惠州二手房法律法規(在惠州買二手房的注意事項)

1.在惠州買二手房的注意事項

1、核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經過公證的授權委托書。

2、到房管局查驗賣方的房產證。看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。

3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規的、有一定信譽度的中介機構，必要時可查閱中介機構應具備的"兩證"，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。

4、仔細核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

5、如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。

6、如果所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書。

7、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機關依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產權爭議的房屋。

8、對房屋質量及其他配套主設施的審查。在這一環節，購房者除對房屋戶型、結構、用材等較直觀的方面進行查看外，還須進一步了解有關供用電情況、水質、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細節；了解物業公司提供的服務項目及收費標準。

9、關鍵性承諾應體現在房屋買賣合同當中。交易雙方當事人對房地產管理部門申報的成交價明顯低于市場價時，或者以所購房屋進行抵押貸款時，要對所購房屋進行評估；簽約過程中應特別注意，對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發生糾紛時則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等；如果選擇了按揭貸款的付款方式，則須按照規定辦理貸款手續。

2.二手房交易的相關法律法規有哪些

二手房交易的相關法律法規：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。

5、繳納稅費。稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。

8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

3.二手房交易的相關法律法規有哪些

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。

2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

4、立契。房地產交易管理部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續。

現在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。 5、繳納稅費。

稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

6、辦理產權轉移過戶手續。交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后，交易材料移送到發證部門，買方憑領取房屋所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

7、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證后，銀行將貸款一次性發放。 8、買方領取房屋所有權證、付清所有房款，賣方交付房屋并結清所有物業費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

4.二手房買賣的法律規定 哪些房子不能買

近幾年越來越多的人開始選購二手房，不僅僅是因為其低廉的價格，相對于新房來說二手房的投資性能也是吸引大家購買的主要原因。那么對于二手房來說，哪些房子是不能交易的呢？對此大家可能會存在一些疑惑，下面我們就來具體介紹一下，二手房哪些能買，哪些不能買吧！

根據我國相關法律的規定，存在下列情況的二手房，不能買賣：

1、未依法取得房屋所有權證的房屋；

2、只取得使用權的房屋，如房屋管理局直管公房；

3、鑒定為危房的房屋；

4、以標準價購買，尚未按成本價補足剩余價款，向全產權過渡的房屋；

5、在農村集體土地上興建的房屋；

6、已經被列入拆遷公告范圍的房屋；

7、所有權共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋；

8、所有權有糾紛的房屋；

9、已經抵押，并且未經抵押人書面同意的房屋；

10、依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權屬轉移的房屋；

11、房屋已出租他人，出賣人未按規定通知承租人，侵害承租人優先購買權等權益的；

12、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

除此之外，法律規定了一些禁止銷售的二手房，想要避免買二手房的風險，購房者還需對此有所了解。

1、以低于房改政策規定的價格購買而且沒有按照規定補足房價款的；

2、住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；

3、處于籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；

4、產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

5、已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；

6、上市出售后形成新的住房困難的；

7、擅自改變房屋使用性質的；

8、法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。根據房改有關政策，已取得合法產權證書的已購公有住房。

以上就是法律規定的不能進行買賣的二手房，大家了解這些法律規定后，在選購二手房時，首先應該審查一下房子是否具備交易資格，然后再進行二手房交易，相信能夠幫助大家規避一些風險，避免上當受騙，造成經濟損失。

（以上回答發布于2015-10-16，當前相關購房政策請以實際為準）

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5.二手房交易法律有哪些

我國《合同法》對認定合同無效明確規定，違反法律、行政法規的強制性規定的屬于合同無效。

相關規定旨在規范房屋交易中的行政管理，而非禁止交易關系。 ？？ ？ ？ ？ 規定一、沒拿到房本交易不能算無效合同，可以拿到房本但是因為種種原因尚未拿到房本，此類買賣合同沒有按規定進行備案的行為僅屬于違反管理性規定。

？ ？ ？ 規定二、房本只有一人名單方賣房算有效，夫妻一方將登記在其個人名下的共有房屋，未經對方同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買房人為善意購買的，可以認定房屋買賣合同有效。 ？ ？ ？ 規定三、經適房未滿5年買賣合同無效，相關政策、法規規定的限制上市交易期限內買賣已購經濟適用房，當事人主張買賣合同無效的，法院可予支持。

