一、基本案情
原告自2013年6月25日開始分期付款，并于2013年8月搬至被執行的房屋，一直合法占有居住至今。由于合同約定自楊某雨收到原告全額購房之日起10日協助其辦理過戶手續，法院民事判決落款時間為2015年3月2日，此時原告還未付清全部房款，故無法辦理過戶事宜，被告依該判決向法院申請強制執行，此時原告才得知房屋已被査封、扣押。原告于2016年4月12日向法院提出執行異議，被駁回。故原告訴至法院，請求立即停止對案涉房屋的強制執行，并解除查封扣押。
被告路萬某辯稱：原告提出的執行異議申請書的內容違背了事實及法律規定。法院作出的民事判決認定的事實清楚，適用法律正確，法院依據該判決作出的執行裁定書，執行案涉房產符合法律規定，程序合法有效，不存在需要終止執行的情況，請求法院駁回原告的執行異議申請，維護被告的合法權益。
第三人李某枝述稱：對原告起訴沒有異議。
法院經審理査明：原告李某玲與第三人李某枝系同胞姊妹，楊某雨為第三人李某枝的丈夫。2013年6月25日，原告李某玲與楊某雨簽訂買賣合同，第三人李某枝將案涉房屋以95萬元的價格賣與原告，合同約定原告于簽訂合同當日向第三人支付14萬元，原告以自有資金分期付款，直到房款付清，因原告已在該房屋居住，楊某雨應于收到原告全額房款之日起10天內將交易的房產過戶給原告，該合同還對其他內容進行了約定。
2013年6月25日，原告將14萬元轉款給楊某雨。當日，楊某雨向原告出具收條，載明收到原告的購房款14萬元。2013年7月18日，原告向楊某雨轉款30萬元，當日，楊某雨向原告出具收條，載明收到30萬元。2014年10月17日，原告向楊某雨支付10萬元，楊某雨向原告出具收據，載明收到現金購房款10萬元，2015年4月18日，原告向楊某雨轉款2萬元，當日，楊某雨向原告出具收到2萬元的購房款。2014年，路某科曾持債權將梁某麗、侯某起、李某枝訴至法院，該院于2014年10月13日向房管局送達裁定書，對涉案房屋進行了查封。
2015年3月2日，法院作出民事判決，判決梁某麗、侯某起支付路某科借款120萬及自2014年7月23日至判決生效之日止按照銀行同期四倍的利息，李某枝承擔連帶責任。判決生效后，路某科申請執行，原告李某玲提出執行異議，法院于2016年4月28日作出裁定書，駁回原告李某枝的異議申請，故原告李某玲訴至法院。

二、案件裁判結果
1.裁判要點
涉案房屋因沒有過戶被執行法院查封，案外人提起執行異議之訴，當事人有可能通過民事訴訟來“幫助”被執行人逃避強制執行，損害申請執行人的合法權益，審判法官要結合具體個案從嚴把握審查。
2.裁判結果
2017年3月1日，法院作處民事判決：駁回原告李某玲的訴訟請求。
3.裁判理由
法院生效裁判認為，從原告李某玲與楊某雨簽訂的房屋買賣合同的來看，雙方簽訂合同的時間為2013年6月；路某科與梁某麗、侯某、李某枝的借款合同糾紛中，李某枝承擔連帶還款責任，因涉案房屋登記在李某枝名下，故法院于2014年10月13日對該房屋進行了查封；在法院作出財產保全措施時，原告李某玲僅支付了少部分房款；楊某雨作為本案第三人李某枝的丈夫在法院查封涉案房屋時仍然接受原告李某玲的房款，釀成本案糾紛，該雙方均有過錯。因涉案房屋登記在第三人李某枝名下，本院作出的保全措施及執行措施符合法律規定，故原告李某玲要求停止對案涉房屋的強制執行并解除査封扣押的訴訟請求，法院不予支持。原告李某玲因此遭受的經濟損失，可向本案第三人李某枝主張權利。
4.相關法條
《中華人民共和國物權法》第九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條
三、案例解析
1.要從執行異議之訴的基礎層面對訴訟請求進行實質性審查
首先，從物權法的法律基礎理論層面看，法律行為引起的物權變動必須具備兩個要素：一是物權變動的基礎關系必須有效；二是必須完成法定的公示方法。本案原告李某玲提供的證據足以證明其與楊某雨的房屋買賣合同成立并生效，但沒有辦理過戶手續，因而未產生對外公示的效力，包括申請執行人在內的其他人無從知悉。如果簡單判決支持該訴訟請求成立，勢必助長惡意串通規避執行風氣，且對申請執行人顯失公平，該判決也符合《九民會議紀要》強化的實質性審查精神。
其次，從執行程序上講，執行異議審查的對象應是法院査封措施是否正確，不能代替審判所要調查的內容。最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以査封、扣押、凍結。”據此，法院對被執行人名下的房產采取查封的強制措施正確，故對原告此前的異議申請，裁定駁回案外人的執行異議是正確的。
2.對防止案外人通過虛假訴訟來幫助被執行人逃避強制執行的幾點建議
為防止案外人和被執行人利用最高人民法院《關于人民法院民事執行中査封、扣押、凍結財產的規定》第17條規定，通過虛假訴訟來幫助被執行人逃避強制執行，損害申請執行人的合法權益，要結合具體個案從嚴把握審查：
一是嚴格對房屋買賣合同真實有效性的審查，重點審查是否存在虛假捏造合同或倒簽合同的情形。
二是嚴格對此類案件的事實審查，尤其是加強對實際居住情況、付款方式、資金流向等關鍵問題的審査。例如，通過調取物業管理費、水電氣費收據并親自到房屋現場査看等方式判定案外人是否已實際占有居住房屋；嚴格審查案外人付清全款的票據是否真實，對房屋的登記所有權人為房地產開發商的，可要求其提供財務賬簿審查房款的入賬問題；對于涉及資金數額巨大的，應要求案外人提供銀行轉賬的支付憑證等。
三是嚴格對案外人有無過錯的審查，如果房屋未登記過戶系因案外人的原因造成，如規避國家商品房買賣稅政策或自己疏于辦理等，則不應保護案外人權益。
本案房屋買賣合同簽訂在前，生效債權判決形成在后，雖符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的前3個要件，但異議人未有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為，而是與實際產權人李某枝的丈夫楊某雨簽訂合同，而李某玲與被執行人李某枝之間又系姊妹關系，法官結合執行異議之訴種種行為表現方式，確信其未辦理過戶登記沒有合理的客觀理由。
2014年10月13日法院查封涉案房產時該房屋尚未辦理過戶且支付房款數額尚未過半等在案事實，運用民事訴訟優勢證據原則判決執行異議之訴原告李某玲敗訴，嚴格遵循了民事訴訟實質判斷加法律根據這一利益衡量準則，保護了執行申請人的合法權利。