租賃合同糾紛中有關裝飾裝修處理的裁判規則指引

一、承租人未經出租人同意對租賃房屋所做裝飾裝修，法律規定明確，一般不考慮導致租賃合同終止的原因。

　　二、承租人經出租人同意對租賃房屋所做的裝飾裝修，應首先區分租賃合同無效、解除或履行期限屆滿的不同情形，其次結合裝飾裝修物是否已形成附合及/或出租人是否同意利用等因素，最后再確定不同的處理方式。

　　(一)裝飾裝修在租賃合同無效的情況下的應如何處理?

　　1、租賃合同無效的情形

　　除《合同法》第52條所規定的無效情形外，根據《合同法》第214條及《房屋租賃合同司法解釋》第2條、第3條、第15條之規定，有下列情形之一的，租賃合同應為無效：

　　(1)租賃期限超過二十年的，超過部分無效;

　　(2)出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定在城鎮土地上建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效;

　　(3)出租人就未經批準或者未按照批準內容在城鎮土地上建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效;

　　(4)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效;

　　(5)承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。

　　2、根據租賃房屋中的裝飾裝修是否形成附合，并區分出租人是否同意利用以確定不同的處理方式。

　　(1)在裝飾裝修物未形成附合時：

　　①出租人同意利用的，可折價歸出租人所有。但實踐中適用的前提是，出租人和承租人應能就該未形成附合的裝飾裝修物由出租人繼續使用及補償數額達成一致。

　　②出租人不同意利用的，則可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。在此需要注意的是，如房屋租賃合同無效系由出租人過錯造成的，并不影響承租人請求出租人賠償損失的權利，包括但不限于：裝飾裝修物折舊費用、拆除費用、恢復原狀費用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失等。

　　(2)在裝飾裝修物已形成附合時：

　?、俪鲎馊送饫玫?，說明該裝飾裝修符合出租人的使用需求，對出租人具有使用價值，故可折價歸出租人所有。但此時折價的范圍應僅限于租賃合同無效時裝飾裝修尚存的價值即現存價值，而不能以承租人支出的投資數額為準。

　　②出租人不同意利用的，則由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

　　(參見《房屋租賃合同司法解釋》第9條)

　　3、實踐中應重點把握的兩大難點：

　　(1)如何確定裝飾裝修的現值損失?

　　在合同無效的情況下，一般不再考慮租賃期限的長短，只考慮承租人對其裝飾裝修的實際使用時間，即按照承租人已使用的時間予以折舊，而不是按照租賃期限進行分攤。

　　而實踐中，則往往通過鑒定的方式確定裝飾裝修的造價，并根據承租人占有使用房屋的期間扣除正常使用的損耗，最終確定裝飾裝修尚存的實際價值。而承租人占有使用房屋期間已享有的裝飾裝修利益，則不再在列入合同無效的損失范圍。

　　(2)如何判斷出租人是否同意利用?

　　出租人是否同意利用不能僅根據出租人的口頭表示，還應當結合出租人的事實行為來判斷。

　　實踐中，有的出租人雖未明確表明同意對租賃房屋的裝飾裝修繼續利用，但其事實上已經實際利用了裝飾裝修的，亦應視為出租人同意利用。如：在未拆除原有裝飾裝修物的租賃房屋再次開業經營;或是未拆除現有裝飾裝修即將租賃房屋出租給第三人，允許第三人對租賃房屋的裝飾裝修物進行利用;或是雖未自行使用或允許第三人使用該裝飾裝修，但亦未明確提出不同意對其進行利用。

　　(二)因一方違約解除而導致租賃合同終止的情況下應如何處理?

　　1、應首先區分租賃合同提前解除的原因。

　　(1)租賃合同履行過程中，承租人在哪些情況下可以請求解除合同?

