一、房地產信托投資基金概述

（一）房地產信托投資基金的定義

房地產投資信托基金（REITs），是以發行收益憑證或發行股票的方式匯集眾多投資者的資金，由專業機構進行專注于房地產行業的投資經營管理，投資綜合收益按比例分配股息或紅利。

（二）房地產信托投資基金的分類

1、根據組織形式，REITs可分為公司型以及契約型兩種

公司型REITs以《公司法》為依據，通過發行REITs股份所籌集起來的資金用于投資房地產資產。REITs具有獨立的法人資格，面向不特定的廣大投資者籌集基金份額，REITs股份的持有人最終成為公司的股東，股東選舉董事會進行基金的投資管理，最后將投資所得的收益以股息或紅利的形式分配給投資者。其組織形式如下：

契約型REITs則以信托契約成立為依據，通過發行受益憑證籌集資金而投資于房地產資產。契約型REITs本身并非獨立法人，僅僅屬于一種資產，由基金管理公司發起設立，資產管理公司按照契約將受益憑證發放給投資者，作為受托人接受委托對房地產進行投資，資產托管機構則負責保管信托資產，成為名義上的資產所有者。其組織形式如下：

二者的主要區別在于設立的法律依據與運營的方式不同，契約型REITs比公司型REITs更具靈活性。公司型REITs在美國占主導地位，而在英國、日本、新加坡等地契約型REITs則較為普遍。

2、根據投資形式的不同，REITs通常可被分權益型、抵押型與混合型三類

權益型REITs直接投資經營性房地產，包括酒店、寫字樓、購物中心、倉儲中心等，收益來源為租金及房地產升值。但是REITs與傳統房地產公司的主要區別在于，REITs主要目的是作為投資組合的一部分對房地產進行運營，而不是開發后進行轉售。另外，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產并出租，靠租金回報投資者，因此，REITs也并不同于一般意義上的房地產項目融資。

抵押型REITs是投資房地產抵押貸款或房地產抵押支持證券，其收益主要來源是房地產貸款的利息。

混合型REITs顧名思義是介于權益型與抵押型REITs之間的，其自身擁有部分物業產權的同時也在從事抵押貸款的服務。

市場上流通的REITs中絕大多數為權益型，而另外兩種類型的REITs所占比例不到10%，并且權益型REITs能夠提供更好的長期投資回報與更大的流動性，市場價格也更具有穩定性。

3、根據運作方式的不同，有封閉與和開放型兩種REITs

封閉型REITs的發行量在發行之初就被限制，不得任意追加發行新增的股份；而開放型REITs可以隨時為了增加資金投資于新的不動產而追加發行新的股份，投資者也可以隨時買入，不愿持有時也可隨時贖回。封閉型REITs一般在證券交易所上市流通，投資者不想持有時可在二級市場市場上轉讓賣出。

4、根據基金募集方式的不同，REITs被分為公募與私募型兩類

私募型REITs以非公開方式向特定投資者募集資金，募集對象是特定的，且不允許公開宣傳，一般不上市交易。公募型REITs以公開發行的方式向社會公眾投資者募集信托資金，發行時需要經過監管機構嚴格的審批，可以進行大量宣傳。私募型REITs與公募REITs的主要區別在于：第一，投資對象方面，私募型基金一般面向資金規模較大的特定客戶，而公募型基金則不定；第二，投資管理參與程度方面，私募型基金的投資者對于投資決策的影響力較大，而公募型基金的投資者則沒有這種影響力；第三，在法律監管方面，私募型基金受到法律以及規范的限制相對較少，而公募型基金受到的法律限制和監管通常較多。

