裁判要旨

案例索引

案情

各方觀點

　　法院觀點

　　一審法院經審理認為，二被告系物業服務合同關系，孟某某作為被告某物業公司員工為被告某銀行提供服務，二者不構成用工關系，原告向被告某銀行主張權利無事實和法律依據，本院不予支持。

　　關于補充協議第1條約定“國家限購政策”的含義之爭，合同法規定，當事人對合同條款的理解有爭議的，應當按照合同所使用詞句、合同的有關條款、合同的目的、交易習慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。現張某某主張“國家限購政策”系寬泛含義，包含本地政策;而曾某某主張“國家限購政策”特指國務院及其部委等制定的政策，不包含地方政策。法院認為，本案當事人均為普通民眾，擬訂合同條款時所使用的詞語，不應嚴格以法理學上的含義來解釋，此處“國家政策”的含義易作寬泛理解，這樣更符合簽訂合同時雙方同意根據上海市限購政策給予張某某一年的期限繳納稅收，并在符合政策后再辦理產權過戶手續的交易目的。該條款明確了因限購政策原因導致的無法過戶而解除合同的，雙方互為免責。曾某某要求張某某承擔違約責任，依據不足，法院不予支持。

　　合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案買賣合同解除后，買方已支付的房款應當退還;未支付的16，000元利息補償，終止履行。對于雙方爭議的484，000元利息補償是否應當退還，法院認為，補充協議第2條約定乙方同意補償甲方過戶前所產生的利息50萬元，是有客觀原因的，即張某某不能在短期內繳足稅收雙方不得不拖延一年待張某某繳足稅收后再辦理交易過戶，故該50萬元利息是簽訂合同時張某某考慮到自身條件不夠格而給曾某某帶來的客觀損失而作出的補償，該筆利息不能等同于房價款。曾某某在2014年2月25日出具的收據將已支付的利息包含在房款中，因出具收據系單方行為，不產生對合同內容變更的效力。且雙方亦未達成若合同解除，利息返還的約定，故張某某要求曾某某返還利息，不符合合同約定，不予支持。原審法院判決：一、解除張某某、曾某某于2013年5月4日簽訂的上海市房地產買賣合同及補充協議;二、曾某某于判決生效之日起十五日內返還張某某已付房款人民幣2，904，000元;三、駁回張某某的其余訴訟請求;四、駁回曾某某的反訴請求。

　　二審法院觀點：上訴人張某某通過居間方介紹向被上訴人曾某某購買涉案房屋，就合同成交價、房款支付方式、支付時間等合同主要條款進行協商，此時，上海市正執行房屋買賣限購政策，上訴人張某某未繳納過上海市的個人所得稅，屬于限購對象，為保證買賣合同的履行及過戶交易的順利完成，雙方還就限購政策可能導致合同解除的責任承擔以及交易過戶延長造成被上訴人銀行貸款利息遲延歸還等問題一并進行了協商，在協商一致的基礎上，雙方于2013年4月27日同一天簽訂房屋買賣合同及補充協議各一份，系雙方當事人的真實意思表示，應屬有效。根據買賣合同的約定，上訴人應付房款2，904，000元，剩余房款向銀行申請貸款支付;被上訴人則在產權過戶之前歸還抵押權人的銀行貸款，注銷抵押登記手續等;同時，根據補充協議的約定，雙方對因國家限購政策原因導致無法辦理產權過戶手續而解除合同的，互不承擔違約責任;就遲延過戶交易，上訴人同意補償被上訴人在過戶之前產生的銀行利息50萬元，故雙方應按照上述約定履行。因在2013年11月上海市相關部門出臺新的限購政策，對繳納稅收或者社保費的年限重新作出規定，即原需要累計繳納一年以上的調整為累計繳納兩年以上，為此經雙方協商未能達成一致意見重新簽訂合同及補充協議，故買賣合同及補充協議應予解除。根據補充協議第一條的約定，因限購原因導致合同解除的，互不承擔違約責任，故對上訴人張某某提出的免責要求，予以采信。原審法院對合同解除及違約責任的認定并無不當，本院予以維持。

　　關于合同解除后被上訴人曾某某返還上訴人張某某的款項如何認定一節，本院認為，就上訴人張某某已付的2，904，000元房款返還，被上訴人并無異議，故應予認定。關于雙方爭議的上訴人張某某已付484，000元利息補償是否應予返還問題，本院認為，本次交易延長的原因在于上訴人屬于限購對象，不具有購房主體資格，在此情況下雙方經協商一致同意延長交易時間，并就延長交易期間因被上訴人未能及時獲得上訴人支付的剩余房款，無法提前歸還銀行貸款而產生的利息50萬元協商一致由上訴人張某某補償，因此該50萬元款項并非房款，而且該款項是在雙方延后一年交易過戶期間實際存在的損失，雙方也沒有就合同解除后該筆款項的返還作出約定，故根據合同解除的原因以及雙方已經履行的情況、該50萬元款項的性質，可在判決合同解除后，認定上訴人已付的484，000元不作返還;尚未支付的款項則不再履行。原審法院對爭議款項的性質及處理并無不當，本院予以維持。

　　二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

　　(來源：法務之家)