簽訂合同時(shí),應(yīng)當(dāng)有義務(wù)查明代理人的代理權(quán)限,經(jīng)過(guò)李某的拒絕追認(rèn),該合同對(duì)李某并不生效。
調(diào)解小組在查明事實(shí)后,對(duì)雙方當(dāng)事人分別做了普法、調(diào)解工作。向雙方當(dāng)事人講解了《合同法》及相關(guān)的司法解釋,并希望雙方當(dāng)事人都共同做出讓步,讓矛盾及時(shí)化解。
調(diào)解結(jié)果
一、經(jīng)李某拒絕追認(rèn),《房屋認(rèn)購(gòu)書》對(duì)李某不生效。
二、該開發(fā)商返還定金。
案例點(diǎn)評(píng)
這起糾紛從表面上看是一起房屋買賣糾紛。但通過(guò)人民調(diào)解員對(duì)這件事調(diào)查和分析研判,最終鎖定了該糾紛的癥結(jié)所在——代理和預(yù)約合同。另外,在當(dāng)事人涉及多種民事主體的時(shí)候,聯(lián)合調(diào)解、信息共享也是很好的一種工作方式。
《民法總則》第一百六十二條:代理人在代理權(quán)限內(nèi),以被代理人名義實(shí)施的民事法律行為,對(duì)被代理人發(fā)生效力。但是代理是需要有完備的“手續(xù)”:《民法總則》第一百六十五條:委托代理授權(quán)采用書面形式的,授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項(xiàng)、權(quán)限和期間,并由被代理人簽名或者蓋章。如果沒有代理權(quán)限而實(shí)施了代理行為,根據(jù)《民法總則》第一百七十一條:行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后,仍然實(shí)施代理行為,未經(jīng)被代理人追認(rèn)的,對(duì)被代理人不發(fā)生效力。因此,在本案中,李某事后拒絕追認(rèn),《房屋認(rèn)購(gòu)書》對(duì)李某不生效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條:合同無(wú)效或者被撤銷后,因該合同取得的財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失,雙方都有過(guò)錯(cuò)的,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
另外本案涉及的《房屋認(rèn)購(gòu)書》是另外一個(gè)調(diào)解的重點(diǎn)——預(yù)約合同。從法律角度來(lái)說(shuō)認(rèn)購(gòu)書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示,其性質(zhì)應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同,與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書之義務(wù)人負(fù)有在約定時(shí)間按認(rèn)購(gòu)書預(yù)定條件與對(duì)方簽訂房屋買賣合同的義務(wù),認(rèn)購(gòu)義務(wù)人若無(wú)正當(dāng)理由拒絕訂立本約的,則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約的違約責(zé)任和本約的締約過(guò)失責(zé)任。
因此“由表及里,透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)”“抓住主要矛盾和矛盾的主要方面,普法與調(diào)解相結(jié)合”就是人民調(diào)解員對(duì)矛盾糾紛所下的“藥方”。
在調(diào)解工作中,人民調(diào)解員需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)矛盾糾紛的本質(zhì)所在:第一要善于發(fā)現(xiàn)矛盾糾紛當(dāng)事人之間的本質(zhì)聯(lián)系,有時(shí)候表面上當(dāng)事人是因?yàn)槟骋患露l(fā)的糾紛,但往往該件事情僅僅是雙方當(dāng)事人矛盾糾紛的導(dǎo)火索,人民調(diào)解員就要深入挖掘隱藏在雙方當(dāng)事人背后真正觸及到相互根本利益的問(wèn)題癥結(jié),才能抓住雙方當(dāng)事人的心理,對(duì)癥下藥。第二,要善于發(fā)現(xiàn)矛盾糾紛所反映的根本法律問(wèn)題,調(diào)解工作不能僅僅局限在“頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”,這樣做,不利于調(diào)解工作的開展,會(huì)起到“事倍功半”的效果。人民調(diào)解員要有一定的法律知識(shí)積累,在調(diào)解工作中,直擊糾紛的根本法律問(wèn)題,再依據(jù)法律規(guī)定,結(jié)合調(diào)解工作“情法并舉”,就能達(dá)到“事半功倍”的效果。
在調(diào)解工作中,有時(shí)候當(dāng)事人的民事主體是企業(yè)法人、機(jī)關(guān)法人、社會(huì)團(tuán)體或者其他組織,也有時(shí)候即使當(dāng)事人的民事主體是自然人,但有其特殊的身份,如:低保戶、五保戶、安置幫教人員、農(nóng)民工等。為了便于及時(shí)掌握多種民事主體的相關(guān)信息和動(dòng)態(tài),我們?cè)谡{(diào)解工作中,就要發(fā)揮能動(dòng)作用,積極與相關(guān)部門協(xié)調(diào),成立聯(lián)合調(diào)解小組,加強(qiáng)信息共享。這樣做法的好處是:一方面充分發(fā)揮了“大調(diào)解”的工作機(jī)制,增強(qiáng)各部門的調(diào)解工作“意識(shí)”。另一方面可以提高調(diào)解隊(duì)伍的綜合素質(zhì),形成專業(yè)知識(shí)與專門業(yè)務(wù)相結(jié)合的工作方法,促進(jìn)調(diào)解工作高質(zhì)量高效能的發(fā)展。
來(lái)源:網(wǎng)絡(luò)
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