（三）我國房地產信托投資基金的發展現狀

目前，國內真正意義上的REITs還正處在探索的道路上，但已出現中信啟航、中信蘇寧等類REITs產品。類REITs產品的發展路徑主要集中在三個方向，一是以證券投資基金為載體（主要是私募基金），通過投資不動產或不動產項目股權，發行基金份額，達到開展REITs目的；二是以資產支持專項計劃為載體，以資產證券化的方式，通過結構化設計持有不動產權益或相應租金請求權，達到開展REITs的目的；三是采用雙SPV的模式，達到開展REITs目的。例如，“新派公寓權益型房托資產支持專項計劃”、“中聯前海開源——保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃”就是采用這種模式。其架構如下：

實際操作流程一般為：發行方將房地產目標資產劃轉至項目公司，然后發行方把持有的100%項目公司股權轉讓給私募股權基金，私募股權基金以其持有的目標資產作為未來REITs的投資標的，然后私募股權基金再向投資者發售或定向募集發行房地產投資信托受益憑證來籌集資金，并將房地產產生的租金收入等作為投資所得按一定比例分配給投資者。

以下主要按照這種雙SPV結構進行論述。在此需要說明的是，我國REITs結構中已現公募基金的身影，但本文沒有把公募基金納入分析框架。

二、房地產信托投資基金的稅務處理分析

（一）發起人資產置入項目公司環節

1、增值稅

發起人將持有的資產轉讓給特殊目的公司（SPV），從而實現了風險隔離，保護投資者利益。房地產企業作為發起人不管是把已持有的房產或新建的房產轉讓給項目公司，都需要交納增值稅。根據財稅[2016]36 號文的規定，在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，對涉及的不動產轉讓行為可免交增值稅。因此，要實現增值稅免交，必須在資產重組過程中，不動產的轉讓和勞動力以及債券、債務結合起來。

2、企業所得稅

根據《財政部國家稅務總局關于非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》（財稅[2014]116號）的規定的，企業以非貨幣性資產對外投資，應對非貨幣性資產進行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎后的余額，計算確認非貨幣性資產轉讓所得。

企業以非貨幣性資產對外投資，應于投資協議生效并辦理股權登記手續時，確認非貨幣性資產轉讓收入的實現。居民企業以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。因此，房地產公司以不動產投資設立項目，換取項目公司的股權，應于投資協議生效并辦理股權登記手續時，確認不動產轉讓收入的實現，但可以在不超過5年期限內，分期均勻繳納所得稅。

根據《財政部 國家稅務總局關于促進企業重組有關企業所得稅處理問題的通知》（財稅[2014]109號）的規定，我們可以這樣進行操作：發行人（房地產企業）先以少量現金設置100%控股的子公司，然后再把基礎資產的房產劃轉至子公司，可按照特殊性方法進行稅務處理，暫免征收企業所得稅。項目公司取得不動產的計稅基礎就是不動產的原計稅基礎，有助于項目公司業績的提升，更有助于基金、資產證券化產品的市場估值。

當然，我們也可以按照《財政部 國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）規定的特殊性稅務處理條件，把基礎資產通過分立的方式劃至項目公司，也能達到暫免企業所得稅的效果。

3、土地增值稅

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則的相關規定，發起人轉讓不動產需繳納土地增值稅。根據《財政部 稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅[2018]57號）規定，在改制過程中，通過投資、資產劃轉或企業分立形式劃至項目公司的不動產暫不征收土地增值稅，但對房地產公司不適用，房地產企業只能哭暈在廁所里了。

4、契稅

根據契稅的相關稅務規定，發行人投資轉入項目公司的土地使用權、房產，項目公司需要交納契稅。但按照《財政部 稅務總局關于繼續支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅（2018）17號 ）的規定，通過資產劃轉、公司分立等形式劃至項目公司的土地、房屋，項目公司免征契稅。

（二）發起人轉讓項目公司股權環節

發起人轉讓股權給SPV，REITs邁出關鍵一步。

1、增值稅

發起人轉讓項目公司的股權給SPV，由于股權不屬于金融商品，發起人不需繳納增值稅。

2、企業所得稅

發起人轉讓項目公司的股權給SPV，一般都會產生溢價，發起人需要繳納企業所得稅。如果在12個月內轉讓股權，則也會破壞重組優惠的時間性方面的要求，發起人需要補交標的資產注入項目公司環節的所得稅。

