案情簡介

　　李某(女，化名)是在吳山鎮的一名務工人員，2018年初李某的母親在李某不知情的情況下，與某房地產開發商的銷售簽訂了一份《房屋認購書》，并繳納了貳萬元人民幣的定金，簽訂協議上署名為“李某”，但并非李某本人簽字。當李某得知此事后，表示自己拒絕購買該房屋，要求某房地產開發商退還定金。但李某本人與開發商交涉多次未果后，來到吳山鎮人民調解委員會申請人民調解，希望解除《房屋認購書》，并退定金。

　　調解過程

　　一、依當事人申請，雙方同意調解，吳山鎮人民調解委員會依法啟動人民調解程序。吳山鎮人民調解委員會接到李某的書面調解申請后，第一時間聯系了該開發商的負責人，在雙方當事人的同意調解解決糾紛的情況下，吳山鎮人民調解委員會依法啟動人民調解程序。

　　二、主動介入，信息共享，成立聯合調解小組。吳山鎮人民調解委員會的人民調解員經過會議研究，初步醞釀了調解方案，考慮到一方當事人為公司法人，為了便于掌握當事人的信息情況，使該案件成功調解，結合案情本身的特點，吳山鎮人民調解委員會聯合吳山鎮社保所組成聯合調解小組共同調解該起案件。

　　三、現場調查，認真取證，獲取多種類型證據材料。2018年7月24日上午，聯合調解小組到該開發商銷售所在的場所進行現場取證，在人民調解員表明身份并提前通知的情況下，該開發商的銷售公司向聯合調解小組當場遞交了一份《房屋認購書》原件。該《房屋認購書》顯示：一方違約，適用定金罰則。落款“李某”的字跡，該開發商及李某的母親都確認并非李某本人書寫。李某的母親向調解小組遞交了一份《收款收據》，該《收款收據》顯示：繳納定金人民幣貳萬元，該開發商及李某的母親都確認該定金也并非是李某本人現場繳納。

　　四、舉證質證，爭鋒相對，調委會現場普法。

　　面對調解小組獲取的各項證據材料，在吳山鎮調委會現場，組織了雙方當事人現場調解工作。李某當場表示合同署名并非自己本人親筆簽字，該開發商在未查明李某的母親具有授權委托的情況下，就讓李某母親代理簽訂合同，并繳納定金的行為，不對李某本人生效。該開發商負責人表示合同的內容是真實的，系雙方當事人的真實意思表示，合同成立，雙方當事人的權利和義務受合同約束。

　　李某認為自己已年滿十八周歲，系成年人，為完全民事行為能力人，在沒有委托任何人的情況下，用其姓名簽訂的合同，均為無權代理。該開發商認為因為考慮到李某母親的特殊人身關系，有理由相信李某的母親有代理權，但確實因為工作人員的疏忽，導致沒有查看李某的母親是否有委托授權的權限。

　　調解小組經過分析，認為《房屋認購書》的內容是真實的，也是雙方當事人的真實意思表示，合同成立，但因落款署名并非李某本人所寫，且李某辯稱對此事并不知情，該開發商的銷售部門在簽訂合同時，應當有義務查明代理人的代理權限，經過李某的拒絕追認，該合同對李某并不生效。

　　調解小組在查明事實后，對雙方當事人分別做了普法、調解工作。向雙方當事人講解了《合同法》及相關的司法解釋，并希望雙方當事人都共同做出讓步，讓矛盾及時化解。

　　調解結果

　　一、經李某拒絕追認，《房屋認購書》對李某不生效。

　　二、該開發商返還定金。

　　案例點評

　　這起糾紛從表面上看是一起房屋買賣糾紛。但通過人民調解員對這件事調查和分析研判，最終鎖定了該糾紛的癥結所在——代理和預約合同。另外，在當事人涉及多種民事主體的時候，聯合調解、信息共享也是很好的一種工作方式。

　　《民法總則》第一百六十二條：代理人在代理權限內，以被代理人名義實施的民事法律行為，對被代理人發生效力。但是代理是需要有完備的“手續”：《民法總則》第一百六十五條：委托代理授權采用書面形式的，授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權限和期間，并由被代理人簽名或者蓋章。如果沒有代理權限而實施了代理行為，根據《民法總則》第一百七十一條：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后，仍然實施代理行為，未經被代理人追認的，對被代理人不發生效力。因此，在本案中，李某事后拒絕追認，《房屋認購書》對李某不生效。根據《中華人民共和國合同法》第五十八條：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

　　另外本案涉及的《房屋認購書》是另外一個調解的重點——預約合同。從法律角度來說認購書是買賣雙方平等自愿基礎上的真實意思表示，其性質應屬于商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。認購書之義務人負有在約定時間按認購書預定條件與對方簽訂房屋買賣合同的義務，認購義務人若無正當理由拒絕訂立本約的，則應當承擔預約的違約責任和本約的締約過失責任。

　　因此“由表及里，透過現象看本質”“抓住主要矛盾和矛盾的主要方面，普法與調解相結合”就是人民調解員對矛盾糾紛所下的“藥方”。

　　在調解工作中，人民調解員需要及時發現矛盾糾紛的本質所在：第一要善于發現矛盾糾紛當事人之間的本質聯系，有時候表面上當事人是因為某一件事而引發的糾紛，但往往該件事情僅僅是雙方當事人矛盾糾紛的導火索，人民調解員就要深入挖掘隱藏在雙方當事人背后真正觸及到相互根本利益的問題癥結，才能抓住雙方當事人的心理，對癥下藥。第二，要善于發現矛盾糾紛所反映的根本法律問題，調解工作不能僅僅局限在“頭疼醫頭腳疼醫腳”，這樣做，不利于調解工作的開展，會起到“事倍功半”的效果。人民調解員要有一定的法律知識積累，在調解工作中，直擊糾紛的根本法律問題，再依據法律規定，結合調解工作“情法并舉”，就能達到“事半功倍”的效果。

　　在調解工作中，有時候當事人的民事主體是企業法人、機關法人、社會團體或者其他組織，也有時候即使當事人的民事主體是自然人，但有其特殊的身份，如：低保戶、五保戶、安置幫教人員、農民工等。為了便于及時掌握多種民事主體的相關信息和動態，我們在調解工作中，就要發揮能動作用，積極與相關部門協調，成立聯合調解小組，加強信息共享。這樣做法的好處是：一方面充分發揮了“大調解”的工作機制，增強各部門的調解工作“意識”。另一方面可以提高調解隊伍的綜合素質，形成專業知識與專門業務相結合的工作方法，促進調解工作高質量高效能的發展。

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