一、基本案情
原告自2013年6月25日開(kāi)始分期付款，并于2013年8月搬至被執(zhí)行的房屋，一直合法占有居住至今。由于合同約定自楊某雨收到原告全額購(gòu)房之日起10日協(xié)助其辦理過(guò)戶手續(xù)，法院民事判決落款時(shí)間為2015年3月2日，此時(shí)原告還未付清全部房款，故無(wú)法辦理過(guò)戶事宜，被告依該判決向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，此時(shí)原告才得知房屋已被査封、扣押。原告于2016年4月12日向法院提出執(zhí)行異議，被駁回。故原告訴至法院，請(qǐng)求立即停止對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除查封扣押。
被告路萬(wàn)某辯稱：原告提出的執(zhí)行異議申請(qǐng)書(shū)的內(nèi)容違背了事實(shí)及法律規(guī)定。法院作出的民事判決認(rèn)定的事實(shí)清楚，適用法律正確，法院依據(jù)該判決作出的執(zhí)行裁定書(shū)，執(zhí)行案涉房產(chǎn)符合法律規(guī)定，程序合法有效，不存在需要終止執(zhí)行的情況，請(qǐng)求法院駁回原告的執(zhí)行異議申請(qǐng)，維護(hù)被告的合法權(quán)益。
第三人李某枝述稱：對(duì)原告起訴沒(méi)有異議。
法院經(jīng)審理査明：原告李某玲與第三人李某枝系同胞姊妹，楊某雨為第三人李某枝的丈夫。2013年6月25日，原告李某玲與楊某雨簽訂買(mǎi)賣合同，第三人李某枝將案涉房屋以95萬(wàn)元的價(jià)格賣與原告，合同約定原告于簽訂合同當(dāng)日向第三人支付14萬(wàn)元，原告以自有資金分期付款，直到房款付清，因原告已在該房屋居住，楊某雨應(yīng)于收到原告全額房款之日起10天內(nèi)將交易的房產(chǎn)過(guò)戶給原告，該合同還對(duì)其他內(nèi)容進(jìn)行了約定。
2013年6月25日，原告將14萬(wàn)元轉(zhuǎn)款給楊某雨。當(dāng)日，楊某雨向原告出具收條，載明收到原告的購(gòu)房款14萬(wàn)元。2013年7月18日，原告向楊某雨轉(zhuǎn)款30萬(wàn)元，當(dāng)日，楊某雨向原告出具收條，載明收到30萬(wàn)元。2014年10月17日，原告向楊某雨支付10萬(wàn)元，楊某雨向原告出具收據(jù)，載明收到現(xiàn)金購(gòu)房款10萬(wàn)元，2015年4月18日，原告向楊某雨轉(zhuǎn)款2萬(wàn)元，當(dāng)日，楊某雨向原告出具收到2萬(wàn)元的購(gòu)房款。2014年，路某科曾持債權(quán)將梁某麗、侯某起、李某枝訴至法院，該院于2014年10月13日向房管局送達(dá)裁定書(shū)，對(duì)涉案房屋進(jìn)行了查封。
2015年3月2日，法院作出民事判決，判決梁某麗、侯某起支付路某科借款120萬(wàn)及自2014年7月23日至判決生效之日止按照銀行同期四倍的利息，李某枝承擔(dān)連帶責(zé)任。判決生效后，路某科申請(qǐng)執(zhí)行，原告李某玲提出執(zhí)行異議，法院于2016年4月28日作出裁定書(shū)，駁回原告李某枝的異議申請(qǐng)，故原告李某玲訴至法院。

二、案件裁判結(jié)果
1.裁判要點(diǎn)
涉案房屋因沒(méi)有過(guò)戶被執(zhí)行法院查封，案外人提起執(zhí)行異議之訴，當(dāng)事人有可能通過(guò)民事訴訟來(lái)“幫助”被執(zhí)行人逃避強(qiáng)制執(zhí)行，損害申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，審判法官要結(jié)合具體個(gè)案從嚴(yán)把握審查。
2.裁判結(jié)果
2017年3月1日，法院作處民事判決：駁回原告李某玲的訴訟請(qǐng)求。
3.裁判理由
法院生效裁判認(rèn)為，從原告李某玲與楊某雨簽訂的房屋買(mǎi)賣合同的來(lái)看，雙方簽訂合同的時(shí)間為2013年6月；路某科與梁某麗、侯某、李某枝的借款合同糾紛中，李某枝承擔(dān)連帶還款責(zé)任，因涉案房屋登記在李某枝名下，故法院于2014年10月13日對(duì)該房屋進(jìn)行了查封；在法院作出財(cái)產(chǎn)保全措施時(shí)，原告李某玲僅支付了少部分房款；楊某雨作為本案第三人李某枝的丈夫在法院查封涉案房屋時(shí)仍然接受原告李某玲的房款，釀成本案糾紛，該雙方均有過(guò)錯(cuò)。因涉案房屋登記在第三人李某枝名下，本院作出的保全措施及執(zhí)行措施符合法律規(guī)定，故原告李某玲要求停止對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行并解除査封扣押的訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。原告李某玲因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，可向本案第三人李某枝主張權(quán)利。
4.相關(guān)法條
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條
三、案例解析
