現(xiàn)在業(yè)主買房不單是看價(jià)格、看環(huán)境、看質(zhì)量,同時(shí)也看物業(yè)管理。先進(jìn)的物業(yè)管理不僅為業(yè)主提供生活上的便利和保障，也是物業(yè)能否保值、升值維護(hù)業(yè)主根本利益的關(guān)鍵所在，然而在物業(yè)區(qū)域內(nèi)，設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理又是物業(yè)管理活動(dòng)中重要的一環(huán)。人們對(duì)物業(yè)的工程維修工作常常有這么一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為工程維修只要出現(xiàn)問(wèn)題就去維修。這是片面的，物業(yè)工程維修人員的工作不僅是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理解決。實(shí)際工作中更需要工程人員有綜合管理能力，既要會(huì)日常維修，更要精通工程設(shè)施設(shè)備的管理，同時(shí)具有良好的客戶服務(wù)意識(shí)、服務(wù)理念，有認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度以及強(qiáng)烈的責(zé)任感和溝通表達(dá)能力。 我們不僅僅要在出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)維修，更重要的是對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行有效維護(hù)與管理，制定合理的工程維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并遵照計(jì)劃去實(shí)施開(kāi)展工作。作為一名物業(yè)工程人員不是等出現(xiàn)了問(wèn)題再去做亡羊補(bǔ)牢的事，還要有防患于未然的工作意識(shí)。凡事預(yù)則立，無(wú)預(yù)則廢。主動(dòng)的做好設(shè)備設(shè)施維保工作，既能節(jié)省設(shè)備維修成本，增加其使用壽命，使設(shè)施設(shè)備處于一種良好的運(yùn)行狀態(tài)。我們百市物業(yè)美林東苑管理處每年12月份開(kāi)始就制定第二年詳細(xì)的全年維保計(jì)劃,小到一個(gè)燈頭、一個(gè)閥門都有詳細(xì)檢查及維保計(jì)劃，然后按照計(jì)劃不折不扣實(shí)施維保，漸漸地養(yǎng)成了一種好的工作習(xí)慣，并從習(xí)慣到自然。在具體工作中我們是按以下幾點(diǎn)操作的： 1、制定詳細(xì)的工程維保管理計(jì)劃有了計(jì)劃，工作才有目標(biāo)，我們首先把區(qū)域內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施都列入維保計(jì)劃之中，需要維保的分一類需要檢查的分一類，設(shè)備按月份維保，比如一月份維保配電房，二月份維保消防泵房，依次類推，維保的設(shè)備必須全年覆蓋。針對(duì)運(yùn)行頻率較高的設(shè)備比如生活泵房、配電房等24小時(shí)都運(yùn)行的設(shè)備，我們列入季度保養(yǎng)。一年做四次維保。一般運(yùn)行較低的設(shè)備比如潛水排污泵、假山、橋廊泵等一年維保一次，每月檢查一次。設(shè)施類我們小區(qū)重點(diǎn)的是排水部分和游樂(lè)設(shè)施。排水部分如果不暢通直接影響到業(yè)主的正常生活，游樂(lè)設(shè)施檢查不到位直接給業(yè)主帶來(lái)安全隱患。所以我們把排水部分定為每季度一次，游樂(lè)設(shè)施每月檢查四次。針對(duì)其他設(shè)施（公共照明、電控單元門等）每月檢查一次。我們?cè)谥贫ňS保計(jì)劃時(shí)會(huì)根據(jù)小區(qū)的設(shè)備設(shè)施具休情況，因地制宜的制定計(jì)劃，重點(diǎn)的設(shè)施我們?cè)黾泳S保的頻率和檢查次數(shù)，具體編制的有年維保計(jì)劃、計(jì)劃實(shí)施方案、設(shè)施設(shè)備檢查記錄等等，同時(shí)我們?cè)诰S保設(shè)備設(shè)施的時(shí)候，必須定好維保月份和檢查時(shí)間，比如電動(dòng)伸縮門我們制定每年的七月份做維保，每月20日檢查一次。公共照明每月檢查4次（8、16、24、30日各檢查一次）。） 2、按照編制的年度計(jì)劃嚴(yán)格實(shí)施維保工作，并在日常工作中檢查其落實(shí)情況。根據(jù)我們制定的工作計(jì)劃，工程部有條不紊的對(duì)小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與管理。在工作中我們把所有的計(jì)劃表全部掛在我們的工作室墻上，以便及時(shí)提醒我們?nèi)ネ瓿晒ぷ饔?jì)劃，我們的計(jì)劃定的也比較詳細(xì)，落實(shí)到每季，每月、甚至每天，并根據(jù)各類設(shè)備的技術(shù)參數(shù)制定一個(gè)實(shí)施方案。比如小區(qū)使用頻率較高的電動(dòng)伸縮門在保養(yǎng)項(xiàng)目上我們制定了5點(diǎn) 1、各節(jié)點(diǎn)、機(jī)械部位做潤(rùn)滑 2、手動(dòng)運(yùn)行和物探頭靈敏性檢查 3、各固定件和接線處螺絲緊固 4、機(jī)頭銀屏顯示、照明和前驅(qū)動(dòng)檢查 5、軌道清潔再比如生活泵房我們制定了8點(diǎn) ① 變頻控制柜內(nèi)一、二次線路螺絲緊固 ② 小故障排除（信號(hào)燈、按鈕、繼電器異響等） ③ 電壓和電機(jī)電流檢測(cè) ④ 雙電源切換箱和水箱浮球閥可靠性檢查 ⑤ 管道、閥門接頭處螺絲緊固和油漆修補(bǔ) ⑥ 出水口和吸水口止回閥檢查和閥芯除垢 ⑦ 柜內(nèi)和墻地面衛(wèi)生 ⑧ 水箱清洗（每年二次，定于3月、9月份）并制定了具體的清洗要求。