房地產債權轉讓的法律效力如何

債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。

案情簡介：

2000年11月22日王某某與北京yh房地產開發有限責任公司第三分公司(以下簡稱yh三公司)簽訂《北京市xx花園售房協議》約定，王某某購買yh三公司開發的商品房一套，王某某以零首付的方式付款，其余80%的房款采用銀行抵押貸款，20%的房款由yh三公司代為支付，王某某應在6個月之內將yh三公司代墊的首付款交付給yh三公司，付款期限是自2000年11月至2001年3月，每月給付12218元。在入住時，因房屋質量存在問題，王某某一直要求yh三公司維修，但yh三公司一直未修，王某某遂拒支付該公司墊付的首付款。至2004年，王某某借銀行80﹪的抵押貸款部分已還清。2001年yh三公司將該房地產項目轉讓給北京三房地產開發公司(以下簡稱三公司)，但兩公司之間的轉讓yh三公司未通知王某某。轉讓后，三公司一直沒有要求王某某支付該款項，但2004年4月8日三j公司以買賣合同主體身分提起訴訟，要求王某某支付yh公司為王某某代墊的首付款。一審法院審理后，認為現在房屋的產權登記人是三公司，據此認為王某某應支付這筆首付款，支持了三公司的訴訟請求。王某某不服一審判決，提起上訴，二審法院做出維持原判的判決。

評析：

律師認為，這是一個錯誤的判決。對這個具體的個案，三公司不能取得yh三公司與王某某之間的債權，因此無權要求王某某歸還王某某欠yh三公司的首付款。根據《合同法》第八十條的規定，債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力。本案中，yh三公司將該房地產項目轉讓時應當通知王某某，但yh三公司并未通知王某某，因此該轉讓對王某某不發生效力，也就是說，無論yh三公司將該項目轉讓給誰，王某某對yh三公司的債權債務不受影響。