3、土地增值稅

《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》（國稅函 [2000]687）規定，鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉讓深圳能源（欽州）實業有限公司100％的股權，且這些以股權形式表現的資產主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經研究，對此應按土地增值稅的規定征稅。據此，發起人把項目公司100%的股權轉讓給SPV，而股權的價值主要體現的就是土地和房屋價值，有可能需要繳納土地增值稅。這里不討論穿透股權至土地和房產征收土增稅是否符合稅法基本原理的問題，破解這道稅可以從形式上進行，發行人不是100%轉讓項目公司股權而是留有一部分權益。

  （三）資產運營環節

  1、增值稅

項目公司通過發行人轉讓獲得不動產，項目公司可以抵扣進項稅額，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。如果通過發行人資產重組取得不動產，發行人免征增值稅，不能開具增值稅專用發票，項目公司無法抵扣。項目公司租賃不動產，租金收入要繳納增值稅。

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》規定，2018年12月31日前，公共租賃住房經營管理單位出租公共租賃住房取得的收入，免征增值稅。

財稅[2016]36號規定，以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務繳納增值稅。基于有關條款規定，由于私募股權基金從項目公司獲得的收入以及REITs結構中上層產品從下層產品中取得的收入，合同沒有約定保本的，不征收增值稅；投資者持有至到期的資產管理產品不需繳納增值稅，通過交易所交易轉讓的金融商品，則需要繳納增值稅。

根據《財政部 稅務總局關于資管產品增值稅有關問題的通知》（財稅[2017]56號）的規定，資管產品管理人（以下稱管理人）運營資管產品過程中發生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅；管理人接受投資者委托或信托對受托資產提供的管理服務以及管理人發生的的其他增值稅應稅行為（即資管產品運營以外的其他業務），按照現行規定繳納增值稅；管理人應分別核算資管產品運營業務和其他業務的銷售額和增值稅應納稅額，未分別核算的，資管產品運營業務不得適用3%的簡易計稅方法。

2、企業所得稅

項目公司取得的租金、不動產處置等收入按規定需繳納企業所得稅。契約型私募股權投資基金本身并非獨立法人，不用繳納所得稅，上層資產支持專項計劃（SPV2）亦不是企業所得稅的納稅主體，不用繳納企業所得稅，頂層的投資者自資產支持專項計劃獲得的投資收益需要交納企業所得稅；

公司型股權投資基金本身是獨立法人，其自項目公司獲得的股息紅利所得，可以適用《企業所得稅法》第二十六條關于免稅優惠的規定，同樣，上層公司型股權投資基金自下層公司型股權投資基金獲得的股息紅利所得，也適用免稅規定，頂層投資者自上層公司型股權投資基金獲得的股息紅利所得同樣適用免稅規定。

如果頂層投資者是個人，無論是資產支持專項計劃或者是公司型股權投資基金股份，都應該按照財產轉讓所得計算繳納個稅。

3、土地使用稅

項目公司持有的土地還要按照《城鎮土地使用稅暫行條例》等規定，計算繳納土地使用稅。

（四）項目退出環節

  如果發行人回購項目公司的股權，REITs就面臨拆解，主要涉及的稅收問題是私募股權基金的股權轉讓所得逐層分配如何繳納所得稅，這又回到了REITs結構中各層是否具有企業所得稅納稅主體資格。前面已有所涉及，在此不再贅述。

需要提及的是，REITs成立、登記、管理、服務、銷售等環節還涉及印花稅。

綜上可見，目前REITs存在嚴重的重復征稅問題，限制了我國REITs的發展；REITs里面的稅務問題復雜模糊，需要稅總供應優質稅收政策，加以澄清。

作者：謝德明