本來是個很普通的一房二賣案子，但是審查合同時發(fā)現(xiàn)雙方約定了解除合同條件的條款?？上У氖?，賣方并沒有理解該條款，自始至終都未行使合同解除權。如若賣方行使合同解除權，依照《合同法》第96條將解除合同的通知送達對方，在合同解除之后再將房屋賣與第三方，則完全不存在一房二賣的情形。上面案例雙方在合同皆約定一方違約情形下，另一方有解除合同的權利。那么誰擁有合同解除權呢？在回答這個問題之前，我們先來了解一下合同法規(guī)定關于合同解除的幾種情形。

解除權不一定等同于解除合同的權力。

合同解除分為協(xié)議解除、約定解除條件解除和法定解除三種情形。所謂協(xié)議解除，指合同雙方協(xié)商一致，可以解除合同。約定解除條件解除，是當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同，上文案例提到的解除權即是屬于此種情形?！逗贤ā返?3條對這兩種合同解除明確規(guī)定。法定解除，是指達到法律規(guī)定的情形，解除權人可以解除合同，《合同法》第94條對此有明確規(guī)定。 上訴三種情形都可以發(fā)生合同解除的效力，然而三者又有不同區(qū)別。按照合同解除的事由不同，合同解除可分為約定解除與法定解除。《合同法》第93條規(guī)定的協(xié)議解除和約定解除條件解除是約定解除，約定解除的發(fā)生時基于當事雙方的人意思表示，而法定解除是基于法律的直接規(guī)定。 協(xié)議解除和約定解除調解解除雖然都是約定解除，都體現(xiàn)了當事人的意思表示，但是兩者有本質區(qū)別，簡單地說前者屬于雙方解除，后者屬于單方解除，并且法定解除也屬于單方解除。所謂的單方解除是指解除權人無須經(jīng)過相對人的同意，只要將解除合同的意思表示通知對方，合同自通知到達對方即可解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力，《合同法》第96條有明確規(guī)定。我們所言的行使解除權一般是指單方解除的情形，即約定解除條件解除和法定解除。

違約方是否可以解除合同？

協(xié)議解除下，當事人雙方都可以解除合同。約定解除條件解除下，哪一方可以解除合同呢？《合同法》第93條第二款，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。貌似沒有明確規(guī)定哪一方是解除權人，但是約定解除條件解除體現(xiàn)了當事人雙方的意思自治，只要解除權行使主體的約定不違反合同法的強制性規(guī)定即可，所以約定哪方享有解除權，條件達成之時，哪方就是解除權人。 那么法定解除情形下呢，哪一方是解除合同的當事人呢？《合同法》第94條第一種情形下，不可抗力導致合同目的不能實現(xiàn)，雙方當事人皆有解除權。那么，第二至第五種情形下，誰是可以解除合同的當事人呢？此四種情形描述的一方當事人根本違約下，當事人可以解除合同。一般而言，守約方是解除權人是毋庸置疑的，需要探討的是違約方是否可能為解除權人？或者更準確地說違約方是否可以解除合同？法律似乎沒有明確規(guī)定，違約方不能是可以解除合同的當事人一方。合同履行過程中，一方違約情形下，守約方可以選擇繼續(xù)履行合同或行使解除權解除合同。假設違約客觀存在之時，合同既無法繼續(xù)履行守約方又不行使解除權情形下，合同效力一直處于懸而未決的狀態(tài)，此時若不賦予違約方解除合同的權利，違約方可能因此遭受巨大的損失，這明顯與合同法的公平原則相悖。因此，此特殊情形下，賦予違約方解除合同的權利確有必要。

事實上，司法審判實踐中早已有違約方解除合同的判例。新宇公司訴馮玉梅商鋪買賣合同糾紛案（刊載于《中華人民共和國人民法院公報》2006年第6期）中，法院的裁判規(guī)則即是當違約方繼續(xù)履約所需的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益時，應該允許違約方解除合同，用賠償損失來代替繼續(xù)履行。 該判決依托的法律依據(jù)主要是合同法第一百一十條：當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事實上不能履行;(二)債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高;(三)債權人在合理期限內未要求履行。首先要明確的是，合同法第一百一十條適用的前提是非金錢債務履行前提，這是為何呢?合同法第一百一十條是為了解決合同無法繼續(xù)履行情形下，守約方不能強制違約方依照合同約定繼續(xù)履行合同。金錢債務一般不存在無法履行的問題，無法償還金錢債務并不等同于金錢債務無法履行。試想一下，我向你借款一百萬，期滿之后我稱借來的一百萬不翼而飛，身無分文，該債務無法履行，請求解除借款合同。如果真的允許這種情形存在，我不能想象后果有多嚴重。

所以，在非金錢債務無法履行的情形下，為了平衡雙方合同利益，違約方是可以提出解除合同，用賠償損失來代替繼續(xù)履行的。但是這種解除合同的權利是否屬于前文所述的約定解除條件解除和法定解除一樣，只要發(fā)出的解除通知到達相對方即可，合同即刻解除呢？個人覺得違約方不享有此種解除權，解除權設立初衷即是懲罰違約人、保護守約合法利益，如果也賦予違約方以此種解除權，那么解除權意義也就不存在了。違約方雖不享有守約方的解除權，但是，應允許違約方通過訴訟，由法院查明事實，判定是否解除合同，來達到解決合同糾紛目的。