問題提出：合法有效的房屋買賣合同，一方明確表示拒絕履行合同，相對方在何種情況下可以主張繼續履行合同？

案件名稱：原告宋某某與被告陳某、某房地產信息咨詢公司房屋買賣合同糾紛案。

▌法院觀點：

當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。現原告要求繼續履行房屋買賣合同，被告亦不能說明本案存在其它不能繼續履行的法定情形，被告應當協助原告辦理過戶手續等繼續履行之義務。

▌案情簡介

上訴人（原審被告）：陳某。

被上訴人（原審原告）：宋某某。

被上訴人（原審被告）：某房地產信息咨詢公司。

涉案房屋位于天津市和平區西安道與長沙路交口東北側誠基經貿中心××號，所有權人系被告陳某。2016年1月12日經被告某房地產信息咨詢公司居間介紹，原告與被告陳某簽訂房屋買賣居間合同，約定原告購買涉案房屋。因涉案房屋尚有貸款余額未還清，且有抵押登記。雙方約定由原告墊資，由被告陳某于2016年2月28日前還清貸款并撤銷抵押他項權證。此外，三方特別約定原告將定金25萬支付給被告某房地產信息咨詢公司，由被告某房地產信息咨詢公司保管。后三方簽訂補充協議，約定被告陳某所得房款238萬元為凈得款，墊資及違約金由原告承擔。庭審中，原告與被告某房地產信息咨詢公司均認可墊資所需要資金由某房地產信息咨詢公司負責，因墊資產生的利息及因提前還款產生的違約金由原告負責。簽訂合同當日原告支付被告某房地產信息咨詢公司定金25萬元。

因被告陳某系貸款合同主體，被告陳某當庭表示2016年2月1日預約還款后銀行一直沒有回復，2月28日后電話聯系銀行，銀行表示3月不允許清貸，4、5月才能還款。每月27日是還款日，沒有及時清貸導致原告需要償還2016年2、3兩個月的貸款，因為原告承諾墊資，想讓原告承擔這兩個月的銀行貸款，故2016年3月8日發短信給原告及被告某房地產信息咨詢公司，由其負擔該額外的費用并于3月10日前清償貸款，否則將解除合同。原告收到短信后次日即到一審法院起訴立案。

另詢被告陳某認可約定凈得房款238萬中包括有墊付的費用，即需要將墊資的部分歸還給原告。涉案房屋存在抵押，抵押權人為中國工商銀行股份有限公司天津河北支行，抵押期限自2015年4月9日至2045年4月9日。經詢原告表示同意給付全款并清償銀行貸款以滌除抵押權。

宋某某向一審法院起訴請求：1.判令被告陳某繼續履行與原告簽訂房屋買賣合同，將位于天津市和平區西安道與長沙路交口東北側誠基大廈××號房屋過戶到原告名下，被告某房地產信息咨詢公司予以配合；2.因遲延履行，導致原告無法收取現租戶2016年1月12日至2016年4月12日期間的租金損失16500元及10%的稅費1650元。

一審法院判決：一、被告陳某到中國工商銀行股份有限公司天津河北支行辦理抵押貸款清償手續，全部費用由原告負擔，清償完畢后被告陳某立即到房管部門辦理抵押權撤銷手續；二、判決第一項執行完畢后十日內，被告陳某協助原告辦理涉案房屋所有權轉移登記，將天津市和平區西安道與長沙路交口東北側誠基大廈××號房屋過戶至原告名下，全部稅費由原告負擔；三、判決第二項執行完畢三日，原告給付被告全部房款，具體數額為213萬減去用于償還中國工商銀行股份有限公司天津河北支行的貸款，不含原告應承擔的因提前清償貸款應支付的違約金；四、判決第二項執行完畢三日，被告源益某房地產信息咨詢公司支付被告陳某代為收取的定金25萬元；五、駁回原告其他訴訟請求。本案訴訟受理費1188元，減半收取594元，保全費10000元，原告宋某某負擔5000元，被告陳某負擔5594元。

