1.我國房屋買賣法律法規都有哪些

房屋買賣有哪些必須知道的法律法規：一、符合房屋現售條件的商品房預售合同的效力 出賣人未取得商品房預售許可證明即簽訂預售合同轉讓房屋，在一審法庭辯論終結前房屋已經竣工驗收合格的，可以認定為商品房現售，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。

二、預約合同的效力和履行 當事人以出賣人在簽訂預購書、購房意向書等預約協議時未取得商品房預售許可證明為由，要求確認預約協議無效的，不予支持，但預約協議被認定為商品房預售合同的除外。預約協議訂立后，當事人一方無正當理由拒絕簽訂房屋買賣合同，守約方起訴要求法院強制違約方訂立買賣合同的，一般不予支持。

三、基于假按揭簽訂房屋買賣合同的效力 當事人為套取銀行貸款虛構房屋買賣事實訂立買賣合同，雙方并無買賣房屋的真實意思表示，房屋買賣合同無效。當事人尚未還清銀行貸款的，對于合同無效的法律后果可以參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第25條的規定處理。

四、房屋買賣中陽合同的效力 當事人在房屋買賣合同（包括雙方已經簽字的網簽合同）中為規避國家稅收監管故意隱瞞真實的交易價格，該價格條款無效，但該條款無效不影響合同其他部分的效力。當事人以逃避國家稅收為由，要求確認買賣合同全部無效的，不予支持。

當事人對房屋買賣合同（包括雙方已經簽字的網簽合同）的效力及履行存在爭議，經審查其名為房屋買賣，實為贈與等其他法律行為的，應根據隱藏法律行為的性質進行處理。五、購房指標轉讓合同的效力 當事人簽訂合同將房屋（包括拆遷安置用房等）的購買指標轉讓給他人，當事人一方主張轉讓合同無效的，一般不予支持，但當事人轉讓經濟適用住房等政策性保障住房購房指標的除外。

六、無權處分合同的效力和履行 夫妻一方未經另一方同意，以自己名義轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，當事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由主張房屋買賣合同無效的，不予支持。前款房屋已經交付但尚未辦理過戶登記，不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得構成要件，買賣合同構成法律上的履行不能，買受人要求繼續履行買賣合同辦理房屋過戶登記的，法院應當釋明買受人可以主張解除合同，經釋明買受人堅持不變更訴訟請求的，應當判決駁回其訴訟請求。

房屋買賣合同解除的，善意買受人有權要求出賣人承擔包括賠償房屋差價損失在內的違約責任。前款房屋已經過戶登記到買受人名下，但不符合《物權法》第106條第1款規定的善意取得其他構成要件，夫妻另一方依據該規定要求追回房屋的，應予支持。

“善意”的判斷時點以買受人申請過戶登記時為準。七、房屋共有權利人的訴訟地位與責任承擔 夫妻一方轉讓登記在自己名下的法定共有房屋，買受人要求繼續履行合同辦理房屋過戶登記，法院應當對出賣人（登記方）的行為是否構成無權處分或無權代理進行審查，并釋明買受人可以申請追加夫妻另一方作為共同被告或第三人參加訴訟，買受人不申請的，法院可以通知夫妻另一方作為無獨立請求權第三人參加訴訟。

夫妻另一方以出賣人構成無權處分為由要求追回房屋的，可以作為有獨立請求權第三人參加訴訟。夫妻另一方向法院表示同意出賣人轉讓房屋的，可以不追加其參加訴訟。

經審查夫妻另一方追認出賣人的處分行為或有證據證明其以自己的行為同意履行的，構成對房屋過戶登記債務的加入，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續；出賣人的行為構成《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第17條第（2）項或《民法通則》第66條第1款規定的，該買賣合同對夫妻另一方具有約束力，應當判決夫妻雙方共同為買受人辦理房屋過戶登記手續。八、冒名簽訂房屋買賣合同的效力 出賣人冒用房屋所有權人名義（如偽造所有權人身份證明、找相貌近似者冒充所有權人交易等）擅自轉讓房屋，可以參照《合同法》第48條無權代理的規定認定房屋買賣合同無效，該合同對房屋所有權人沒有約束力，但買受人有證據證明構成《合同法》第49條規定表見代理的除外。

