因購(gòu)買農(nóng)村住房遭遇拆遷引發(fā)的糾紛屢見不鮮，并成為審判實(shí)務(wù)的一個(gè)難點(diǎn)，小編對(duì)涉及此類案件的一些要點(diǎn)進(jìn)行了梳理總結(jié)，以供大家研究交流。

農(nóng)村宅基地住房作為一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)，主要包括宅基地占地范圍內(nèi)集體土地使用權(quán)和地上的房屋所有權(quán)，是集體經(jīng)濟(jì)組織為本組織成員提供的福利住房，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)為集體所有權(quán)，不能像商品房一樣自由流轉(zhuǎn)，一般只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)部流轉(zhuǎn)。買了農(nóng)村宅基地住宅，拆遷能否得到正常和合理的補(bǔ)償，主要看買賣合同是否合法有效。

1.買賣宅基地住房的處理原則

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》第二條規(guī)定，此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。第三條規(guī)定，涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛案件的處理原則為：第一，要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)；第二，要注重判決的法律效果和社會(huì)效果；第三，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。

2.宅基地住房買賣合同的效力認(rèn)定

《土地管理法》第六十三條規(guī)定，宅基地住房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。對(duì)將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

如果合同已履行、買受人長(zhǎng)期實(shí)際居住使用，是否可根據(jù)案件的具體情況綜合分析后，認(rèn)定合同效力問(wèn)題，有待進(jìn)一步探討。

如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，可以認(rèn)定合同有效。

3. 買賣合同被認(rèn)定無(wú)效后的處理

（1）返還購(gòu)房款。合同被認(rèn)定無(wú)效后，買受人應(yīng)當(dāng)將房屋原狀返還出賣人，出賣人將收取的購(gòu)房款返還買受人。

（2）補(bǔ)償添附價(jià)值。如果買受人在居住使用期間對(duì)房屋及院落進(jìn)行裝修、翻建、擴(kuò)建，其對(duì)于添附部分享有所有權(quán)。一般處理為，買受人將原物及添附一并返還及給付出賣人，由出賣人將添附價(jià)值補(bǔ)償買受人。

（3）按過(guò)錯(cuò)賠償損失。一般情況下，買賣雙方明知或應(yīng)當(dāng)知曉國(guó)家法律法規(guī)及政策不允許農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)而出賣，應(yīng)當(dāng)就合同無(wú)效承擔(dān)一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。

（4）拆遷適當(dāng)補(bǔ)償。如果遇到拆遷，買受人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償。買受人可從補(bǔ)償利益中分得部分。究竟怎樣平衡呢？ 參照《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》(滬高法民—[2004]4號(hào)）第四條：“對(duì)于已經(jīng)付清款項(xiàng)、交樓、業(yè)主正在使用的，如果系爭(zhēng)房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購(gòu)房人的購(gòu)房款后，充分考慮購(gòu)房人重新購(gòu)房的合理支出，由購(gòu)房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。”參照《廣東高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》（粵高法〔2017〕191 號(hào)）第十七條：“農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同糾紛，根據(jù)《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第19條的規(guī)定處理。向不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人出賣宅基地上房屋，合同被認(rèn)定無(wú)效，買受人主張出賣人承擔(dān)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的房屋差價(jià)損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或者拆遷補(bǔ)償所獲利益，平衡買賣雙方的利益。”

總之，出賣人因房屋漲價(jià)、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o(wú)效，要求返還房屋或拆遷補(bǔ)償款的，可以考慮根據(jù)案件實(shí)際情況，擴(kuò)大信賴?yán)娣秶侠泶_定過(guò)錯(cuò)大小，避免出現(xiàn)利益嚴(yán)重失衡的情況。

4.買賣合同被認(rèn)定有效后的處理

（1）合同有效，房屋已過(guò)戶。由買受人取得拆遷補(bǔ)償款。

（2）合同有效，房屋未過(guò)戶。參照最高人民法院（2017）最高法民再407號(hào)民事裁定：因拆遷的原因而致房屋物權(quán)消滅，在此情況下，買受人可選擇解除合同，也可選擇主張所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對(duì)價(jià)—拆遷補(bǔ)償款。

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