房東同意轉(zhuǎn)租合同有效嗎簽定轉(zhuǎn)租合同注意事項.jpg)
1、在簽定轉(zhuǎn)租合同時,應(yīng)注意什么問題?
(1)查看二房東的有效身份證明及和大房東簽定的租賃合同;
(2)簽訂租房合同時,應(yīng)問清房租包含的內(nèi)容,水、電、暖、煤氣(天然氣)和物業(yè)管理費由誰承擔(dān);
(3)要求出租人在房屋出租前結(jié)清水、電、暖、煤氣(天然氣)和其它費用;
(4)明確租賃期限、房租支付時間和付款方式,并要求出租方提供租金收據(jù);
(5)應(yīng)對能否轉(zhuǎn)租做出約定;
(6)要明確違約責(zé)任和違約的補償標(biāo)準(zhǔn);
(7)入住前檢查屋內(nèi)家具、電器、其他設(shè)施的好損情況,并約定維修責(zé)任;
(8)應(yīng)對提終止合約情況做出約定。
另外,還要注意轉(zhuǎn)租合同與主合同的期限問題:
(1)簽定租賃合同時一定要得到大房東的書面同意;
(2)合同約定的租賃期限不能超過原二房東和大房東的合同(主合同)約定的期限;
(3)合同中約定事項不能超過主合同。
不是所有的房子都可以轉(zhuǎn)租,只有滿足以下情形的承租人才可以把房屋轉(zhuǎn)租:
(1)租賃合同約定的租賃期限不得超過二十年,超過二十年的,超過部分無效。
(2)租賃期限六個月以上的,應(yīng)當(dāng)采取書面形式,當(dāng)事人不采取書面形式的,視為不定期租賃。
(3)承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物業(yè)轉(zhuǎn)租給第三人,原租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
(4)出租人出售租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人在同等條件下有優(yōu)先購買的權(quán)利。
(5)房屋租賃,出租人和承租人必須辦理租賃登記備案手續(xù),辦理備案需要提交的資料:
①房地產(chǎn)權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明;
②出租人、承租人的個人身份證明或者法人、其他組織的登記注冊證明;
③房屋租賃合同。
2、未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效?
在沒有其他無效原因存在的情況下,未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同有效。
租賃合同屬于確立債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的合同,而不是以產(chǎn)生物權(quán)變動效果為目的的合同。出租人對租賃物是否享有所有權(quán)、處分權(quán),不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容。租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用,承租人支付相應(yīng)的租金。承租人將依照合同取得的對租賃物的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給次承租人享有,并不構(gòu)成對租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定:“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同”。可見,對于承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,合同法給出租人設(shè)定的救濟途徑是可以解除原租賃合同,而非宣告轉(zhuǎn)租合同無效。
3、經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同,如因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金,出租人要求解除,而次承租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的,是兩個租賃合同同時解除,還是判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系?
我們認為,租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的,則轉(zhuǎn)租合同將因此而處于履行不能的狀態(tài)。但原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個合同,原出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人,不能強迫他繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。因此,除非出租人與次承租人就繼續(xù)履行合同達成一致,否則,次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能支持。
4、因租賃合同解除而致次承租人不能繼續(xù)使用租賃物的損失,應(yīng)由誰承擔(dān)違約責(zé)任?
由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關(guān)系,根據(jù)合同相對性原則的要求,次承租人只能向轉(zhuǎn)租入主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任,而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任。
5、租賃合同解除后(轉(zhuǎn)租合同也將同時解除),次承租人因此負有退房義務(wù)。次承租人逾期返還房屋的房屋使用費如何計算?
房屋使用費參照數(shù)額一般有租賃合同的租金、轉(zhuǎn)租合同的租金、市場租金三個標(biāo)準(zhǔn)。我們認為,出租人就上述三個標(biāo)準(zhǔn)之一主張房屋使用費的,應(yīng)當(dāng)支持。
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簡單的房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議一般只需要對租金、租金給付時間、方式以及違約責(zé)任進行明確就可以了。在簽定轉(zhuǎn)租合同時,還應(yīng)盡到以下注意事項:一、要注意二房東是否有正式的租賃合同。二、簽定租賃合同時一定要得到出租人,也就是大房東的書面同意。三、合同中約定事項...