？ ？ ？ 規定四、一房多賣鬧糾紛誰辦房本誰得房，賣房人一房多賣，按照以下順序決定誰最終獲得該房屋的所有權：一是已經辦理房屋所有權轉移登記的；二是雖未辦理房屋所有權轉移登記，但已經實際合法占有房屋的。 。

6.二手房買賣法律問題有哪些

二手房買賣法律問題如下： 注意事項之三：夫妻共有的二手房買賣 根據《婚姻法》，夫妻在婚姻關系存續期間的共有的財產，在婚姻解除時，應由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨自侵占共有的財產。

在二手房買賣時，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會因為二手房主人的婚姻變故而導致無效，有時還會引起其他麻煩。 有的二手房主人因婚姻變故，在離婚訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產，以低價或較便宜的價格與二手房購買人簽訂房屋轉讓協議。

這類情況大體歸為兩類，一類是房產證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應該請夫妻二人共同與其簽訂房屋轉讓協議。 如果夫妻一方不出面簽字，則應該讓不來的一方給簽字的一方授權，此授權應該讓公證處公證或律師見證，以證實其真實性。

夫妻共有的房產，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉讓協議方為有效，否則在法律手續上不完善，協議無法律效力，最后在產權過戶時會遇到障礙。 另一類情況是房產證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。

這種情況較為復雜，針對夫妻的共有財產雙方都有權利享有收益權這一原則，購房人應該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉讓。這樣做看似麻煩，實際上可以避免不必要的風險，否則如果簽了轉讓協議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就會想方設法阻止購房人辦理產權過戶手續。

如果夫妻一方不在國內，就要請簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，最好請簽字一方，當然也應該是房產權屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產的轉讓是其夫妻共同同意的，并保證對此引起的一切后果承擔法律責任。 這份保證書實際上也是一個試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購房人就應該警覺，這個二手房到底該不該買。

7.二手房買賣法律問題

注意事項之九：有法律糾紛的舊房產的交易 由于社會上各種復雜的經濟關系，使得許多房地產處在法律糾紛之中。

例如有的房產被法院強制查封；有的處于拍賣過程中；有的是正在訴訟中的標的物；有的房產的產權關系不明，正處在訴訟審理確權過程之中；還有的房產就要被拿去抵債。 有的房產屬于合建項目，在合建雙方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名義賣掉，諸如此類。

出賣人在處理上述房產時，大都在價格上讓步較大，頗具吸引力。在表面上，購房人很難察覺這些具有法律糾紛的房產所隱藏的秘密，因為房產本身不會說話。

但當購房人一旦與賣房人簽訂了轉讓協議，并支付了第一筆款項后，購房人就失去了自控權。 購房人常常會處在兩難境地。

退回吧，收不回已支付的款項，繼續支付吧，不能明明望著是一個懸崖而往下跳，真是進退兩難。 在購買諸如此類的房產時，最重要的是前期的調查，這種調查應該是全面的、綜合的。

尤其是大額的二手房買賣需要調查出賣人的財務報表，審查其是否有重大訴訟，什么訴訟，有無長期投資，有無重大貸款，公司股本情況等，如是合建項目，要審查其合建雙方的合建協議等。 二手房買賣，由于其不同的背景都有其特殊的故事。

二手房買賣有時會遇到很好的商業機會，但與此同時，風險和障礙也比較多。隨著房地產市場的發展，二手房市場也會越來越大，二手房的商機也會隨著增加。

二手房投資者只要把握好商機，在重要的法律環節上把好關，制作好完善的法律文件，在決策前做好詳細的法律與商務調查，還是能夠規避風險從而順利完成交易的。

8.二手房交易糾紛有哪些法律救濟措施

（一）救濟措施的類型 當前，解決房地產糾紛的救濟措施主要有協商解決、調解、仲裁、行政解決 以及訴訟等多種方式。

實踐中，常用的有以下三種： 協商 協商，？稱為談判，是爭議當事人在自愿互讓的基礎上，按照有關法律和 合同規定，直接進行磋商，自行達成協議，從而解決爭議的一種方式。 由于這 種方式是通過協商或談判最終實現對爭議的和解，故這種方式又稱為和解。

協商解決爭議的最大特點在于它無須第三者介人，完全由當事人各方自行 解決其糾紛。由于協商是當事人在平等、自愿的基礎上通過談判達成協議來解 決爭議的，所以，當事人協商的行為是一種法律行為，當事人之間達成的解決 爭議的協議實質上是成立了一項新的合同。