在實(shí)際的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作中，管理處工程主管每周進(jìn)行三次以上的監(jiān)督檢查和指導(dǎo)，管理處經(jīng)理每周至少一次進(jìn)行檢查，由于采取了行之有效的層層監(jiān)督管理機(jī)制，從而使我們的設(shè)施設(shè)備維保工作能有效的扎扎實(shí)實(shí)開(kāi)展下去。 3、完善維保檢查后的記錄我們?cè)诰S保和檢查設(shè)備、設(shè)施結(jié)束后，必須詳細(xì)記錄在設(shè)備、設(shè)施維保記錄表中。在工作中，常常有的工程維修人員對(duì)維保工作記錄的重要性缺乏深刻的認(rèn)識(shí)，實(shí)際上工程的維保后的記錄也是我們工作中的重要部份，它為給我們的工作留下痕跡，規(guī)范我們工程維保與管理工作，同時(shí)區(qū)域內(nèi)的的設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問(wèn)題和故障時(shí)，也能提供可靠的依據(jù)。例如：按照我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，單元排污設(shè)備半年做一次維保，但根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況為了使我們的工作做的更細(xì)致，我制定的是每季度一次維保清理，工作完畢后進(jìn)行詳細(xì)的記錄（時(shí)間、具體雨、污水口的編號(hào)，地點(diǎn)，清理污水井內(nèi)異物的情況、清理人等）如果因業(yè)主使用不當(dāng)，造成管道堵塞，甚至污水漫溢給業(yè)主造成的財(cái)產(chǎn)損失，我們拿出定期清理的記錄依據(jù)，也可規(guī)避物業(yè)公司的法律責(zé)任。根據(jù)以上幾點(diǎn)去對(duì)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與管理，我們的工作就有了一定的條理性，并逐漸地養(yǎng)成一個(gè)好的工作習(xí)慣，習(xí)慣成自然。當(dāng)然在實(shí)際工作中，我們既要按制定的計(jì)劃去做，但是也不能教條，俗話說(shuō)；計(jì)劃不如變化，遇到特殊的情況，特殊季節(jié)也可能增加維保和檢查的次數(shù)，同時(shí)在按照計(jì)劃正常維保中，會(huì)發(fā)現(xiàn)制定的計(jì)劃有些方面還不夠完善，我們會(huì)及時(shí)記錄下來(lái)，及時(shí)補(bǔ)充和調(diào)整，通過(guò)日常工作經(jīng)驗(yàn)的積累，細(xì)致、完善我們的工程設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作。另外我們的工程人員不僅能有效的維護(hù)和管理好物業(yè)的設(shè)備，同時(shí)在實(shí)際工作中，還有開(kāi)源節(jié)流，廢物利用，改革創(chuàng)新的意識(shí)，例如我們小區(qū)的污水處理裝置沉沙池常常會(huì)有很多異物，長(zhǎng)時(shí)間的積淀會(huì)使化糞池堵塞，就必須請(qǐng)環(huán)衛(wèi)部門清理，增加了小區(qū)的成本費(fèi)用，我們工程人員動(dòng)腦筋，想辦法，在沉沙池前面的一個(gè)瘖井口增加了過(guò)濾網(wǎng)，并定期對(duì)過(guò)濾網(wǎng)進(jìn)行清理，有效的控制了沉沙池堵塞的現(xiàn)象，幾年來(lái)小區(qū)化糞池一直處于暢通的狀態(tài)。寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來(lái)，經(jīng)過(guò)我們不懈努力的工作，特別是在小區(qū)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理工作中，在全面細(xì)致的工作計(jì)劃指導(dǎo)下，認(rèn)真的開(kāi)展工作，并有完善的記錄，加上工程維修主管及管理處經(jīng)理的監(jiān)督管理，使得三年多來(lái)美林東苑物業(yè)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀態(tài)。完善細(xì)致的工程設(shè)備管理工作不僅得到了美林東苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的高度評(píng)價(jià)，在去年通過(guò)的市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的考評(píng)中也得到了檢查小組成員的一致贊揚(yáng)。在今后的物業(yè)服務(wù)工作中，我們將一如既往的繼續(xù)做好物業(yè)區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理工作，事前控制，結(jié)合小區(qū)配套設(shè)施設(shè)備使用情況，制定詳細(xì)、完備的計(jì)劃；事中控制，制定設(shè)施設(shè)備故障及突發(fā)事件處理程序，并根據(jù)需要不斷調(diào)整、改進(jìn)工作；事后控制，完善維保記錄，并不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)。為廣大業(yè)主提供物有所值的貼心服務(wù)

