簽訂了居間合同認購協議,一方違約怎么辦

(一)、解除合同并賠償損失，法律依據為《合同法》第94條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

1、因不可抗力致使不能實現合同目的;

2、在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

3、當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;

4、當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

5、法律規定的其他情形?！钡?7條：“合同解除后，尚未履行的，終止履行;已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！钡?07條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！?/p>

(二)、繼續履行并賠償損失(一般表現為逾期違約金)法律依據為《合同法》第107條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任?！钡?12條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失?！?/p>

一般情形下，守約方是可以在上述兩種違約責任中選擇一種來主張的。但是，在預約合同中，守約方卻不可以向違約方主張繼續履行合同(簽訂本約合同，即《商品房預售合同》、《商品房買賣合同》等房屋買賣合同)。為什么?因為本約合同(《商品房預售合同》、《商品房買賣合同》等房屋買賣合同)的很多重要合同條款還沒確定，法律不能強迫當事人簽訂一個不完善的合同或者強迫當事人簽訂一個不符合其真實意思的合同。因此，這實際上就給了預約合同(居間合同、認購書)當事人以以承擔違約責任為條件的合同任意解除權。即房屋買賣的預約合同(居間合同、認購書)的責任承擔方式只能是解除合同并主張違約金或定金罰則，而不能主張繼續履行合同并主張逾期違約金或其他違約金。

那么，房屋買賣的預約合同(居間合同、認購書)的責任范圍是什么呢?一般而言，預約合同里會約定定金金額及定金罰則。違約方一般以定金罰則(賣房人違約需雙倍返還，買房人違約的賣房人可以沒收定金)為限承擔違約責任。當然，有些預約合同(居間合同、認購書)約定了違約金，但是諸如房屋總價的20%，房價上漲損失等違約金的約定都是過分高于守約方的實際損失的，違約方可以請法院依法調低。并且房價上漲的損失只有在本約中才可以約定，在預約合同中也不宜有此約定;

當然，有些預約合同(居間合同、認購書)包含了房屋買賣雙方當事人、房屋交易的數量、座落、面積、價款、付款方式、付款期限、網簽時間、過戶時間、交房時間、違約責任等條款。這樣，這些所謂的預約合同(居間合同、認購書)實質上就是本約合同(《商品房預售合同》、《商品房買賣合同》等房屋買賣合同)了。這樣的話，守約方就可以要求違約方繼續履行合同并承擔違約責任或者解除合同并承擔違約責任了。