因此，一旦當事人經協商依法達成 解決爭議的協議，該協議即具有與合同一樣的效力，當事人應自覺和認真履 行，否則就構成違約。 協商的原則有以下五個：①自愿原則。

自愿是協商的前提。協商必須由各 方自覺地進行，任何一方都有權拒絕協商或終止協商，任何一方不得強迫另一 方同自己進行協商。

②平等原則。平等是協商的基礎，民商事法律關系的當事 人本來就是平等的，當事人之間發生爭議后理應在平等的基礎h進行協商解 決。

③合法性原則。合法是協商的基本要求。

協商在任意法范圍內有一定的靈 活性，當事人不必嚴格按照任意性的實體法規定作出決定。 但是，協商仍然應 根據有關法律要求進行，協商的事項和協商達成的協議，必須符合有關法律規 定，尤其不得違反法律的基本原則。

④協商一致原則。協商一致是協商的內 核。

協商一致就是當事人對爭議解決的意思表示一致。⑤公平合理原則。

公平 合理是協商的最高目標。 公平合理原則是法律的基本原則之一。

通過協商解決 爭議，要做到公平合理。這不僅要求當事人充分協商，均衡利益，意思表示達 成一致。

而且要求實力較強一方充分尊重實力較弱一方的意兔，照顧后者利 益，達成實質上的公平合理的爭議解決協議。 協商是解決爭議的最初方法，但不是解決爭議的唯一方法。

一般來說，大 多數爭議通過協商能夠得到解決，但也有許多爭議通過協商方式得不到解決。 在通過協商不能解決爭議時，協商并不妨礙當事人采取進一步的法律行動，當 事人可以按照具體情況和雙方的約定，進一步采取其他方式解決爭議。

仲裁 從字面上看，“仲”就是居于中間，“裁”就是裁定解決，“仲裁”的含義就是居中裁決。 法律意義上的仲裁，就是指爭議雙方的當事人自愿將他們之間 的糾紛提交仲裁機關，由仲裁機關以第三者的身份進行裁決。

房地產糾紛仲裁 主要是指當公民之間、法人之間、公民與法人之間，在房地產所有權、使用 權、買賣、租賃和拆遷等方面發生糾紛，經過協商不能解決時，請求房地產仲 裁機關依照國家法律、法規和地方性行政規章、規定作出仲裁的活動。 仲裁是由雙方當事人自愿選擇的解決糾紛的途徑，并不是一種法定的訴訟 程序，而且，進入仲裁程序的雙方當事人必須事先在合同中訂立了仲裁條款， 或者是在爭議發生后，經雙方協商同意以仲裁方式解決糾紛。

如果只是一方當 事人單方面提起仲裁，仲裁機構不能受理。 仲裁機構專業性強，仲裁程序比較 簡單，不像審判程序那么嚴格復雜。

但是，仲裁機構對自己作出的裁決，無權 強制執行，若當事人不履行，另一方當事人只能請求人民法院強制執行。 按照我國《仲裁法》的規定，房地產糾紛申請仲裁時必須要交付仲裁訴 訟費，其中包括案件受理費和案件處理費兩種。

其中，案件受理費是一種 “國家規費”，主要用于仲裁機關的業務經費開支的補充；案件處理費不同于 案件的受理費，處理費是根據當事人雙方爭執的事項或仲裁訴訟的需要，對房 屋、土地進行評估、勘測、鑒定或取證等所需的費用，是按實際支出當事人先 向有關單位支付，或由當事人先預交處理費，由仲裁機關代付給有關單位，結 案后統一結賬。 仲裁費的負擔是由仲裁機關采取依法裁決責令負擔，在仲裁實 際受理中，有兩種情況可減免仲裁費：一種是當事人確有經濟困難，無力繳納 受理費的，可由當事人申請，仲裁機關審奄批準，可以適當減收或免收；另一 種是因仲裁機關的過失，可經仲裁委員會批準，當事人免交仲裁費用。