買受人信賴出賣人享有代理權法律外觀的形成系不可歸因于房屋所有權人的，不構成前款規定的表見代理。九、連環買賣中的合同效力 房屋連環買賣中，前一手房屋買賣合同被確認無效，并不必然影響后一手房屋買賣合同的效力，法院應當根據后一手買賣合同是否存在其他法定無效情形予以認定。

但后一手買賣合同的買受人能否取得房屋權利，應當依據《物權法》第106條關于善意取得的規定進行處理。十、借名買房的認定和處理 借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認房屋歸其所有的，法院應當向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過戶登記手續。

《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第16條規定中的政策性保障住房包括經濟適用住房、兩限房等保障中低收入家庭住房困難的房屋。借名人要求辦理房屋過戶登記手續，經審查借名購買的經。

2.我國關于房屋買賣的相關法律規定

主要有《城市商品房預售管理辦法》、《商品房銷售管理辦法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》等及地方性法規。

《城市商品房預售管理辦法》1994年11月15日由建設部發布，經過2001年8月15日、2004年7月20日兩次修正。《城市商品房預售管理辦法》適用于城市商品房預售的管理，對于商品房預售應當符合的條件、開發企業申請預售許可所需材料、商品房預售許可的辦理程序等做了詳細的規定。

《商品房銷售管理辦法》自2001年6月1日起施行。其目的是為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益。

一共分為總則、銷售條件、廣告合同、銷售代理、交付、法律責任、附則七章。對商品房買賣合同應明確的內容、約定面積與產權登記面積發生誤差的處理原則等進行了詳細規定。

《中華人民共和國城市房地產管理法》自1995年1月1日起施行，其目的是為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展。對房地產開發用地、房地產開發、房地產交易、房地產權屬登記管理等進行了詳細規定。

擴展資料： 商品房現售需要滿足的條件： 依據《商品房銷售管理辦法》第七條規定： 商品房現售，應當符合以下條件： （一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書 （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件； （三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證 （四）已通過竣工驗收； （五）拆遷安置已經落實 （六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （七）物業管理方案已經落實。 參考資料：百度百科-城市商品房預售管理辦法百度百科-商品房銷售管理辦法百度百科-中華人民共和國城市房地產管理法。

3.新版房屋買賣合同條款解析

新版房屋買賣合同條款解析：

律師：大家好，我是北京市惠誠律師事務所的袁前嶺律師。今天給大家講一下新版的商品房預售合同，今年5月31日開始實行的北京市北京市商品房預售合同，它是在以前的商品房買賣合同制上進行的修訂，從今年3月15日開始，預售合同必須進行網上簽約和備案。

這是政府控制的一個手段，一個程序。這個合同是一個示范文本，由北京市建委和工商行政管理局制定的，所謂的示范文本就是給買賣雙方一個示范的作用，大家可以對示范文本做一些修改和修訂。

所謂的示范文本，就是讓大家知道簽合同應該有這些內容，不能缺少一些必備的條款。簽訂的基礎是該商品房已經具備了銷售條件，就是說應該有銷售許可證，大家在簽合同之前，也應該讓開發商，或者我們合同里面的出賣人出示你們需要了解的，或者是需要看的一些證明文件。這個證明文件，5證的內容我在下面會給大家講到。

當事人應該按照自愿公平、誠實信用的原則訂立合同，雙方當事人可以對合同進行修改，所謂的合同，按照法律規定，是雙方當事人意思一致的結果和產物，任何一方不能把自己一方的意志強加給另一方，不能說之前的內容是政府規定的，必須要接受，或者是說是公司規定的，必須要接受，這些從合同法來說都是沒有任何道理的，我可以對它的內容提出異議，或者是我提出意見和他協商，作為我們，也不能強加于開發商，只能是雙方商量，對條款和內容達成一致。