同小區(qū)商業(yè)和住宅,能否由兩家物業(yè)公司分開(kāi)管理

有的小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)業(yè)態(tài)，分為住宅和商業(yè)物業(yè)。 認(rèn)為物業(yè)公司未對(duì)商業(yè)領(lǐng)域提供等價(jià)的服務(wù)（商業(yè)的物業(yè)費(fèi)往往比住宅的物業(yè)費(fèi)貴的多），于是有很多商業(yè)業(yè)主要求獨(dú)立出來(lái)，自己管理或是自行聘請(qǐng)物業(yè)公司（物業(yè)團(tuán)隊(duì)）管理。認(rèn)為只有這樣處理，才能管好商業(yè)區(qū)域。否則高價(jià)的物業(yè)費(fèi)出得太冤了。 這個(gè)事情，在法律上有障礙。根據(jù)相關(guān)物業(yè)管理法律規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，也只能聘請(qǐng)一家物業(yè)公司進(jìn)行管理。 如果說(shuō)商業(yè)業(yè)主提出的要求能......

物業(yè)合同糾紛如何解決(物業(yè)費(fèi)合同糾紛)

　（一）開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。多數(shù)小區(qū)由于開(kāi)發(fā)商將商品房屋向業(yè)主交付之前，缺乏政府對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共同驗(yàn)收的環(huán)節(jié)，導(dǎo)致缺乏必要的配套共用設(shè)施，引起業(yè)主入住后的不滿。如慈溪法院在審理一起物業(yè)管理企業(yè)與一小區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)糾紛一案中，業(yè)主提出，所在小區(qū)各業(yè)主門口的路燈不亮，為此業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有按物業(yè)管理服務(wù)合同約定的管理服務(wù)，拒交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)專業(yè)人員檢查后認(rèn)為，是開(kāi)發(fā)商在電線設(shè)計(jì)上的問(wèn)題，因電線設(shè)計(jì)是暗線，無(wú)法修復(fù)，要么重新進(jìn)行電線布置，而產(chǎn)生的費(fèi)用要由業(yè)主負(fù)擔(dān)。　　（二......

小區(qū)物業(yè)選聘法律法規(guī)(住建部規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以選聘物業(yè)然后由業(yè)主大會(huì)公開(kāi)表決嗎)

1.住建部規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以選聘物業(yè)然后由業(yè)主大會(huì)公開(kāi)表決嗎 一、住建部規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以選聘物業(yè)然后由業(yè)主大會(huì)公開(kāi)表決的。二、業(yè)主委員會(huì)，是指由業(yè)主選舉產(chǎn)生，代表業(yè)主利益的組織，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的一種特殊形式。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，一般由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力基礎(chǔ)是其對(duì)物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對(duì)該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)。三、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)......