▌各方觀點

宋某某觀點：陳某未履行合同義務存在違約行為，宋某某沒有違約行為。同意一審判決，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

陳某觀點：1.《補充協議》明確約定由宋某某承擔墊資義務，但其明確表示拒絕履行。某房地產信息咨詢公司雖表示愿意承擔墊資義務，但陳某并不認可，該條款依法不具備法律效力，且某房地產信息咨詢公司未實際墊資，因此，陳某有權依法解除合同。2.宋某某未能提供證據證實宋東玨支付趙鑫的款項系為訴爭房屋支付的定金。3. 房屋買賣合同存在履行障礙，涉案房屋有銀行抵押，現貸款未清償完畢，無法繼續履行。4. 一審法院存在未通知第三人參與訴訟、未釋明索賠權或限定起訴期限而直接裁定解除查封等程序違法行為，侵犯了陳某的基本訴訟權利。

▌法院觀點

一審法院觀點：原告與二被告簽訂的房屋居間合同系其真實意思表示，不違反法律法規強制性規定，一審法院予以確認。

被告陳某以原告未將定金支付給被告主張解除合同，但雙方在房屋買賣合同中特別約定，定金支付給被告某房地產信息咨詢公司而非被告陳某，現原告支付定金的方式符合合同約定，被告陳某以該理由主張解除不能成立，一審法院不予支持。

被告陳某抗辯主張合同約定原告應于2016年3月25日前支付被告房款238萬元，現未按約定支付該款項，屬于違約。房屋買賣居間合同約定被告陳某應于2016年2月28日前先行還清貸款并撤銷抵押他項權證，然后于2016年3月15日前到房管部門簽訂《天津市房產買賣協議》并交納剩余房款和辦理貸款。現被告陳某尚未辦理他項權注銷手續，也未通知原告交納用于提前清償抵押權的費用，更未到房管部門簽訂《天津市房產買賣協議》，即尚未到達支付房款238萬的條件，被告陳某以該理由解除合同亦不能成立。

被告陳某主張涉案房屋有銀行抵押，現銀行貸款未清償完畢，合同繼續存在履行障礙，無法繼續履行。根據《中華人民共和國物權法》規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。經詢原告同意代為清償債務以消滅抵押權，原告以該理由主張不能繼續履行不能成立。

根據合同法規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。現原告要求繼續履行，被告陳某亦不能說明本案存在其它不能繼續履行的法定情形，原告要求繼續履行，二被告協助原告辦理過戶手續的訴訟請求，一審法院應予以支持。

對于原告主張無法收取現租戶的租金及稅費損失，現原告尚未取得房屋所有權，也未就租金收取進行約定，現向被告陳某主張租金損失無法律和事實依據，一審法院亦不予支持。

二審法院觀點：合同是當事人之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。依法成立的合同受法律保護。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案上訴人陳某、被上訴人宋某某與被上訴人某房地產信息咨詢公司簽訂的房屋買賣居間合同系其真實意思表示，具有法律效力。該合同明確約定被上訴人宋某某應將定金支付給某房地產信息咨詢公司，被上訴人宋某某在簽訂合同當日即以案外人宋東玨的名義將定金25萬元存入被上訴人某房地產信息咨詢公司法定代表人趙鑫賬戶內，履行了合同所規定的義務，上訴人陳某以被上訴人宋某某未支付定金而主張其違約的請求缺乏事實依據，本院不予支持。

雙方合同另約定，由被上訴人宋某某承擔清償房貸墊資義務，但貸款銀行通知上訴人陳某2016年4月5日方可清償貸款，因此，被上訴人宋某某在該日期前將房款存入上訴人陳某貸款賬戶即可，上訴人陳某要求被上訴人宋某某于2016年3月10日前清償貸款否則將解除合同亦缺乏法律依據，一審法院對其解除合同的請求不予支持并無不當。另，根據《中華人民共和國物權法》規定，抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。現被上訴人宋某某同意代為清償債務以消滅抵押權，上訴人主張合同不能繼續履行不能成立。