所謂示范文本有很多內容可以讓雙方當事人選擇，讓雙方當事人自己填充上去，而不是所有的示范文本是一成不變的，在簽合同前開發商把一些選擇項選擇上了，他認為比較合適的補充協議已經寫在上面了，大家買過房的都知道，在簽合同的時候，售樓小姐把上面的內容填好，直接簽字就可以了，他稀里糊涂就讓你過去了，所以說大家簽合同時一定逐條逐條地看完，開發商肯定選擇對自己有利的條款，以及開發商自己補充進去的協議，這是我們關注的焦點。

以前的合同是一式四份，這種情況下導致很多貸款的業主，它手里面沒有合同原件，只有復印件，這一份被抵押到了銀行，現在在網上是申請打印下來，所以我們和開發商協商，我們簽五份、簽六份，確定我們買受人手里至少有一份原件。

這幾點對大家了解整個合同是非常重要的。下面就是這個合同的內容的主題，合同的內容前面是當事人雙方的基本情況，出賣人是開發商，大家要注意出賣人里面有營業執照的注冊號以及企業的資質證書號，這兩點一定要讓開發商寫清楚，如果我們沒有詳細審查開發商的資質，應該讓開發商把資質證書號寫在合同上面。有很多的開發商，有很多的經驗，有可能開發商只是這么一個臨時資質，從事房地產開發只有一年。

然后是買受人的情況，包括姓名、身份證等等。關于合同的第一條，就是項目的建設依據，所謂的建設依據就是這個樓盤為什么能夠建成，項目的合法性，這個依據里面能夠涉及到國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，開工證，首先建設用地規劃許可證，確定你的土地是劃撥還是出讓的方式取得土地的，然后是該土地的國有土地使用證號是多少，土地使用權面積是多大，就是你的地塊是多大。

現在很多的開發商張口就是說我們的開發面積是多少萬平米，他們有的時候開發商取得土地的方式，是逐塊逐塊地取得土地，減少他們的壓力，可能不是他說的已經有多少畝土地，在宣傳它的規劃的時候，把整體的宏觀的規劃說得很好，但是實際上拿到的土地只是他宏觀規劃的一個角落而已，這一塊之外的宏觀規劃你們怎么相信他，他說以后我們會有一個商業街，或者是以后的規劃是一個小學、中學，這些東西如果不在土地范圍內的話，我們要了解這個土地的地塊有多大，這是你權益的基礎。

然后就是土地的用途是商業還是住宅，還是部分商業部分住宅，土地使用年限，如果是住宅的話，土地使用年限應該是70年，土地使用年限有一個日期比如說從2005年1月1日，到2075年的12月31日。

這是土地使用權證，大家在看土地使用權的時候，要注意土地有沒有抵押的問題，抵押到哪家銀行，抵押多少錢，抵押的期限是多少。

接下來是建立商品房的暫定的名字，就是這個開發的房屋名字叫什么，比如說某個項目。然后就是建設工程規劃許可證的證號，建設工程施工許可證的證號，大家要看原件，或者是建設用地規劃許可證也要看一下，了解一下土地規劃的建設用地的情況，比如說要蓋多少棟樓，每棟樓的高度是多少，多少層，這樣上面都會有體現。

4.房屋買賣合同條款主要有哪些

房屋買賣合同是一種民事法律行為，應當具備主體資格有效、意思表示真實和符合法律法規政策規定等三個有效條件。

一、合同當事人必須符合主體資格。房屋買賣雙方當事人應當具備能夠以自身行為依法行使權利并且承擔義務的資格。

《民法通則》規定，房屋買賣雙方當事人應當具有完全民事行為能力。法律禁止限制民事行為能力人和無民事行為能力人參與。

為了維護房屋交易秩序，現行法律和政策對房屋買賣當事人設定了一定條件和限制，必須符合特定要求。二、房屋買賣雙方當事人應當表意真實。

按照現行法規和司法解釋，民事法律行為應當是當事人真意表示的結果。因此，房屋買賣合同只有在自愿和平等的基礎上進行簽訂，才能真正實現雙方當事人的利益理想。

因欺詐、脅迫、乘人之危、無權代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽訂的房屋買賣合同等，原則上視為無效合同。三、房屋買賣不得違反政策、法律法規和社會公共利益。

