房屋出租后又實行抵押的案例分析

一、案例

近日，李某突然收到房東一份信函，稱其租賃的商鋪已經(jīng)更換主人了，原租賃合同無效。經(jīng)了解，原來，李某與房東王某簽訂了一份商鋪租賃合同，合同中約定房屋租賃期限為三年。在租賃期間，王某因資金周轉(zhuǎn)將商鋪抵押給了銀行，并辦理了抵押登記手續(xù)。后因資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，借款到期無法償還，被銀行通過司法程序?qū)⒌盅何锱馁u給顧某。顧某認為自己是該商鋪的所有權(quán)人，不同意繼續(xù)履行租賃合同，并認為該租賃合同對自己沒有約束力。于是要求王某自行解除與李某的租賃合同，以實現(xiàn)自己的抵押權(quán)。

二、法律依據(jù)

2.1、《物權(quán)法》第190條規(guī)定：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

2.2、最高人民法院關(guān)于適用《<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第65條規(guī)定：抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。按照法律規(guī)定，在債權(quán)到期后，債務(wù)人未履行債務(wù)致使抵押權(quán)人行使抵押權(quán)，將抵押物拍賣或變賣給第三人，只要此時租賃合同未到期，承租人仍可向第三人主張租賃權(quán)。

三、案例分析

由上述法條的明文規(guī)定可以看出，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。因此，本案中李某與房東王某簽訂的租賃合同應(yīng)該繼續(xù)有效，合同對新房東顧某具有約束力，其應(yīng)嚴格按照合同約定繼續(xù)履行，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而李某可以選擇繼續(xù)租賃，直至合同租期到期，或者可以選擇結(jié)束該租賃合同。

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