　　一般情況下，如租賃合同具備《合同法》第94條之規定情形之一的，承租人可以依法行使解除權，請求解除合同。除此之外，實踐中，如因出租人存在下列違約情形之一，而導致租賃房屋無法使用的，承租人亦可以請求解除合同：

　　①租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

　　②租賃房屋權屬有爭議，以致承租人無法對標的房屋使用、收益，行使租賃權的;

　?、圩赓U房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的;

　?、茏赓U房屋客觀狀況使租賃房屋無法通過相關行政審批，導致約定的使用目的無法實現，如未通過消防驗收或環評導致無法在租賃房屋從事約定的經營項目;

　　⑤租賃房屋不具備正常使用的條件，如存在危及承租人的安全或者健康的情況，即使承租人明知的，其仍然可以隨時請求解除合同。

　　(2)租賃合同履行過程中，出租人在哪些情況下可以請求解除合同?

　　一般情況下，租賃合同具備《合同法》第94條之規定情形之一的，出租人可以依法行使解除權，請求解除合同。除此之外，實踐中，如因承租人存在下列違約情形的，出租人亦可以請求解除合同：

　?、俪凶馊宋窗凑占s定的方法或租賃的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的;

　?、诔凶馊宋唇洺鲎馊送馍米赞D租，出租人對轉租行為不予認可的;

　?、鄄欢ㄆ谧赓U的，出租人可以隨時請求解除合同，但應當在合理期限內通知承租人;

　?、茏赓U物為房屋的，承租人未經出租人同意擅自對房屋進行改建或擴建，出租人提出異議并要求承租人恢復原狀或賠償損失的，承租人不予恢復或賠償的;

　?、莩凶馊耸褂米赓U物從事非法生產、加工、儲存、經營爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質或傳染病原體等危險物質和其他違法活動的。

　　2、根據租賃房屋中的裝飾裝修物是否形成附合，并結合出租人是否同意利用以確定不同的處理方式。

　　(1)在裝飾裝修物未形成附合時：

　　①如雙方對未形成附合的裝飾裝修如何處理有約定的，應當按照合同約定處理;

　　②如雙方對未形成附合的裝飾裝修如何處理沒有約定的，則可由承租人拆除取回，且不以出租人同意為必要條件。但承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到安全注意義務，不得對租賃房屋造成毀損，一旦因拆除造成租賃房屋毀損的，承租人應恢復原狀或承擔損害賠償責任。如承租人不拆除，卻反而向出租人要求補償裝飾裝修費用的，人民法院一般不予支持。

　　(2)在裝飾裝修物已形成附合時：

　?、匐p方對已形成附合的裝飾裝修如何處理有約定的，應當按照合同約定處理;

　?、陔p方對已形成附合的裝飾裝修如何處理沒有約定的，應當按照下列情形分別處理：

　　A、因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持。也就是說，在出租人違約導致租賃合同解除情況下，承租人無法按照租賃合同約定的租賃期限使用房屋，也就同時意味不能完全享用附合的裝飾裝修價值。因此，對于承租人無法享用的剩余租賃期限內附合的裝飾裝修價值，出租人應當承擔違約責任，賠償損失。

　　B、因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。也就是說，雖然承租人因自身過錯而不能繼續享用剩余租賃期限內的裝飾裝修價值，責任自負。但不排除在該種情況下，出租人與承租人經協商達成一致后，由出租人在其利用裝飾裝修物的價值范圍內對承租人予以適當的補償。

　　C、因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任。司法實踐中，關于如何具體確定出租人與承租人的責任分擔比例，則應根據雙方當事人的違約行為性質、違約事實、違約原因、主觀心態等情節，綜合認定雙方的過錯大小，以盡可能做到公平公正合理。

　　D、因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。司法實踐中，所謂不可歸責于雙方的事由，一般主要是但不限于不可抗力，即《民法通則》第153條和《合同法》第117條所指，不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

　　(參見《合同法》第223條、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第10條、第11條)

　　3、實踐中應重點把握的三大難點：

　　(1)如何認定裝飾裝修物是否已形成附合?

