隨著我國房屋買賣市場的蓬勃發展，在司法實務中，房屋買賣合同效力問題引發的糾紛日益增多，房屋買賣合同的有效性成為房屋買賣雙方爭論的常見焦點之一。那么房屋買賣合同無效的主要情形有哪些呢？房屋買賣合同無效后會產生怎樣的法律后果呢？
 
一、房屋買賣合同無效的主要情形
1、商品房預售違法
根據我國《城市房地產管理法》第四十五條的規定，對商品房進行預售應當符合以下條件:已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。同時根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

2.出賣人與第三人惡意串通，導致買受人無法取得房屋的房屋買賣合同無效
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條的規定，買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
 
3. 無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效
根據《中華人民共和國民法典》第二十條、二十一條的規定，不滿八周歲的未成年人為無民事行為能力人、不能辨認自己行為的成年人為無民事行為能力人和八周歲以上的未成年人不能辨認自己行為的，由其法定代理人代理實施民事法律行為。同時《民法典》第一百四十四條規定：“無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。”因此，無民事行為能力人簽訂的房屋買賣合同無效。
 
4.限制行為能力人簽訂的房屋買賣合同，未經法定代理人同意或者追認，房屋買賣合同無效。
根據《民法典》第十九條和二十二條的規定，八周歲以上的未成年人和不能完全辨認自己行為的成年人為限制民事行為能力人，實施民事法律行為由其法定代理人代理或者經其法定代理人同意、追認；除了純獲利益的民事法律行為或者與八周歲以上的未成年人的年齡、智力相適應的民事法律行為及與不能完全辨認自己行為的成年人的智力、精神健康狀況相適應的民事法律行為。因房屋買賣合同涉及的金額較大，非限制性民事行為能力人的年齡、智力、精神健康狀況相適應的行為，故若無其法定代理人同意或事后追認，房屋買賣合同無效。但根據《民法典》第十八條的規定，十六周歲以上的未成年人，以自己的勞動收入為主要生活來源的，被視為完全民事行為能力人，因此，其所簽訂的房屋買賣合同有效。
 
5.買受人與出賣人惡意串通，損害他人合法權益簽訂的房屋買賣合同無效。
實踐中，出賣人與買受人之間簽訂房屋買賣合同的目的可能并不單純，可能處于逃避債務、侵占財產等不法目的，惡意串通通過簽訂房屋買賣合同來謀取不法利益，損害他人的合法權益。若此種情形下訂立的房屋買賣合同有效，則是漠視他人合法權益受損，損害我國司法公正。因此《民法典》第一百五十四條規定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。
 
6.房屋買賣未采用書面形式，特定情形下無效
《城市房地產管理法》第四十一條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。”但根據我國《民法典》第四百九十條的規定，法律、行政法規規定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。由此可見，房屋買賣合同即使未采用書面形式，也并不必然導致合同無效。如買賣雙方均實際履行了主要義務，買受人已交付了房款，并實際使用和占有了房屋，又沒有其他違法行為，盡管該買賣合同沒有書面形式的，應認為買賣關系有效。
 
二、房屋買賣合同無效產生的法律后果
我國《民法典》第一百五十五條規定：“無效或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。”這里所說的沒有法律約束力，并不代表不產生任何法律效果，是指當事人所為的意思表示不為法律所承認，不能產生當事人預期的法律效果。第一百五十七條規定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。”
 
無效的房屋買賣合同自成立時起就沒有法律效力，房屋買賣合同被宣告無效后，將產生以下法律后果：
1.出賣人返還房屋價款，買受人返還房屋，涉及到房屋因買受人裝修增值部分可適當給予補償。
2.有過錯的一方應賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
3.在商品房買賣過程中，如涉及到開發商惡意行為而導致合同無效，則開商有可能支付已付購房款一倍金額的懲罰性賠償責任。 
4.因雙方惡意串通，損害國家、集體利益和第三人權益的，應當收繳雙方財產，歸國家所有或返還給第三人。
5.涉及到違法犯罪行為的，則應受到行政或刑事處罰。 
6.若出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同后，買受人按照合同的約定對房屋進行使用的，應當認定買受人因此取得了一定的使用權益，所以買受人應當支付占用房屋期間的使用費，實踐中使用費一般以相同地段、相似房屋的租金標準作為參照依據。
7.通常導致房屋買賣合同無效的主要責任在于出賣人，房屋買賣合同的無效，導致買受人購買房屋的目的無法實現，喪失了與他人訂立購房合同的機會，對于買受人來說，合理的、可預見的利益將無法實現，再次購買房屋可能使得購房成本增加，故出賣人應當對買受人因此受到的信賴利益損失予以賠償。對于賠償的具體數額，法院一般根據雙方履行合同的實際情況，如支付房款的數額，是否已經居住使用房屋，是否對房屋進行裝修等因素酌情予以確定。

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