注意： 以下房地產糾紛仲裁委員會不予受理：①涉及婚姻、收養、監護、繼承、析產、贈與的房地產案件；②依法應當由行政機關處理的房地產行政糾 紛；③法律法規規定不能申請仲裁的其他案件，包括：人民法院已經受理或已 經審結的房地產案件，涉及落實政策的房地產糾紛，因公證機關公證而發生爭 議的房地產糾紛，機關、團體、企業、事業單位內部分房的糾紛以及軍隊內部 的房屋糾紛等。 以下情況簽訂的仲裁協議無效：①約定的仲裁事項超出法律規定的 仲裁范圍的；②無民事行為能力或者限制民事行為能力人訂立的仲裁協議； ③一方采取欺詐、脅迫手段，迫使對方訂立仲裁協議的；④仲裁協議對仲裁事 項或者仲裁沒有約定或約定不明，事后又是達不成補充協議的。

3。訴訟 房地產糾紛的訴訟解決，是指由人民法院在房屋糾紛當事人和其他訴訟參 與人的共同參加下解決房地產糾紛。

9.二手房買賣法律糾紛

雖然說現在買賣二手房的人比較多，但是在生活中，我們會發現，發生二手房的糾紛也是越來越多了，比如逾期支付房款等一些糾紛，所以就要進行處理，在處理糾紛的時候，一定要先找出原因，下面跟大家分享一下二手房買賣法律糾紛？買賣雙方應注意哪些方面？大家有時間的話可以多看看。

二手房買賣法律糾紛一、逾期支付房款引起的糾紛下家逾期支付房款時，上家可以要求繼續付款之外，還可以要求下家支付相應的利息或合同中約定的逾期付款違約金，上家還能根據自己的意愿解除合同，不再出售房子。 下家要注意的是，如雙方在房屋買賣合同中約定下家用銀行貸款支付部分房款，而到時由于貸款政策調整或別的原因銀行未能足額放貸的話，下家仍然要承擔逾期付款的違約責任。

因為，合同的約定只能認為通過銀行貸款來支付房款的方式得到了上家允許，而不能認為下家可因此不需承擔逾期付款的責任。 二、逾期交付房屋引起的糾紛上家在合同約定的交房時間還未交房，除了有一些正當的理由，比如下家未按時付款，否則要對下家承擔違約責任。

這時，下家可以要求交付房屋并賠償損失，損失可以參考同類房屋的租金計算。三、逾期辦理過戶手續引起的糾紛上家或下家都有可能想毀約而遲遲不去辦理過戶手續，但下家想毀約時主要采用不支付房款的方法，所以一般是上家不辦過戶手續，這時，下家如果對這套房子志在必得，一定要盡早起訴，同時為避免上家另將房屋轉賣他人，最好將房屋進行保全。

買賣雙方應注意哪些方面一、是注意限購條件。在簽訂買賣合同前，買方應根據當地現行的房產政策，確定自己是否符合購房條件。

一般情況下，簽訂買賣合同至辦理網簽或者向房地產交易登記部門遞件有一段時間差，應在合同中約定若因政策導致買方不符合購房條件的，是變更履行主體、推遲履行時間（以便買方完善購房條件）還是解除合同。 二、是注意限貸條件。

若約定了以按揭貸款方式支付房款，買方在簽訂買賣合同時，應盡量了解自己信用及房屋情況能否獲批貸款及貸款的額度。根據自己的經濟情況，可以約定若因政策原因導致銀行不批或者少批的貸款額度，是變更支付方式還是解除合同。

三、是注意稅費負擔。買賣雙方在合同中可以約定由誰來承擔簽訂合同后可能因政策調整而增加的稅費、交易費，是各自分擔還是某方在一個額度內承擔，也可約定若超出一個額度有無合同解除權。

四、是注意中介費支付。 通過中介促成的買賣，一般的格式條款都約定了是合同簽訂之日要支付所有的中介費。

但按照交易習慣，中介的服務不僅限于促成合同訂立，還包括后續的交易過戶、交房等工作，所以為了防止簽訂合同后的風險及促使中介方盡責協助完成交易，可以約定按階段支付中介費。 如可分為簽訂合同、辦理過戶、交房三階段分別支付部分中介費用。

為了避免政策風險，也可以增加約定若因政策調整，導致合同不能履行的，中介費如何承擔。上面有關二手房買賣法律糾紛，買賣雙方應注意哪些方面的全部知識，希望可以給大家帶來幫助。

現在二手房買賣的糾紛，都是大家不謹慎或者是對于二手房交易不是很了解，而導致的糾紛，所以我們在買賣二手房之前，必須要對于二手房一些問題有一定的了解，避免糾紛的發生。