　　通常情況下，如裝飾裝修物已與房屋結合在一起非毀損不可分離，則基本可以認定裝飾裝修與租賃房屋構成附合，如地板、水暖系統、天花板等;如裝飾裝修物與租賃房屋未完全結合或雖與租賃房屋結合但尚未達到不可分離的狀態，移除、更換時不會損壞房屋結構或其表面裝飾裝修的，則不能認定為構成附合，如吊燈、窗簾等。

　　(2)租賃合同解除后，當事人除主張裝飾裝修損失等經濟損失外，是否還可依據合同約定的違約責任條款向對方主張違約金?

　　根據《合同法》第113條、第114條及《最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》第29條的規定，當事人承擔的違約金數額應當與因其違約行為給對方造成的經濟損失數額相適應。如果違約金數額與經濟損失數額相差較大的，當事人可以要求調整。

　　因此，當事人因租賃合同履行問題發生訴訟，如果租賃合同約定了違約條款，當事人又主張其有裝飾裝修費、經營損失等經濟損失的，當事人應當選擇其一主張。如果當事人在訴訟中既主張違約金又主張裝飾裝修等經濟損失的，則法院應當釋明當事人作出選擇。

　　如當事人選擇主張違約金的，如違約金過分高于其實際經濟損失數額的，對方當事人可以要求法院降低;如違約金低于實際經濟損失數額的，則當事人可以要求法院以實際經濟損失為基礎提高違約金。

　　(3)如何確定剩余租賃期間內已形成附合的裝飾裝修的殘值?

　　通常情況下，承租人對租賃房屋進行裝飾裝修時，不僅會考慮租賃房屋的用途及其個性化需求，而且還會將租賃期限的長短作為主要參考因素，即對于租賃期限較長的房屋，承租人可能會投入較大的裝飾裝修費用，而對于租賃期限較短的房屋，承租人可能只做一般的裝飾裝修或不做裝飾裝修。于是，在房屋租賃合同履行期限未滿而提前解除時，承租人對其按原約定履行期間投資的附合于租賃房屋的裝飾裝修物的價值并未完全享用，即在剩余租賃期內附合的裝飾裝修物還存在一定的價值。

　　司法實踐中，關于殘值損失的確定方法，一般應以裝飾裝修造價為基礎，根據合同約定的租賃期限計算攤銷費用，以合同未履行期間未攤銷費用與裝飾裝修現值進行比較，取其低者即為殘值損失。如出租人和承租人對附合裝飾裝修的投資數額無法達成一致的，則委托專業鑒定機構對此進行鑒定。

　　(三)因租賃期間屆滿而導致租賃合同終止的情況下應如何處理?

　　1、在裝飾裝修物尚未形成附合時：

　　(1)如雙方對未形成附合的裝飾裝修如何處理有約定的，應當按照合同約定處理;

　　(2)如雙方對未形成附合的裝飾裝修如何處理沒有約定的，則可由承租人拆除取回，且不以出租人同意為必要條件。但承租人在拆除裝飾裝修物時，必須盡到安全注意義務，不得對租賃房屋造成毀損，一旦因拆除造成租賃房屋毀損的，承租人應恢復原狀或承擔損害賠償責任。如承租人不拆除裝飾裝修物卻反而向出租人要求補償裝飾裝修費用的，人民法院一般不予支持。

　　2、在裝飾裝修物已形成附合時：

　　(1)雙方對已形成附合的裝飾裝修如何處理有約定的，應當按照合同約定處理;

　　(2)雙方對已形成附合的裝飾裝修如何處理沒有約定的，則當租賃合同履行期限屆滿，即使已形成附合的裝飾裝修仍有利用價值，仍應視為裝飾裝修費用在租賃期限內已攤銷完畢，出租人無需再對該裝飾裝修給予補償。但如出租人自愿補償的，則另當別論。

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