房屋買賣行為應當符合法律法規的強制性規定，且不得損害社會公共利益，不得違反社會公共道德。例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規明確規定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得買賣拆遷房屋等，出現此類情況，視為房屋買賣合同無效。

5.商品房買賣合同的主要條款有哪些

根據我國《合同法》的有關規定，房屋買賣雙方當事人應當訂立書面合同，合同的主要內容應包括： （1）有關房屋面積方面的條款。

購房者在簽訂購買現房時合同時在此條款中要求寫明建筑面積和建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數，使用面積平米數，建筑面積與使用面積的比例等。所購樓的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。

（2）關于價格、收費、付款額同的條款。價格條款應比較明確，應有細項約束發展商不得隨意加價，不應包括其他各種不合理費用。

在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。 （3）有關房屋質量的條款。

購房者在簽合同時一定要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內設備清單；水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等質量要求都應涉及到。

合同中還可以規定房屋的保質期、附屬設備保持期等。 （4）售后物業管理的條款。

這是購房人在簽合同時容易忽略的內容。目前我國對于物業管理方面的法律、法規及相關政策尚不健全，房產買賣雙方責任不好界定，但購房人還是可以從以下幾個方面進行把握，如：業主對物業管理公司的選擇權利；業主對物業管理方式確定的權利；物業管理公司的職責范圍；物業管理費標準的制定等。

保證購房人入住后水、電、氣供應，保安、房屋維修、公用設施、郵政、通訊等服務到位，并按規定收取物業管理費。 （5） 履行合同的期限和方法的條款。

應寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。

每期付款后，收款方應出具收據。 （6）產權登記的條款。

由雙方依規定的日期會同辦理，或委托中國人辦理。在辦理產權過戶手續時，賣方應出具申請房屋產權移轉給買受人的書面報告，以及繳納的稅單。

（7）稅費負擔的條款。房屋買賣中應繳納的一切捐稅、費用，應按法律規定，各自承擔，并明確載入合同。

（8）違約責任的條款。包括出賣人逾期交付房屋應負的責任，或不能或不履行交付房屋應負的責任；買受人逾期付款應負的責任，以及毀約不買應負的責任等。

房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任”這樣的表述。

6.農村房屋買賣最新政策法規有哪些

目前，我國法律體系中沒有一部專門法律來規范農民的房屋所有權，只是在一些行政規章中對農村房屋問題作了規定。

如國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》（以下稱《通知》）第二條第二款：“農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。 還如2004年11月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》（以下稱《意見》）規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”，從這些規定中似乎可以看出城鎮居民購置農村住宅是違法的。

但是在一些全國人民代表大會頒布的基本法律中并沒有嚴格的禁止農村房屋買賣，如根據《土地管理法》第六十二條第四款規定：“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，該規定表明法律并未禁止農民出租、出賣住房，而是在農村村民出賣住宅以后，農民喪失了再申請宅基地的權利。 同時，《物權法》第155條規定“已經登記的宅基地使用權轉讓或消滅時，應及時辦理變更登記或注銷登記手續”，該條款也表明了宅基地是可以轉讓的。

因此從上述的條款中可以看出我國的基本法沒有禁止農村房屋的買賣。而且從法律的效力上看，《物權法》和《土地管理法》是基本法，屬于上位法，上述的《通知》和《意見》是行政規章，是國務院的下屬部門作出的規章，屬于下位法，其效力遠遠不及基本法的效力，因此可以認為法律是允許農村房屋買賣。