因被上訴人宋某某主張繼續履行合同，上訴人不能舉證證明本案不具有繼續履行的法定情形，故一審法院判決繼續履行，上訴人以及被上訴人某房地產信息咨詢公司協助被上訴人宋某某辦理過戶手續是正確的，本院予以確認。

一審法院審理本案并不存在違反法定程序之處，上訴人陳某主張一審法院程序違法缺乏依據，本院不予采信。

綜上所述，陳某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款、第一百七十條第一款第一項之規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

▌法官點評

1.繼續履行合同的條件與形態

在房屋買賣合同中，賣方不履行合同情況下，買方往往會要求繼續履行合同，包括：向賣方支付價款、賣方協助辦理過戶手續、賣方向買方交付房屋等。而買方的這些請求能否獲得支持，或者說在何種情況下支持買方的這些請求，一直是審理房屋買賣案件的難點。

《合同法》第107條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”這里的“繼續履行”，也被稱作“強制履行”，系指在違約方不履行合同時，由人民法院以判決確認的方式強制違約方繼續履行合同約定義務的違約責任方式。

強制履行雖然是合同履行的繼續，仍然是履行原合同債務，但它同一般的履行合同債務的行為有如下區別：一是履行時間不同，強制履行的時間晚于履行原合同債務的時間；二是作為法律規定的民事責任方式，強制履行比正常合同履行增加了一層國家強制，多了一層道德和法律對違約行為的否定性評價。強制履行屬于違約責任的方式，并非單純的合同債務的履行。  適用強制履行包括以下要件：存在違約行為；違約方能夠繼續履行性合同；守約方請求違約方繼續履行合同。

依照《合同法》第110條的規定，下列幾種情形不適用繼續履行：法律上或者事實上不能履行；債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；債權人在合理期限內沒有要求強制履行。在上述三種情況下，守約方不能強行要求違約方實際履行，即使通過訴訟主張強制履行也得不到法院的支持。在此情形下，守約方只能要求違約方支付違約金或者賠償因不履行合同所造成的損失。

《合同法》第110條第1項規定的“法律上或者事實上不能履行”，又被稱為“履行不能”，是作為債權客體的給付不可能的狀態。該條文將履行不能區分為“事實上的履行不能”和“法律上的履行不能”兩個概念。事實上的履行不能指基于自然法則的履行不可能，比如合同標的物滅失導致的履行不能；法律上的履行不能指基于法律規定的履行不可能，比如因合同約定的標的物為法律禁止交易的物導致合同履行不能。在合同履行不能情形下，守約方要求違約方繼續履行合同的訴訟請求，不能獲得支持。

2.實踐中對房屋買賣案件中繼續履行問題的處理規則

在房價平穩時，房屋買賣合同當事人一方違約時，違約不會造成太大損失，相對方對標的房屋可選擇余地較大，守約方往往主張違約方承擔支付違約金或賠償相關損失，而不要求違約方繼續履行合同。而在房價出現大幅波動時，一方違約往往會給對方帶來巨大損失，守約方更愿意選擇相對方繼續履行合同，來維護自己的權益。本案情況即是如此，原告宋某（買方）與被告陳某（賣方）經中介居間簽訂房屋買賣合同，涉案房屋系被告所有，尚有貸款未還，合同約定由原告墊資清貸后，被告注銷抵押權登記，雙方辦理過戶手續，全部費用由原告承擔，后被告提出解除合同，原告訴至法院要求被告繼續履行合同。本案所涉的房屋買賣交易恰逢房價短期內暴漲，合同中約定的違約金數額已明顯低于房價的漲幅，本案原告選擇要求被告繼續履行合同來維護自己的合法權益。

本案中，雙方當事人簽訂了房產買賣協議，但尚未簽訂《天津市房產買賣協議》（即所謂的房管局“網簽協議”）。但法院認為，本案并不具備《合同法》第110條規定的不得要求繼續履行的情形，綜合考慮房地產行政主管部門意見、合同履行進度、款項交付情況、房屋實際狀態等因素，確認具備繼續履行的條件，判決被告履行房屋買賣合同。與一般案件相比，本案所涉房屋買賣合同有一項特別約定，即，“因涉案房屋尚有貸款余額未還清，且有抵押登記。雙方約定由原告墊資，由被告陳某于2016年2月28日前還清貸款并撤銷抵押他項權證。”買方負責為涉案房屋的貸款余額墊資代為清償，為合同繼續履行掃清了障礙。

