案例說明

    2015年5月，原告李某與被告楊某簽訂《房屋租賃合同》，原告將自有的商鋪出租給被告經營使用，租賃期限三年。被告楊某在給付了原告李某第一年的租金后，在未經原告同意的情況下，將其所承租店面轉讓給第三人，并簽訂了《轉租協議書》。第三年原告要收取被告的租金時，得知被告未經原告同意將店面轉租給了第三人。現原告要求被告支付第三年的房租，被告提出房屋已轉租給第三人，要求由第三人支付，拒不支付房租。

判決結果

    法院認為：原、被告之間的租賃合同關系成立，原告依合同約定向被告交付了店面給被告使用，被告在使用后應依合同約定支付相應租金。因被告在承租期限內無正當理由遲延交付相應租金且在未經原告同意的情況下將其承租店面轉租給第三人，故原告要求解除合同并要求被告支付第三年租金理由充分，法院予以支持。

律師提醒

    本案中，被告將承租的房屋轉租給次承租人使用，雖然其沒有實際使用房屋，但是根據合同的相對性，原、被告之間簽訂《房屋租賃合同》，原告就有權利直接向被告主張房租，對于次承租人，原告與次承租人之間并沒有直接的合同關系，原告自然不能向次承租人收取房租。此外，根據我國《合同法》第二百二十四條的規定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。本案中，被告楊某未經原告出租人李某的同意，擅自將房租轉租，應當被認定為非法轉租，原告有權在六個月內向被告提出解除合同。

    從這個案例來看，如何憑借合同維護權利，最簡單直接的方式就是找準合同相對人，即“找與我直接簽訂合同的人”，找準了合同相對人，就為我們解決問題找到了方向。如案例中，無論承租人經過多少次非法轉租，都只有承租人向出租人直接承擔義務，這就排除了其他人員對我們解決合同糾紛的干擾，更利于我們看清法律關系。

來源：網絡