
發包人可能會委托承包人以外的第三方對質量問題進行維修,再要求承包人承擔因委托第三方維修產生的費用。在此情況下,發包人要求承包人承擔第三方維修費用的主張能否成立,以及發包人在主張時需要注意哪些問題。
一、引入第三方單位維修后,發包人應如何主張承包人承擔責任
首先根據《建設工程質量管理條例》第四十一條規定:建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的,施工單位應當履行保修義務,并對造成的損失承擔賠償責任。
同時根據《房屋建筑工程質量保修辦法》第十二條規定:施工單位不按工程質量保修書約定保修的,建設單位可以另行委托其他單位保修,由原施工單位承擔相應責任。
但發包人在主張承包人承擔責任時需要注意以下三點: 1.對保修期出現的質量問題,發包人首先應通知承包人進行維修,只有在承包人明確表示不履行維修義務的情況下發包人才可以委托第三方進行維修。
2.發包人應證明的維修內容屬于承包人的保修范圍
發包人所主張的質量問題屬于承包人的保修范圍,同時質量問題應屬于承包人的施工內容,且質量問題應當出現在保修期限內。這一點通常通過質量鑒定、發包人保存的住戶報修記錄、維修記錄文件、發承包雙方就質量問題進行協商的函件等進行證明。
如發包人擬采用鑒定的方式證明案涉工程存在質量問題,應當及時啟動鑒定程序,如在未經鑒定即委托第三方進行維修,將影響質量鑒定的可行性。鑒于質量鑒定費用較高,在委托質量鑒定有困難的情況下,發包人在報修、維修過程中以拍照等方式對現場情況進行記錄也是可行的方法之一。
3.發包人主張的維修費用應具有合理性 二、發包方引入第三方單位維修,是否可以通過扣除質保金的方式維護自身權益
首先根據《建設工程質量保證金管理辦法》第九條第一款規定:缺陷責任期內,由承包人原因造成的缺陷,承包人應負責維修,并承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用,發包人可按合同約定從保證金或銀行保函中扣除,費用超出保證金額的,發包人可按合同約定向承包人進行索賠。承包人維修并承擔相應費用后,不免除對工程的損失賠償責任。
建議發包方簽訂施工合同時選擇適用缺陷責任制度以保證發生維修費用時,發包人可依據《建設工程質量保證金管理辦法》第九條直接從保證金中扣除該筆費用,并且當保證金不足以支付維修費用時,可就不足部分向原施工單位另行主張,從而最大限度保證自身利益。
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