各地法院的裁判指導意見一般也認可，在不存在履行的現實困難，且不存在《合同法》第110條規定不得要求繼續履行情形的，守約方要求繼續履行合同的，應當予以支持。例如，《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》（京高法發[2010]458號）第22條規定：“房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現實困難的，應當判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規定情形的除外。”又如，《上海市高級人民法院關于審理“二手房”買賣案件若干問題的解答》（2005年12月16日）第6條規定：“按照約定全面履行合同義務是合同履行的一項基本原則。因此，除合同另有約定或出現可單方解除合同的法定情形外，無論是合同簽訂后的預期違約還是合同履行期屆滿后的實際違約，如另一方堅決要求繼續履行的，除符合《合同法》第一百一十條規定外，應責令雙方繼續履行。在履行義務的同時，另一方還有其他損失的，應當賠償損失。”再如，《天津市高級人民法院關于依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知》（津高法[2016]158號）第4條規定：“當事人按照房地產行政主管部門的要求簽訂《天津市房產買賣協議》以后，一方已依約履行主要義務并主張繼續履行合同，另一方拒絕履行產權過戶、交接房款、交付房屋等后續合同義務，除屬于《合同法》第一百一十條規定情形以外，人民法院應予支持。當事人已經簽訂房產買賣協議或者已經與房產中介機構簽訂包含居間內容的房產買賣協議，但尚未簽訂《天津市房產買賣協議》的，一方主張繼續履行合同，另一方拒絕履行合同義務的，除屬于《合同法》第一百一十條規定情形以外，人民法院應綜合考量房地產行政主管部門意見、合同履行進度、房款交付情況、房屋實際狀態等因素，確定涉案房屋買賣合同是否具備繼續履行的條件。如果具備繼續履行合同條件的，人民法院可以支持當事人繼續履行合同的訴訟請求。如果不具備繼續履行合同條件的，人民法院可以向當事人釋明無法執行的風險，并告知其可以變更訴訟請求。當事人對合同的履行與解除有特別約定的，從其約定。當事人要求繼續履行合同，應當在訴訟請求中明確具體履行內容，如支付購房款、交付房屋、辦理產權過戶登記等。對于出賣人不履行產權過戶義務的，買受人可以按合同約定要求出賣人履行產權過戶義務，但不能直接請求人民法院確認房屋產權歸其所有。”天津市高級人民法院的這一規定，明確了是否支持房屋買賣合同繼續履行，應以在房管部門簽訂“網簽協議”為節點，對于已經過“網簽”的合同，一般應準許合同繼續履行；而對于尚未“網簽”的合同，在綜合考量房地產行政主管部門意見、合同履行進度、房款交付情況、房屋實際狀態等因素的情況下，如果沒有履行上的障礙，亦應準許合同繼續履行。

當事人在提出繼續履行合同的訴訟請求時，應當明確繼續履行的具體事項。《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》（京高法發［2014］489號）第11條規定：“當事人要求繼續履行房屋買賣合同，但訴訟請求中沒有具體履行內容的，法院應當向當事人釋明，要求其變更訴訟請求明確具體履行內容，如支付購房款、交付房屋、辦理房屋過戶登記等，并告知僅判決繼續履行合同存在履行內容不明確無法執行的風險；當事人堅持不變更的，可以根據當事人的請求作出相應的判決，并告知當事人在履行中發生新的爭議可就具體履行內容另行起訴。”《天津市高級人民法院關于依法妥善審理房屋買賣合同糾紛案件的通知》（津高法[2016]158號）第4條亦有類似規定：“當事人要求繼續履行合同，應當在訴訟請求中明確具體履行內容，如支付購房款、交付房屋、辦理產權過戶登記等。”

轉自：法務之家