在司法實踐中，法官對于農村房屋買賣合同認定無效的原因，在于我國現行的相關法律法規和政策對該問題的規定出現了不統一和不協調。 目前，涉及到農民房屋所有權的法律只是零星的散落在《憲法》、《民法通則》、《物權法》和《土地管理法》中，而我國現有的用來規范房地產行業的法律如《城市房地產管理法》、《城市規劃法》、《建筑法》等都是用來系統的闡述城市房屋所有權的問題。

與此同時，散落在上述幾部法中關于農村房屋買賣問題的法條也出現了沖突，例如根據《土地管理法》第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。 根據該條款，只有“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移”的情況下，農民集體所有的土地的使用權才可以轉讓，因此可以認定農村村民不能處分自己的房屋。

而《土地管理法》第六十二條第四款規定，“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，依據該條款規定，法律又允許農民買賣自己的房屋。 因此這種互相矛盾的法條導致了在處理同類案件時候，法官可以援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，也會作出截然不同的判決結果。

7.房屋買賣合同包括哪些主要條款

房屋買賣合同應包括以下主要條款： 一、合同雙方當事人。

買賣雙方的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯系電話。如果有委托代理人的話，那么還包括委托代理人的名稱（姓名）、地址、郵政編碼、聯系電話。

二、標的。 標的是合同當事人雙方權利義務共同指向的對象。

在房屋買賣合同中，標的就是房屋。這主要包括以下內容： 房屋的坐落位置； 所買賣房屋的面積，應分別注明實得建筑面積和所分攤的公用建筑面積； 房屋是現房，還是期房； 房屋的配套設施和維修標準。

三、房屋的價格及付款時間約定。 一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。

舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。

四、交房期限。 賣方應在某日期之前，將房屋交付買方。

買方應在實際接收該房屋之日起，在房地產產權登記機關規定的期限內向房地產產權登記機關辦理權屬登記，賣方應給予必要的協助。或者由賣方代理買方進行上述工作。

在交房的同時或一段時間后將房屋所有權證（所有權人為買方）交付買方，由買方支付有關的費用。 五、權利擔保。

賣方保證在交付房屋時，該房屋沒有產權糾紛和財務糾紛，保證在交付時已清除該房屋上原由賣方設定的抵押權。如房屋交付后發生該房屋交付前即存在的權利糾紛，由賣方承擔全部責任。

六、違約責任。 違約責任是違反合同的當事人應承擔的法律責任。

違約責任的規定為督促當事人自覺而適當地履行合同，保護非違約方的合法權益，維護合同的法律效力起著十分重要的作用，同時也能避免日后雙方互相扯皮的情況。在合同中應明確約定買方不按期支付購房款所應承擔的違約責任，賣方不按期交付房屋所應承擔的違約責任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應承擔的違約責任等。

七、合同雙方認為應當約定的其他事項。 如房屋的保修責任、物業管理以及小區內公用配套設施等。

8.二手房交易中有哪些相關的法律法規和政策

二手房買賣合同糾紛中適用法律法規有：《中華人民共和國城市房地產管理法》，《城市商品房預售管理辦法》，《物權法》，《擔保法》，《中華人民共和國合同法》等。

二手房交易中房地產買賣合同中規避國家稅收的價格條款無效。該無效部分不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。

當事人以逃避稅收為由請求確認合同全部無效的，不予支持。買賣雙方為逃避稅收在居間買賣合同中約定虛假成交價，一方要求以真實成交價訂立現售合同，對方不同意導致現售合同未能訂立的，視為房地產買賣合同不成立。

原居間買賣合同沒有約束力，當事人請求適用定金罰則、賠償損失或者支付傭金的，不予支持。擴展資料：房地產買賣合同中付款方式等其他條款在不同合同中約定不一致的，應認定符合當事人真實意思的條款有效，非真實意思的條款對當事人沒有約束力。

房屋登記的所有權人出賣共有房屋，合同當事人或其他共有人以出賣人擅自處分房屋侵害了共有人權利為由主張房地產買賣合同無效的，不予支持，但是買受人知道或者應當知道房屋為登記權利人與他人共有的除外。參考資料：二手房交易-百度百科。