房地產買賣糾紛是指圍繞房地產買賣而發生的房地產權益爭執，包括因買賣手續不齊備，一方反悔不履行合同，第三者申明產權要求廢除買賣契約等而產生的糾紛。由于全國各地房價高漲不下，而群眾對房屋的需求也并未飽和，導致有關房地產買賣的糾紛也越來越多且問題種類繁雜。

　　一、房地產買賣糾紛主要涉及的問題有下列幾種：

　　1、廣告問題

　　商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　2、預售合同問題

　　出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

　　當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

　　3、欺詐問題

　　《合同法》規定，因欺詐而訂立的合同，當事人可以請求解除?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對因購買商品房而遭受欺詐的情形和法律后果作出了明確的規定。

　　具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的頭受人可以請求解除合同、返回已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(1)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。(2)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(1)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明：(2)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實。(3)故意隱瞞所售房屋已經十支給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

　　4、房屋質量問題

　　因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院將予以支持。因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院將予以支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應蘭j承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人叮以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

　　5、房屋面積“縮水”、“漲水”問題

　　出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，法院將不子支持。(2)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，法院將子以支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小于約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)，部分的房價款及利息巾出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

　　6、房屋權屬證明問題

　　由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當書人有特殊約定外，十賣人應當承擔違約責仟：(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限。(2)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，門房屋交付使用之日起90日。(3)商品房買賣合同的標的物為巳竣丁房屋的，c合同訂立之曰起90日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

　　商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第33條規定的辦理房屋所有權登汜的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院將予以支持。

　　7、房屋包銷問題

　　出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，法院將予以支持，但是當事人另有約定的除外。

　　8、按揭貸款問題

　　商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事山未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事入可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

　　因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，導致商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，法院將予以支持。

　　9、在建房屋買賣中買受人權利與承包人建設工程價款優先受償權協調問題

　　按照《合同法》第286條規定，在建工程的承包人對于建設工程價款的權利優先于抵押權和其他債權。但是，當消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先權不得對抗買受人。

　　二、處理、調解房地產買賣糾紛的基本原則

　　依法保護合法的房地產買賣關系，切實保護產權所有者一—國家、集體和公民個人的合法權益;打擊利用房地產買賣進行投機倒把，牟取暴利等違法活動。在這一原則指導下，處理房地產買賣糾紛的基本方法是：

　　1、審查買賣雙方當事人的主體資格是否合法

　　這是正確處理房地產買賣糾紛的前提條件，其內容包括：賣方是否有權出賣，買方是否有權購買。例如：出賣人是不是該房地產的權利人，出賣的房地產是個人所有還是幾人共有或共同共有，其他共有人是否同意出賣。如果出賣人不是該房地產的權利人，就要查明出賣人對所賣房地產是否有法定的或委托的處分權。如果經過審查，這些問題的答案都是肯定的，則可以認為賣方當事人主體資格合法。對于房地產的購買人，則要審查他們是否有購買權，是否是合格的當事人等。

　　2、審查買賣雙方的意愿表示是否真實

　　在買賣合同中能否表示雙方當事人的真實意愿，是能否產生買賣糾紛的重要原因，在處理中要認真審查一方對他方是否有欺詐、隱瞞、脅迫，或乘人之危而使對方在違背自己真實意愿的情況下進行房地產的出賣或購買行為;房地產買賣合同是否顯失公平;當事人一方對合同是否有重大誤解等。

　　3、審查房地產買賣合同的形式要件是否具備

　　主要包括兩個方面的內容：一是看房地產買賣是否采取了書面合同的形式，主要條款是否齊備;二是看是否按照國家有關法律法規、地方人民政府的有關規章的規定到房地產管理部門進行了產權轉移登記。對城市私有房屋的買賣應區分《城市私有房屋管理條例》生效前后的具體情況，區別對待。

　　4、審查房地產買賣活動是否有違反法律規定的行為

　　如雙方當事人是否有以房屋買賣的合法手段掩蓋非法目的的行為;是否維護了同等條件下的優先購買權;出賣享受政府或單位補貼、優惠購建房屋的是否已滿禁賣期限;是否侵犯了原產權單位的優先購買權。

　　經過審理，凡經過合法手續確立了買賣關系的應予維護;非法買賣他人的房地產的，其買賣關系無效;在國務院《城市私有房屋管理條例>>頒發前的私房買賣只要雙方自愿、立有契約、交付了房款、實際管理了房屋，又沒有其他非法行為，應認定買賣關系有效，手續不完善的，令其補辦手續。

　　在處理房地產買賣糾紛的實踐中應特別注意：任何單位和個人均不得進行私下買賣，凡私下買賣的，其買賣關系一律無效。

　　對房地產買賣糾紛，有的由行政主管部門處理，有的由人民法院審理。為保證買賣糾紛的妥善處理，有關當事人還應積極向處理糾紛的行政主管部門或審理糾紛案件的人民法院提供以下證件：

　　(1)房地產買賣合同，買賣中介人的姓名、年齡、地址及與當事人的關系，已辦理了產權轉移的應提供房屋所有權證和土地使用權證;

　　(2)買賣共有房屋的應提供其他共有人同意的證明書及包括承租人在內的放棄優先購買權的憑證;

　　(3)買賣雙方付、收款的憑證。

　　鑒于房地產糾紛的復雜性、嚴謹性及切身利益性，如遇到房地產糾紛可以找有豐富經驗的律師來幫助維護自身權益，本人處理過較多房產糾紛案件，且及時為當事人挽回損失，希望有機會能幫助到正因房產糾紛而焦急不已的你!

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