案情介紹

2014年10月,王某與某市城投公租房建設(shè)有限公司簽訂了租賃合同,承租了該商鋪房屋，租賃期限為2年。合同約定，在租賃期限內(nèi)，如未經(jīng)某市城投公租房建設(shè)有限公司同意，王某不得擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或部分轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借給他人。同年10月，王某私自與趙某簽訂了為期兩年的《商鋪?zhàn)赓U合同》，趙某承租后對店鋪進(jìn)行裝修并辦理了工商營業(yè)執(zhí)照。

由于種種因素，店鋪的生意一直處于虧損狀態(tài)，趙某從2015年7月1日起開始拖欠租金，王某多次催要無果。

無奈之下，王某一紙?jiān)V狀將趙某告上了沙坪壩區(qū)人民法院，請求解除兩人簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同，由趙某支付房租及將房屋恢復(fù)原狀的費(fèi)用，同時支付違約金若干元。

王某未經(jīng)出租方同意，就把商鋪房屋轉(zhuǎn)租給趙某，“非法轉(zhuǎn)租”有效嗎？

法院審理

法庭上，被告趙某辯稱：該商鋪的所有權(quán)并非原告王某，該房屋系原告非法轉(zhuǎn)租，且由于原告的欺詐行為導(dǎo)致他與原告簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，不但可以不支付租金，原告你還得賠償被告店面裝修損失費(fèi)，駁回原告對被告的訴訟請求。

法院經(jīng)審理認(rèn)為

王某與趙某雙方于2014年10月15日簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效，雙方均應(yīng)按約定享受權(quán)利和履行義務(wù)。

本案趙某2015年7月1日起的租金至今未再向王某交納，王某以趙某拖欠租金為由，起訴要求解除租賃合同，符合法律規(guī)定，法院予以支持。因合同解除，趙某之占用已無合法根據(jù)，自然應(yīng)當(dāng)負(fù)有交還房屋之義務(wù)。

關(guān)于趙某主張的恢復(fù)原狀之費(fèi)用問題。從雙方簽訂的租賃合同內(nèi)容來看，雙方約定合同期滿后柜臺的改善或增設(shè)他物的可移動設(shè)備設(shè)施由趙某自行處理，但未有關(guān)于拆除其他裝飾物并恢復(fù)原狀之約定。現(xiàn)王某再行要求趙某賠償恢復(fù)原狀的費(fèi)用，于法無據(jù)。

法院還認(rèn)為，趙某與王某簽訂的租賃合同第十八條還特別約定，在合同期內(nèi)若因王某轉(zhuǎn)租造成房屋產(chǎn)權(quán)方要收回租賃權(quán)，同時給趙某造成損失的，由王某承擔(dān)賠償責(zé)任。且趙某在申請上述個體工商戶注冊登記時提供給工商行政管理機(jī)關(guān)的租賃合同顯示，趙某對于涉案店鋪的所有權(quán)屬于某市城投公租房建設(shè)有限公司知情。

據(jù)此，法院一審判決被告趙某歸還王某店鋪，支付租金，違約金。

一審判決后，趙某在法定期間內(nèi)提起上訴。

二審法院認(rèn)為關(guān)于涉案租賃合同的轉(zhuǎn)租問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。本案中，直至二審法庭辯論終結(jié)，針對王某的轉(zhuǎn)租行為，某市城投公租房建設(shè)有限公司僅要求王某予以整改，無證據(jù)顯示其要求與王某解除租賃合同或者認(rèn)定涉案轉(zhuǎn)租合同無效?？梢姡景竿跄撑c趙某間的轉(zhuǎn)租合同并未因出租人某市城投公租房建設(shè)有限公司請求認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效而受到影響，故本案轉(zhuǎn)租合同有效，對簽約雙方具有約束力。

二審法院維持一審法院判決的支付租金，違約金，同時確認(rèn)店鋪的交還時間。

律師說法

承租人以出租人非法轉(zhuǎn)租，該租賃合同是否無效?

律師認(rèn)為，從本案查明的事實(shí)而言，根據(jù)《合同法》及《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》規(guī)定，王某與趙某簽訂的《商鋪?zhàn)赓U合同》有效。依據(jù)《合同法》225條規(guī)定，承租人對租賃物享有收益的權(quán)能，租賃期間承租人擅自轉(zhuǎn)租收取的租金合法，對出租人不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美Ｍ跄秤袡?quán)收取相應(yīng)的租金。同時《最高人民法院審理城鎮(zhèn)房屋租賃司法解釋》第十六條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。本案某市城投公租房建設(shè)有限公司僅要求王某予以整改，并未要求確認(rèn)涉案轉(zhuǎn)租合同無效。

故本案轉(zhuǎn)租合同有效，對簽約雙方具有約束力。