
前 言
雙方當事人簽訂了單位集資房的買賣合同,2年后此房屋面臨拆遷,新房東將獲取較高額的補償款,原房東以其將大產權房誤當小產權房為由,請求撤銷房屋轉讓協議。日前,隨著南通市中級人民法院終審判決書的送達,這起買賣合同糾紛案落下帷幕。法院認為劉某、周某出售案涉房屋時不構成重大誤解,駁回了劉某、周某要求撤銷房屋買賣合同的訴訟請求。
房屋產權性質不明
1983年9月10日,某紡織廠向政府部門申請建筑許可證,建設職工宿舍樓。經相關部門批準,宿舍樓得以建成,其土地為國有劃撥土地,性質為工業用地。其后,紡織廠按職工工齡長短、貢獻大小、崗位任職等綜合情況,將職工宿舍以福利性集資住房形式分配給職工居住。1996年,海安縣在深化國有、集體企業改革,推進企業產權制度改革過程中,將宿舍樓列入改制剝離的資產范圍,未列入改制范圍。
劉某、周某夫妻原系紡織廠職工。1994年,二人通過福利分房的方式取得了上述職工宿舍房屋中的一套。2016年6月8日,劉某、周某與張某簽訂房屋轉讓合同,約定劉某、周某將前述職工宿舍出售給張某,售房總額14.5萬元。考慮到市場房價多變,房價的漲跌不予追究。因為該房屋為無產權證的單位集資房(小產權),劉某、周某承諾全權代表房屋共有人出售此房,承擔該合同法律責任以及經濟責任,若干年后,因政策原因或單位原因需變更產權,劉某、周某無條件協助張某,不得違約。同日,劉某、周某出具收條,證明房款已全部結清。不久,張某實際入住該房屋。
遭遇拆遷心態失衡
2018年,該房屋所屬區域列入拆遷征收范圍。紡織廠為此出具一份說明:本次拆遷,同意該福利分房由職工享受,由拆遷指揮部按規定對房屋所有權人進行補償安置。拆遷過程中,拆遷指揮部為推進拆遷工作,按拆遷政策與張某簽訂了房屋搬遷補償協議,補償款比原買賣合同約定的14.5萬元價格高出不少。劉某、周某得到消息,心態難以平衡,一紙將張某告上法庭。
庭審中,原告劉某、周某訴稱,由于原告劉某、周某一直誤認為案涉房屋無建設許可、無用地規劃許可,為此在雙方當事人簽訂的房屋買賣合同中明確約定,案涉房屋為無產權證的單位集資房、小產權房。直到拆遷時,原告劉某、周某才得知該房屋辦理了相關手續,屬于大產權房,說明原告劉某、周某在房屋出售時對房屋的產權性質存在錯誤認識,以小產權房的價格出售了大產權房,合同訂立的價格明顯低于同地段有產權證的二手房,案涉合同構成重大誤解。請求法院判決撤銷雙方當事人之間的房屋轉讓協議。
被告張某辯稱,雙方當事人買賣的房屋并非小產權房,小產權房是指建立在集體所有土地上的房屋,但案涉房屋的占地性質為國有劃撥工業用地。案涉房屋自建成到拆遷,其產權性質沒有發生過變化,一直是無法辦理產權證的,只是在拆遷過程中,拆遷指揮部為推進拆遷工作,對案涉房屋以拆遷價格進行了補償安置,盡管比原先買賣合同約定的價格要高,但這是基于當地的拆遷政策,而非基于房屋的產權性質。同時,案涉房屋買賣合同中也特定約定,如果將來產權發生變化,被告劉某、周某也應當無條件協助被告張某辦理過戶,都說明雙方在簽訂合同時對房屋產權性質完全了解,且對其今后可能發生產權性質的變化有所預見。劉某、周某在得知拆遷指揮部以較為優惠的條件進行拆遷后,其要求推翻已經訂立并履行的房屋買賣合同,違反誠信原則。請求法院判決駁回原告劉某、周某的訴訟請求。
海安法院審理后認為,原告劉某、周某就案涉房屋與被告張某簽訂的房屋買賣合同,系雙方當事人真實意思表示,合同內容不違反法律法規的強制性規定,未損害國家、集體、第三人的利益,亦未損害社會公共利益,應屬合法有效。原告劉某、周某均為紡織廠員工,又在案涉房屋中長期居住,不存在其所主張的對房屋性質的誤解。況且案涉房屋是否屬于完全產權性質,本當也是劉某、周某應當了解的事項,相關責任不應推卸給被告張某。事實上,原告劉某、周某出售案涉房屋后一直未提出過異議,直到房屋被較為優惠條件征收后才提起訴求,其行為有悖誠信。據此,原告劉某、周某的訴求請求難以支持。遂依照《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》的相關規定,做出前述判決。
一審判決后,原告劉某、周某不服,提出上訴。南通中院審理后認為,一審判決認定事實清楚,適用法律正確,程序合法,應予維持。遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第170條之規定,終審判決駁回上訴,維持原判。
法官說法此案主要涉及案涉房屋買賣合同簽訂時是否存在重大誤解問題。所謂重大誤解,是指行為人因對行為的性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識,使行為的后果與自己的意思相悖,并造成重大損失的情形。由此可見,是否構成重大誤解應以行為時(締約時)為判斷點,而不應考慮行為后的條件變化。
本案的發生提醒人們,誠實信用是法律帝王條款,法律鼓勵交易,保護交易安全,不干涉正常的市場行情漲幅波動。任何人妄圖違背規則通過訴訟取得不當利益,均不會得到司法的支持與保護。
來源 | 海安市人民法院、江蘇省高級人民法院
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