
閱讀提示:一些買房人為了享受優惠政策或者規避法律而采取借名購房的方式購買經濟適用房,借名人和出名人往往事先約定待時機成熟時辦理過戶變更手續。然而,現實中經常出現借名買房后房價猛漲,出名人認為有利可圖,要求確認房屋實際所有權歸屬自己并要求借名人騰退房屋,法院最終判決借名購買經濟適用房合同因違反法律法規的強制性規定而無效,支持出名人的訴訟請求,此種情況下借名人應如何維護自己的合法權益呢?
本文引用的案例中,借名人在法院判決支持出名人請求判決合同無效、騰退房屋的訴訟請求后,起訴出名人要求返還購房款及利息等已付費用之外,還要求出名人支付房屋增值補償款,最終判得房屋差價損失一百八十九萬余元。
裁判要旨
借名買房合同被判無效后,出名人要求返還房屋的,借名人除可要求其返還購房款及利息等已付費用外,還可以要求出名人支付房屋增值補償款。
案情簡介
一、2001年2月15日,白娟娟與房產公司簽訂《商品房買賣合同》,約定白娟娟購買402號房屋,總價款40.3012萬元。經查,該房屋性質為經濟適用房,于2002年取得所有權證書,登記所有權人為白娟娟,房屋交付后由戴淑芹裝修并使用至今。
二、2006年12月11日,白娟娟出具證明一份,證明戴淑芹為402號房屋的實際產權人,因戴淑芹沒有北京戶口,所以以白娟娟的名字購買,首付款以及后續貸款均由戴淑芹負擔,待政策允許時白娟娟應配合戴淑芹辦理過戶手續。
三、2013年和2014年,白娟娟兩次起訴戴淑芹,分別要求確認房屋歸白娟娟所有、戴淑芹返還房屋,法院均支持了白娟娟的訴訟請求。
四、2014年,戴淑芹向法院提起本案訴訟,請求法院確認戴淑芹借白娟娟名義買房的行為無效,要求白娟娟返還購房款、購房利息、裝修損失以及房屋差價損失。訴訟過程中經鑒定,402號房屋的市場價值為277.04萬。
五、北京市昌平區法院一審判決白娟娟支付戴淑芹購房款、貸款利息、房屋增值差價損失共計234.7015萬元(其中房屋差價損失189.49104萬元)。
六、白娟娟不服提起上訴,北京市一中院經審理最終判決駁回上述,維持原判。
裁判要點
借名購買經濟適用房等政策保障性住房是違反相關政策、法規的行為,借名購買經濟適用房的合同屬無效合同,因該合同取得的財產,應當予以返還或者予以折價補償。
本案中戴淑芹因不具備購房資格而與白娟娟約定以白娟娟名義購房,且所購房屋性質屬于經濟適用房,因此,其借名買房的行為應屬無效,涉案402號房屋應歸登記產權人白娟娟所有,白娟娟應當返還戴淑芹支付的購房款及貸款利息。
此外,402號房屋的增值部分亦屬戴淑芹的合理期待利益,合同無效導致其無法獲得該部分利益,因此對戴淑芹的此部分損失,白娟娟亦應當予以適當補償。綜上,法院最終判決支持了戴淑芹要求白娟娟支付購房款、房屋差價損失等訴訟請求。
實務經驗總結
前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴,提出如下建議:
1、借名購買經濟適用房合同中,往往是因為出名人違反約定不配合過戶或者有其他違約行為導致糾紛出現,因此,法院一般認定出名人對此類合同無效承擔主要責任。所以,借名給他人購房并非有利可圖,即便在房價猛漲后法院認定借名買房合同無效將房屋判歸出名人所有,其仍應向借名人支付房屋增值補償款,有時甚至會“得不償失”。
2、對借名人來講,可以與出名人簽訂補充協議,約定借名買房合同被判無效或因故不能完全履行時,出名人應在支付全部購房款、裝修費用(按實際情況寫明具體數額)等費用及利息之外,另外支付房屋增值補償款,并明確約定房屋增值損失的計算方式及雙方應分別承擔的份額。
相關法律規定
《合同法》
第五十八條 合同無效或者被撤銷后,因該合同取得的財產,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任。
北京市一中院認為:已為人民法院發生法律效力的裁判所確認的事實,當事人無需舉證證明,對方當事人有相反證據足以推翻的除外。本院(2013)一中民終字第10868號民事判決已經認定戴淑芹與白娟娟之間存在借名購買經濟適用房的合同,白娟娟在本案中又提出不認可借名買房,未提出充足證據予以推翻該事實,本院對其主張不予采信。白娟娟主張張×是代白娟娟交的錢,未提出充分證據證明其與張×有過代交房款的約定,本院不予采信。
綜上所述,白娟娟上訴理由不能成立,本院不予支持。原審法院判決認定事實清楚,適用法律正確,應予維持。
作者|唐青林 李舒 張燁(北京重大疑難案件律師團隊)
來源|作者賜稿并授權法客帝國刊發
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