經過數年的發展，地產基金管理人格局日漸形成，投資策略逐漸清晰。然而，在地產行業調控與金融去杠桿等多重挑戰下，地產基金又迎來了拐點時刻，未來其又將去往何方？

2012年是地產基金管理人品牌元年，基金募集規模逐漸擴大，地產基金管理人的品牌團隊正在逐漸地形成，投資策略也從以債權為主向夾層、股權等多元化方式轉變，從住宅地產走向商業辦公領域，部分基金已經走完了募、投、管、退的全流程，開始為投資人創造滿意的投資回報。2012年地產基金市場上存在著近100家管理機構，超過200只基金和超過1000億人民幣的管理資金量，隨后幾年地產基金的數量和管理規模進一步增加。

直到2017年，受到房地產政策調控和金融行業降杠桿等因素影響，基金募集的數量和規模首次下降，商業地產基金的數量首次超過住宅。2018年市場上有超過2500只地產基金，行業總體規模接近一萬五千億人民幣。地產基金行業逐漸從開發型和增量投資，向持有型和存量資產管理過渡。商業地產基金呈現增長趨勢，部分一二線城市核心區存在城市更新和改造的機會；隨著居民消費升級和對住宅居住質量要求的提升，社區商業興起。

地產基金管理人的4大類型

市場上的地產基金管理人可以分為四類：房地產開發商背景的GP、金融機構背景的GP、獨立品牌GP和外資GP。

目前，市場上以開發商背景的GP 為主，像萬科、遠洋、綠地、金地等地產商都設立了基金管理公司。地產商背景的管理人以機會型投資為主，隨著存量市場的到來，部分管理人開始募集持有型策略的基金，重視打造專業的投后管理團隊，提升資產管理和運營效率。但是，根據基金業協會的最新規定，開發商背景的基金管理人登記會受到限制。

金融機構背景的GP對地產基金的金融屬性有良好的理解和把握，在基金結構的設計上有天然的優勢，投資方式以債權或者夾層方式為主。

外資GP可以說是地產基金模式的先行者和引入者，以股權投資為主，主要投資策略為核心型和增值型。追求長期投資以及安全性高、抗風險能力強的成熟物業，投資標的多集中在一線城市的核心地段。

獨立品牌GP自2008年開始出現之后在數量和規模上發展迅猛，既包括像鼎暉、弘毅這樣的品牌PE機構延伸出來的地產投資平臺，也包括像高和這種獨立的品牌地產基金管理人。獨立品牌GP在項目發掘、投資決策和項目退出方面具有獨立性，也會與房企合作，聯合打造品牌。存量時代將會催生出更多具有專業資產管理和運營能力的獨立品牌基金管理人。

地產基金的三大投資策略

地產基金的投資策略主要分為三大類：核心型/核心增益型、價值增值型和機會型，不同的投資策略具有不同的風險收益特征，投資標的偏好和運營模式。

核心型/核心增益型策略將穩定的現金流放在首位，進行長線投資，往往投資于核心地段的地產。這種策略風險和收益相對較低，核心型投資的回報率一般低于10%。

價值增值型策略通常通過翻新大樓、改變市場營銷、租賃策略等方式使得資產有增值的潛力，投資回報一部分來自于現金流收入，還有一部分來自資產增值的收入，投資回報率一般在12%-18%之間。

機會型策略以住宅地產為代表，主要是指參與房地產開發過程，以獲取地產開發的高收益并承擔相應的高風險。投資回報率一般在18%-25%左右，甚至更高。不同類型的基金管理人采取的投資策略也有不同側重，同時也隨著宏觀經濟形勢、市場周期以及自身發展戰略的調整而不斷變化。

地產基金的發展特點

市場熱點轉移和地產基金的下沉性。住宅類地產基金已明顯地由一二線城市擴張到三四線城市。住宅地產日趨接近供需平衡，新進的高價值開發類住宅項目數量減少。在行業趨緊的趨勢下，住宅類地產衍生出了大量地產并購機會，其中還包括了不良資產處置，往往以大型開發商或上市公司作為發起方，而其中地產基金存在著廣泛的參與空間。在租售并舉的政策環境下，租賃類住宅地產也需要更多元化的金融產品支持。

商業地產穩步增長。商業地產近年呈現穩步增長趨勢，寫字樓、商鋪商場、高端公寓、物流地產、醫療地產、工業地產等多個類別的商業地產在近年全面開花。具有專業開發和運營能力的資源方和投資管理團隊，在目前的市場環境下，有望形成各自領域里具有獨特價值的專業地產基金品牌。

城鎮化和城市更新。2018年我國的城鎮化率約為59%，與發達國家相比，存在有較大的上升空間。部分核心城市存在更新需求，大量的舊廠房、酒店、辦公樓需要改建、升級。存在著大規模區域開發的機會，由政府主導，以雄安新區和珠三角的大灣區開發為代表。

資產證券化。當前，市場中可操作的類REITS更多具有固定收益屬性，受市場利率影響較大，但是為未來成熟市場做好了技術性鋪墊。中國的房地產資產證券化進程還在不斷推進當中，包括稅收體系、上市交易等各方面的規則體系還需監管部門的直接推動。由于國內市場已經由增量市場逐漸過渡為存量市場，因此資產證券化的全面施行應當越來越近。

地產基金投資收益

我們對2006-2017年10年期間投資并退出的52只地產基金進行了統計，這些基金以債權類項目投資為主，包括部分股權和夾層項目。絕大多數基金的存續期間都不超過3年，投資金額在10億以內。

從退出收益來看，大部分債權類項目的退出收益率介于10%-15%之間，股權類項目退出收益率介于15%-50%之間，個別項目退出收益率超過50%以上。

2015-2016年投資的基金數量明顯高于其他年份，退出收益率也相對較高。從投資地域來看，52只基金的投資標的分布于全國15個城市，其中北京、上海的項目數量最多，占比接近一半。

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