
一、轉租
《中華人民共和國民法典》第七百一十六條:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的合同繼續有效;第三人造成租賃物損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。”
據此,轉租,是指承租人在承租租賃物后作為出租人再將租賃物的部分或者全部再出租的行為,承租人與次承租人之間形成新的租賃合同關系。此時承租人并未從租賃關系中退出,承租人仍受到其與出租人簽訂的租賃合同的約束。
二、承租權轉讓
《中華人民共和國民法典》第五百五十五條規定:“當事人一方經對方同意,可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人。”
據此,承租權的轉讓,則是指承租人在租賃期限內,將房屋承租權轉讓給第三人,致使原租賃關系解除,新承租人直接替代原承租人與出租人建立租賃關系。但該租賃權的轉讓并非僅是合同債權的轉讓,同時其還包括了支付租金等合同義務在內的一種法律地位的轉讓。其實質上是承租人將其在租賃合同中的權利義務概括轉讓給第三人,由受讓人取代原承租人的地位成為租賃合同的主體繼而履行房屋租賃合同的行為。且,承租權的轉讓也必須經過合同另一方即出租人的同意,并以此為成立要件。
二者如何區分:
1.轉租只是承租人將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為,即標的是房屋等租賃物。轉租通過承租人的轉租行為實現,以原租賃合同為基礎,在租賃物上再設立一個新的租賃權,承租人與次承租人成立新的租賃合同關系。
2.承租權轉讓是承租人將租賃合同的權利義務概括轉移給受讓人的行為,即標的為租賃權。承租權轉讓中,原承租人將原房屋租賃合同的權利義務概括轉移給受讓人,由受讓人繼受其地位,原有的租賃合同關系仍舊存續,并未產生一個新的租賃合同關系。
3.轉租中,轉租合同對于本租合同具有附隨性,具體表現在:(1)房屋轉租期間,原租賃合同發生變更,影響轉租合同履行的,轉租合同應當隨之變更;(2)房屋轉租期間,原租賃合同解除的,轉租合同應當隨之解除;(3)轉租合同約定的租期最后時限,不得超過原租賃合同中約定的最后租期。
承租權轉讓后,由于承租人退出本租合同,第三人與出租人建立租賃關系時,可以不受已經終止的本租合同的約束,重新設定雙方的權利義務關系。
4. 轉租以及承租權的轉讓,均需取得出租人的書面同意,但兩者未經出租人同意的后果則有所不同,轉租中,出租人享有合同解除權,而在承租權轉讓中,經過出租人的同意則為其成立要件。
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