1.要從執(zhí)行異議之訴的基礎(chǔ)層面對(duì)訴訟請(qǐng)求進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查
首先，從物權(quán)法的法律基礎(chǔ)理論層面看，法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)必須具備兩個(gè)要素：一是物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系必須有效；二是必須完成法定的公示方法。本案原告李某玲提供的證據(jù)足以證明其與楊某雨的房屋買(mǎi)賣合同成立并生效，但沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)，因而未產(chǎn)生對(duì)外公示的效力，包括申請(qǐng)執(zhí)行人在內(nèi)的其他人無(wú)從知悉。如果簡(jiǎn)單判決支持該訴訟請(qǐng)求成立，勢(shì)必助長(zhǎng)惡意串通規(guī)避執(zhí)行風(fēng)氣，且對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人顯失公平，該判決也符合《九民會(huì)議紀(jì)要》強(qiáng)化的實(shí)質(zhì)性審查精神。
其次，從執(zhí)行程序上講，執(zhí)行異議審查的對(duì)象應(yīng)是法院査封措施是否正確，不能代替審判所要調(diào)查的內(nèi)容。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過(guò)戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)的，人民法院可以査封、扣押、凍結(jié)。”據(jù)此，法院對(duì)被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)采取查封的強(qiáng)制措施正確，故對(duì)原告此前的異議申請(qǐng)，裁定駁回案外人的執(zhí)行異議是正確的。
2.對(duì)防止案外人通過(guò)虛假訴訟來(lái)幫助被執(zhí)行人逃避強(qiáng)制執(zhí)行的幾點(diǎn)建議
為防止案外人和被執(zhí)行人利用最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中査封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條規(guī)定，通過(guò)虛假訴訟來(lái)幫助被執(zhí)行人逃避強(qiáng)制執(zhí)行，損害申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)益，要結(jié)合具體個(gè)案從嚴(yán)把握審查：
一是嚴(yán)格對(duì)房屋買(mǎi)賣合同真實(shí)有效性的審查，重點(diǎn)審查是否存在虛假捏造合同或倒簽合同的情形。
二是嚴(yán)格對(duì)此類案件的事實(shí)審查，尤其是加強(qiáng)對(duì)實(shí)際居住情況、付款方式、資金流向等關(guān)鍵問(wèn)題的審査。例如，通過(guò)調(diào)取物業(yè)管理費(fèi)、水電氣費(fèi)收據(jù)并親自到房屋現(xiàn)場(chǎng)査看等方式判定案外人是否已實(shí)際占有居住房屋；嚴(yán)格審查案外人付清全款的票據(jù)是否真實(shí)，對(duì)房屋的登記所有權(quán)人為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的，可要求其提供財(cái)務(wù)賬簿審查房款的入賬問(wèn)題；對(duì)于涉及資金數(shù)額巨大的，應(yīng)要求案外人提供銀行轉(zhuǎn)賬的支付憑證等。
三是嚴(yán)格對(duì)案外人有無(wú)過(guò)錯(cuò)的審查，如果房屋未登記過(guò)戶系因案外人的原因造成，如規(guī)避國(guó)家商品房買(mǎi)賣稅政策或自己疏于辦理等，則不應(yīng)保護(hù)案外人權(quán)益。
本案房屋買(mǎi)賣合同簽訂在前，生效債權(quán)判決形成在后，雖符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的前3個(gè)要件，但異議人未有向房屋登記機(jī)構(gòu)遞交過(guò)戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過(guò)戶登記的請(qǐng)求等積極行為，而是與實(shí)際產(chǎn)權(quán)人李某枝的丈夫楊某雨簽訂合同，而李某玲與被執(zhí)行人李某枝之間又系姊妹關(guān)系，法官結(jié)合執(zhí)行異議之訴種種行為表現(xiàn)方式，確信其未辦理過(guò)戶登記沒(méi)有合理的客觀理由。
2014年10月13日法院查封涉案房產(chǎn)時(shí)該房屋尚未辦理過(guò)戶且支付房款數(shù)額尚未過(guò)半等在案事實(shí)，運(yùn)用民事訴訟優(yōu)勢(shì)證據(jù)原則判決執(zhí)行異議之訴原告李某玲敗訴，嚴(yán)格遵循了民事訴訟實(shí)質(zhì)判斷加法律根據(jù)這一利益衡量準(zhǔn)則，保護(hù)了執(zhí)行申請(qǐng)人的合法權(quán)利。