來源：法門囚徒

裁判要旨

雖然購房人支付了案涉房產(chǎn)購房款并實際占有該房產(chǎn)，但作為案涉房產(chǎn)購買人并未對案涉房產(chǎn)進行預(yù)告登記等保證其將來實現(xiàn)自身物權(quán)的措施，該訴爭房產(chǎn)的所有權(quán)不能依據(jù)其已占有的事實而認(rèn)定發(fā)生物權(quán)變動的效果。在購房人與開發(fā)商簽訂案涉購房買賣合同時，該房產(chǎn)已經(jīng)辦理了抵押權(quán)登記，該抵押權(quán)具有公示效力和物權(quán)的優(yōu)先效力。購房人無論在簽訂合同時是否注意到了該訴爭房產(chǎn)已被抵押登記的事實，在該抵押登記仍然存在的情況下，其客觀上均不能實現(xiàn)將該訴爭房產(chǎn)變更到自己名下的法律效果。

案件索引

《傅建波、重慶農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司綦江支行執(zhí)行異議之訴案》【（2017）最高法民申4461號】

爭議焦點

購買設(shè)定抵押的商品房在抵押登記存在的情況下購房人是否有機會實現(xiàn)將訴爭房產(chǎn)變更到自己名下的法律效果？

裁判意見

最高院認(rèn)為：本案的再審審查重點為傅建波是否有權(quán)排除人民法院對案涉房屋的強制執(zhí)行。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條之規(guī)定，我國采取物權(quán)公示制度，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外。經(jīng)二審審理查明，雖然傅建波支付了案涉房產(chǎn)購房款并實際占有該房產(chǎn)，但傅建波作為案涉房產(chǎn)購買人并未對案涉房產(chǎn)進行預(yù)告登記等保證其將來實現(xiàn)自身物權(quán)的措施，該訴爭房產(chǎn)的所有權(quán)不能依據(jù)其已占有的事實而認(rèn)定發(fā)生物權(quán)變動的效果。在傅建波與華上置業(yè)公司簽訂案涉購房買賣合同時，該房產(chǎn)已經(jīng)辦理了渝臺擔(dān)保公司的抵押權(quán)登記，該抵押權(quán)具有公示效力和物權(quán)的優(yōu)先效力。購買訴爭房產(chǎn)的傅建波，無論在簽訂合同時是否注意到了該訴爭房產(chǎn)已被抵押登記的事實，在該抵押登記仍然存在的情況下，傅建波客觀上均不能實現(xiàn)將該訴爭房產(chǎn)變更到自己名下的法律效果。在渝臺擔(dān)保公司的抵押權(quán)消滅后，傅建波亦沒有提供有效證據(jù)證明其及時要求華上置業(yè)公司履行過戶登記手續(xù)。后該訴爭房產(chǎn)又被農(nóng)商行綦江支行設(shè)定新的抵押權(quán)登記。綜合上述事實，傅建波提起案外人執(zhí)行異議之訴，其所依據(jù)的事實與理由不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第四項規(guī)定的情形，即買受人非因自身原因未辦理訴爭房產(chǎn)的過戶登記，二審生效判決以此駁回傅建波的訴訟請求并無不當(dāng)。至于傅建波申請再審所稱，二審判決以新的理由未支持其實體權(quán)利是否構(gòu)成程序違法的問題，因《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定了權(quán)利人實現(xiàn)其權(quán)利需要同時具備四個要件，二審判決在認(rèn)定事實的基礎(chǔ)上認(rèn)為，傅建波的訴請不符合該條第四項要件并據(jù)此駁回其訴請，并不構(gòu)成程序違法。