A公司與甲簽訂《房屋租賃合同》，約定A公司將某場(chǎng)地給甲使用。而A公司出租的場(chǎng)地中有一商鋪屬于乙所有，乙在此之前已將該商鋪出租給了B公司。在與A公司簽訂租賃合同后，甲使用乙的商鋪經(jīng)營(yíng)超市。現(xiàn)乙要求確認(rèn)A公司與甲簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效，理由是A公司無(wú)權(quán)出租乙的商鋪。

案例所述A公司出租乙的商鋪即屬于典型的無(wú)權(quán)出租。

一般而言，出租人的租賃權(quán)來(lái)自于對(duì)租賃物的所有權(quán)，或者即使出租人并非所有權(quán)人，但其對(duì)租賃物享有委托經(jīng)營(yíng)權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)以及其他合法權(quán)利來(lái)源。而無(wú)權(quán)出租即指出租人對(duì)租賃物不具備上述權(quán)利來(lái)源的情況下，擅自將租賃物出租的行為。

我們今天所要討論的問(wèn)題是無(wú)權(quán)出租的合同是否有效？

關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的結(jié)論大體上是一致的，即均認(rèn)為合同是有效的，但是理由卻各不相同。

觀點(diǎn)一

租賃屬于廣義上的法律處分行為，因此，無(wú)權(quán)出租亦屬于無(wú)權(quán)處分。《合同法》第五十一條： 無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。但在解釋適用該條時(shí)，應(yīng)結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（下簡(jiǎn)稱《買賣合同司法解釋》）第三條和《物權(quán)法》第十五條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為無(wú)權(quán)處分的合同仍然有效，在權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分人取得處分權(quán)時(shí)當(dāng)然發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的結(jié)果；在權(quán)利人不予追認(rèn)或者無(wú)權(quán)處分人不能取得處分權(quán)場(chǎng)合，不發(fā)生權(quán)利變動(dòng)的結(jié)果，無(wú)權(quán)處分人要承擔(dān)違約責(zé)任；在處分行為被追認(rèn)或者被補(bǔ)正前，權(quán)利變動(dòng)的結(jié)果是否發(fā)生處于未定狀態(tài)，但合同效力并非待定而是確定有效。

觀點(diǎn)二

根據(jù)《買賣合同司法解釋》第三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，即無(wú)權(quán)處分的合同有效。那么，根據(jù)舉重以明輕的原則，既然無(wú)權(quán)處分的合同都有效，無(wú)權(quán)出租的合同更應(yīng)當(dāng)有效。

◆◆評(píng)析◆◆

觀點(diǎn)一的內(nèi)在邏輯是將無(wú)權(quán)出租等同于無(wú)權(quán)處分，并適用《買賣合同司法解釋》及《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，認(rèn)為無(wú)權(quán)出租的合同有效。對(duì)此，小編認(rèn)為有牽強(qiáng)附會(huì)之嫌。首先，法律上的處分行為是具有特定含義的，指直接使某種權(quán)利發(fā)生、變更或消滅的法律行為，其處分的客體是權(quán)利。而租賃是指出租人將物的使用權(quán)讓與承租人，由此獲得租金收益的行為，其并沒(méi)有對(duì)所有權(quán)造成影響。從概念上來(lái)看，租賃并不具備處分行為的內(nèi)涵；而從立法的體系性來(lái)看，《買賣合同司法解釋》第三條中的“處分”無(wú)論如何是不可能包括租賃行為的。

此外，這個(gè)觀點(diǎn)似乎還意在說(shuō)明《合同法》第五十一條與《買賣合同司法解釋》第三條之間存在矛盾。關(guān)于這兩個(gè)條文的理解與適用情形，梁慧星先生早已做了明確的說(shuō)明：《合同法》第五十一條規(guī)定了無(wú)權(quán)處分合同規(guī)則，其適用范圍是非所有人“處分他人財(cái)產(chǎn)”；《買賣合同司法解釋》第三條，可以稱為買賣合同特別效力規(guī)則，其適用范圍是所有人處分自己的財(cái)產(chǎn)而因某種原因處分權(quán)受到限制的情形和將來(lái)財(cái)產(chǎn)買賣的情形。因此，這兩個(gè)條文規(guī)定并不沖突（對(duì)此本文不作深入探討，感興趣的朋友可以檢索閱讀“梁慧星教授談買賣合同司法解釋”）。

《買賣合同司法解釋》出臺(tái)后，觀點(diǎn)二成為了認(rèn)定無(wú)權(quán)出租合同有效的主流觀點(diǎn)。這樣理解似乎并無(wú)不可，但總感覺(jué)這個(gè)觀點(diǎn)掩蓋了問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，且有點(diǎn)以偏概全。如前所述，根據(jù)梁慧星先生的看法，《買賣合同司法解釋》第三條的適用是有特定情形的，其并不具有普遍性，能否以此類推無(wú)權(quán)出租合同的效力值得商榷。

首先，法律并未將無(wú)權(quán)出租作為一個(gè)特殊的情形予以規(guī)定；其次，無(wú)論是《合同法》，還是《民法總則》，在效力規(guī)定方面，均強(qiáng)調(diào)的是民事主體的行為能力與各方意思表示真實(shí)，對(duì)于行為主體是否具備權(quán)利來(lái)源并未規(guī)定在有效要件中。因此，只要不存在《合同法》第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形和《民法總則》規(guī)定的民事法律行為的無(wú)效情形，即可認(rèn)定無(wú)權(quán)出租的合同有效。之所以圍繞這個(gè)問(wèn)題會(huì)產(chǎn)生認(rèn)識(shí)上的差異，皆因《買賣合同司法解釋》第三條這個(gè)“煙霧彈”遮住了大家的眼睛，而將此問(wèn)題視為與無(wú)權(quán)處分一樣，將其作為一個(gè)特殊的情形去考慮，陷入了先入為主的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，甚至是產(chǎn)生了類似于觀點(diǎn)一那樣的附會(huì)之言。關(guān)于無(wú)權(quán)出租的法律后果，盡管合同被認(rèn)為有效，但因無(wú)權(quán)出租人缺乏合法的權(quán)利來(lái)源，故承租人的占有屬于無(wú)權(quán)占有，承租人可向無(wú)權(quán)出租人主張違約責(zé)任；而對(duì)于真正的權(quán)利人來(lái)說(shuō)，其可向承租人主張占有返還請(qǐng)求權(quán)或者向出租人主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)。而在實(shí)踐中，承租人為了避免這種因出租人無(wú)權(quán)出租而導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的情形，應(yīng)該在訂立合同前謹(jǐn)慎審查出租人的租賃權(quán)，例如審核租賃物的權(quán)屬情況、出租人是否具備委托經(jīng)營(yíng)權(quán)等。

來(lái)源：廣州仲裁委員會(huì)

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