案情介紹

2014年10月,王某與某市城投公租房建設有限公司簽訂了租賃合同,承租了該商鋪房屋，租賃期限為2年。合同約定，在租賃期限內，如未經某市城投公租房建設有限公司同意，王某不得擅自將房屋轉租、轉讓、轉借或部分轉租、轉讓、轉借給他人。同年10月，王某私自與趙某簽訂了為期兩年的《商鋪租賃合同》，趙某承租后對店鋪進行裝修并辦理了工商營業執照。

由于種種因素，店鋪的生意一直處于虧損狀態，趙某從2015年7月1日起開始拖欠租金，王某多次催要無果。

無奈之下，王某一紙訴狀將趙某告上了沙坪壩區人民法院，請求解除兩人簽訂的商鋪租賃合同，由趙某支付房租及將房屋恢復原狀的費用，同時支付違約金若干元。

王某未經出租方同意，就把商鋪房屋轉租給趙某，“非法轉租”有效嗎？

法院審理

法庭上，被告趙某辯稱：該商鋪的所有權并非原告王某，該房屋系原告非法轉租，且由于原告的欺詐行為導致他與原告簽訂《商鋪租賃合同》，不但可以不支付租金，原告你還得賠償被告店面裝修損失費，駁回原告對被告的訴訟請求。

法院經審理認為

王某與趙某雙方于2014年10月15日簽訂的商鋪租賃合同是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，應為有效，雙方均應按約定享受權利和履行義務。

本案趙某2015年7月1日起的租金至今未再向王某交納，王某以趙某拖欠租金為由，起訴要求解除租賃合同，符合法律規定，法院予以支持。因合同解除，趙某之占用已無合法根據，自然應當負有交還房屋之義務。

關于趙某主張的恢復原狀之費用問題。從雙方簽訂的租賃合同內容來看，雙方約定合同期滿后柜臺的改善或增設他物的可移動設備設施由趙某自行處理，但未有關于拆除其他裝飾物并恢復原狀之約定。現王某再行要求趙某賠償恢復原狀的費用，于法無據。

法院還認為，趙某與王某簽訂的租賃合同第十八條還特別約定，在合同期內若因王某轉租造成房屋產權方要收回租賃權，同時給趙某造成損失的，由王某承擔賠償責任。且趙某在申請上述個體工商戶注冊登記時提供給工商行政管理機關的租賃合同顯示，趙某對于涉案店鋪的所有權屬于某市城投公租房建設有限公司知情。

據此，法院一審判決被告趙某歸還王某店鋪，支付租金，違約金。

一審判決后，趙某在法定期間內提起上訴。

二審法院認為關于涉案租賃合同的轉租問題。根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十六條規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。本案中，直至二審法庭辯論終結，針對王某的轉租行為，某市城投公租房建設有限公司僅要求王某予以整改，無證據顯示其要求與王某解除租賃合同或者認定涉案轉租合同無效。可見，本案王某與趙某間的轉租合同并未因出租人某市城投公租房建設有限公司請求認定轉租合同無效而受到影響，故本案轉租合同有效，對簽約雙方具有約束力。

二審法院維持一審法院判決的支付租金，違約金，同時確認店鋪的交還時間。

律師說法

承租人以出租人非法轉租，該租賃合同是否無效?

律師認為，從本案查明的事實而言，根據《合同法》及《城鎮房屋租賃合同解釋》規定，王某與趙某簽訂的《商鋪租賃合同》有效。依據《合同法》225條規定，承租人對租賃物享有收益的權能，租賃期間承租人擅自轉租收取的租金合法，對出租人不構成不當得利。王某有權收取相應的租金。同時《最高人民法院審理城鎮房屋租賃司法解釋》第十六條規定，出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。本案某市城投公租房建設有限公司僅要求王某予以整改，并未要求確認涉案轉租合同無效。

故本案轉租合同有效，對簽約雙方具有約束力。