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　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，那么出賣(mài)人出賣(mài)尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房產(chǎn)所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力如何?本文引用的案例中，出賣(mài)人與買(mǎi)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，后以自己尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證明為由主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，法院最終沒(méi)有支持其訴訟請(qǐng)求。

【裁判要旨】

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》規(guī)定的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)，買(mǎi)賣(mài)雙方就尚未領(lǐng)取房產(chǎn)證書(shū)的房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不會(huì)因此無(wú)效。

【案情簡(jiǎn)介】

　　一、2014年5月31日，郭玉新與郭全樂(lè)訂立了存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同，郭玉新購(gòu)買(mǎi)郭全樂(lè)的201室房屋，成交價(jià)為150萬(wàn)元。買(mǎi)受人與出賣(mài)人約定于2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件資料準(zhǔn)備齊全，并辦理上述房產(chǎn)的貸款審批手續(xù)，審批合格后10個(gè)工作日內(nèi)，出賣(mài)人與買(mǎi)受人辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶手續(xù)，

　　二、合同簽訂后，因郭全樂(lè)不能提供201室房屋的所有權(quán)證，導(dǎo)致郭玉新無(wú)法辦理貸款，案涉合同無(wú)法履行。

　　三、郭玉新向法院提起訴訟，要求解除案涉存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同、郭全樂(lè)返還定金5萬(wàn)元、支付違約金10萬(wàn)元、賠償居間服務(wù)費(fèi)3.3萬(wàn)元。

　　四、庭審過(guò)程中郭全樂(lè)辯稱，案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)雙方均明知涉案房屋尚未取得房產(chǎn)證書(shū)，而根據(jù)城市房地產(chǎn)法管理法的規(guī)定，未領(lǐng)取房產(chǎn)證書(shū)的房屋不得轉(zhuǎn)讓，因此，案涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效。

　　五、北京市大興區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同不會(huì)因賣(mài)房人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證而無(wú)效;但郭全樂(lè)未取得所有權(quán)證導(dǎo)致郭玉新無(wú)法辦理銀行貸款，其行為已構(gòu)成違約，最終判決解除案涉存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同、郭全樂(lè)返還定金5萬(wàn)元、支付違約金4萬(wàn)元、賠償居間服務(wù)費(fèi)3.3萬(wàn)元。

【裁判要點(diǎn)】

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。但強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，才屬無(wú)效。而《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)在性質(zhì)上應(yīng)屬于管理型強(qiáng)制性規(guī)定，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)。所以，法院最終沒(méi)有因案涉房屋尚未取得房產(chǎn)證書(shū)而認(rèn)定郭全樂(lè)與郭玉新訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

【經(jīng)驗(yàn)總結(jié)】

　　1、對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，在簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)核查房屋的權(quán)屬情況，尤其是應(yīng)該要求出賣(mài)人出示房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)原件并仔細(xì)核查。

　　2、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方就尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，該合同不會(huì)因標(biāo)的房屋為無(wú)證房屋而無(wú)效，但因?yàn)椴荒苋〉梅慨a(chǎn)證導(dǎo)致買(mǎi)方不能按約定時(shí)間辦理貸款手續(xù)的，賣(mài)方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

【法律規(guī)定】

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

　　第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

　　(一)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

　　(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　(三)依法收回土地使用權(quán)的;

　　(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的;

　　(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

　　(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的;

　　(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　《合同法》

　　第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：

　　(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;

　　(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩蓋非法目的;

　　(四)損害社會(huì)公共利益;

　　(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

　　《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》

　　第十四條 合同法第五十二條第(五)項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

【法院判決】

　　本院認(rèn)為：合同是確立雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，經(jīng)合法成立的合同具有法律約束力。郭玉新與郭全樂(lè)訂立的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同，系雙方的真實(shí)意思表示，郭玉新與郭全樂(lè)均系完全民事行為能力人，合同內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。雙方均應(yīng)按照約定的內(nèi)容行使權(quán)利、履行義務(wù)。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)確實(shí)規(guī)定了“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)”的房屋不得轉(zhuǎn)讓。但強(qiáng)制性規(guī)定分為效力性強(qiáng)制性規(guī)定和管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》第十四條，只有違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定的，才屬無(wú)效。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第(六)項(xiàng)在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋(二)》，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)。所以，郭全樂(lè)辯解其與郭玉新訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主張，本院不予采信。

　　根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定，郭玉新與郭全樂(lè)應(yīng)于2014年6月30日之前將銀行貸款所需證件資料準(zhǔn)備齊全，辦理上述房產(chǎn)的貸款審批手續(xù)，審批合格后10個(gè)工作日內(nèi)，出賣(mài)人與買(mǎi)受人辦理上述房產(chǎn)的過(guò)戶。而要辦理銀行貸款，非有201室房屋的所有權(quán)證不可。實(shí)際上，直至2015年1月12日，郭全樂(lè)亦未取得201室房屋的所有權(quán)證。因此，郭全樂(lè)已構(gòu)成違約。現(xiàn)郭玉新要求解除合同，本院應(yīng)予準(zhǔn)許。合同解除后，郭全樂(lè)應(yīng)將定金予以返還。鑒于定金由興商經(jīng)紀(jì)中心保管，故興商經(jīng)紀(jì)中心應(yīng)將定金返還郭玉新。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任，也可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。根據(jù)郭玉新與郭全樂(lè)關(guān)于違約責(zé)任的約定，郭全樂(lè)應(yīng)賠償郭玉新違約金100000元及居間方各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。鑒于郭全樂(lè)表示違約金數(shù)額過(guò)高，本院酌情予以調(diào)整。

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