根據(jù)最高人民法院出臺的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》(下稱司法解釋)以及本人近年來作為房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問在處理與小業(yè)主的交房糾紛中的經(jīng)驗，在以下列舉了開發(fā)商經(jīng)常會遇到的幾類法律風(fēng)險及相關(guān)對策：

一、銷售廣告構(gòu)成合同內(nèi)容的法律風(fēng)險

銷售廣告是否當(dāng)然構(gòu)成商品房買賣合同的內(nèi)容的問題始終是引發(fā)開發(fā)商與小業(yè)主糾紛的焦點問題。絕大多數(shù)開發(fā)商在銷售策劃時都會出于商業(yè)運(yùn)作上的考慮而在銷售廣告中對樓盤的優(yōu)勢及功能進(jìn)行一定程度的夸大，如果所有銷售廣告中的承諾都將成為合同的內(nèi)容，顯然對開發(fā)商是非常不利的。目前，就發(fā)生了多起小業(yè)主以銷售廣告有虛假承諾嫌疑為由向開發(fā)商索賠的事宜，在業(yè)界造成一定的影響。根據(jù)司法解釋第三條的規(guī)定，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”根據(jù)上述規(guī)定，商品房銷售廣告作為合同內(nèi)容的前提條件有兩個：(1)出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定;(2)對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

例如一個類似的銷售廣告引發(fā)的糾紛：開發(fā)商在銷售廣告承諾所售樓盤中有露天游泳池、網(wǎng)球場和籃球場，廣告中對游泳池的具體說明是：“不規(guī)則形狀的兒童嬉水池，孩子鈴兒般的笑聲與燦爛的浪花在這個寫意的空間里盡情碰撞;24小時恒溫可令您充分感受嬉水的快樂。”對戶外綠地網(wǎng)球場、籃球場的說明更為含混，只是許諾：“給您一方展示矯健身姿的空間。”后來，由于項目規(guī)劃發(fā)生變更，泳池、籃球場和網(wǎng)球場的許諾無法如期實現(xiàn)，小業(yè)主以此為由要求開發(fā)商退房和賠償損失。這樣的廣告糾紛顯然在實踐中大量存在，一般而言，上述說明算不上是對于游泳池、網(wǎng)球場、籃球場和通訊設(shè)施的具體的、確定的說明，而且開發(fā)商也未在銷售廣告上對上述設(shè)施作出任何具體的承諾。因此，開發(fā)商在銷售廣告中關(guān)于網(wǎng)球場和籃球場的說明并不具備司法解釋第三條第(1)個條件;至于銷售廣告中對設(shè)施的描述是否對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，即符合司法解釋第三條第(2)個條件的規(guī)定，在充分舉證的前提下，可以證明任何一個有理智的正常的買受人在購買貴司的房屋時均不會受到上述廣告中對設(shè)施含糊不清的描述的重大影響而與開發(fā)商簽訂合同，而且開發(fā)商的上述廣告也不會對房屋價格的確定產(chǎn)生重大影響。

需要提醒開發(fā)商的是，由于上述兩個條件的主觀性特點，對于如何判斷“說明和允諾具體確定”以及“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”均沒有規(guī)定具體的客觀標(biāo)準(zhǔn)。一旦發(fā)生訴訟，如何判斷將在很大程度上取決于法官對上述規(guī)定的理解，也就是說法官在這一點上有很大的自由裁量權(quán)，不排除法院認(rèn)定上述銷售廣告中的說明是合同組成部分的可能性。因此，開發(fā)商在這一點上應(yīng)注意收集相關(guān)證據(jù)以證明有關(guān)樓盤的銷售以及定價并非依賴于上述廣告中的表述;同時還可通過取得規(guī)劃變更經(jīng)批準(zhǔn)等證據(jù)來作為應(yīng)對小業(yè)主索賠要求的補(bǔ)充措施。

二、質(zhì)量缺陷的法律責(zé)任

商品房存在質(zhì)量缺陷也是一個難以回避的問題，有些潛在的缺陷往往在驗收以及交房時無法察覺，要等到住上一段時間，小業(yè)主才會察覺。這時候，就會引發(fā)糾紛，甚至有的小業(yè)主提出退房和高額賠償金的要求。以下的案例就是這樣一種情況：

某明星樓盤因混凝土受凍造成質(zhì)量隱患，導(dǎo)致小業(yè)主入住后發(fā)生大梁出現(xiàn)裂縫的情況，因此而遭遇小業(yè)主的集體索賠，一時間鬧得滿城風(fēng)雨，開發(fā)商也非常緊張。但在仔細(xì)審查權(quán)威部門的檢測報告以及商品房買賣合同之后，發(fā)現(xiàn)還是有很多理由可以對抗小業(yè)主的索賠的。實際上，根據(jù)合同和相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，對于質(zhì)量缺陷，開發(fā)商首先承擔(dān)的是保修責(zé)任，而并非當(dāng)然需要解約。

《商品房買賣合同》第16條約定：“出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。在商品房保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。”《住宅質(zhì)量保證書》第三條規(guī)定：“本住房自交付之日起，在住戶正常使用的情況下，本公司免費(fèi)承擔(dān)保修期內(nèi)以下項目的維修責(zé)任，并在承諾期限內(nèi)負(fù)責(zé)維修完畢。”第六條規(guī)定：“經(jīng)省級以上資格的專業(yè)部門鑒定，凡屬地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格且無法修復(fù)的危險房屋，我公司將予以退房或調(diào)換，因此給住戶造成的經(jīng)濟(jì)損失，將給予適當(dāng)補(bǔ)償。”根據(jù)省建筑工程質(zhì)量檢測中心出具的《檢測鑒定報告》，結(jié)論意見是：“經(jīng)檢測，梁的配筋和[混凝土]強(qiáng)度滿足設(shè)計要求。梁的裂縫屬[混凝土]收縮造成，不影響結(jié)構(gòu)承載能力。”國家建筑工程質(zhì)量監(jiān)督檢驗中心出具的《檢驗報告》中鑒定結(jié)論是：“由于所檢測梁混凝土強(qiáng)度、鋼筋配置符合設(shè)計要求，梁的繞度超過(gbj10-89)限值，故其承載力能夠滿足設(shè)計要求的安全度，梁裂縫不會影響結(jié)構(gòu)的安全性。”根據(jù)上述兩個檢測報告的結(jié)論，上述梁裂縫問題并非屬地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格且無法修復(fù)的危險房屋的情形，不符合退房和換房條件。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第33條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

由此可見，根據(jù)合同約定和上述法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對上述質(zhì)量問題免費(fèi)為小業(yè)主進(jìn)行及時維修，若因此給小業(yè)主造成損失，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。不過在此情況下，小業(yè)主負(fù)有對其所受損失進(jìn)行舉證的義務(wù)。鑒于通常情況下，小業(yè)主很難對因此造成的損失進(jìn)行舉證，開發(fā)商承擔(dān)的主要還是維修責(zé)任。