一、承租人未經(jīng)出租人同意對(duì)租賃房屋所做裝飾裝修，法律規(guī)定明確，一般不考慮導(dǎo)致租賃合同終止的原因。

　　二、承租人經(jīng)出租人同意對(duì)租賃房屋所做的裝飾裝修，應(yīng)首先區(qū)分租賃合同無效、解除或履行期限屆滿的不同情形，其次結(jié)合裝飾裝修物是否已形成附合及/或出租人是否同意利用等因素，最后再確定不同的處理方式。

　　(一)裝飾裝修在租賃合同無效的情況下的應(yīng)如何處理?

　　1、租賃合同無效的情形

　　除《合同法》第52條所規(guī)定的無效情形外，根據(jù)《合同法》第214條及《房屋租賃合同司法解釋》第2條、第3條、第15條之規(guī)定，有下列情形之一的，租賃合同應(yīng)為無效：

　　(1)租賃期限超過二十年的，超過部分無效;

　　(2)出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定在城鎮(zhèn)土地上建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效;

　　(3)出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容在城鎮(zhèn)土地上建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效;

　　(4)租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效;

　　(5)承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效，但出租人與承租人另有約定的除外。

　　2、根據(jù)租賃房屋中的裝飾裝修是否形成附合，并區(qū)分出租人是否同意利用以確定不同的處理方式。

　　(1)在裝飾裝修物未形成附合時(shí)：

　　①出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有。但實(shí)踐中適用的前提是，出租人和承租人應(yīng)能就該未形成附合的裝飾裝修物由出租人繼續(xù)使用及補(bǔ)償數(shù)額達(dá)成一致。

　　②出租人不同意利用的，則可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。在此需要注意的是，如房屋租賃合同無效系由出租人過錯(cuò)造成的，并不影響承租人請(qǐng)求出租人賠償損失的權(quán)利，包括但不限于：裝飾裝修物折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失等。

　　(2)在裝飾裝修物已形成附合時(shí)：

　　①出租人同意利用的，說明該裝飾裝修符合出租人的使用需求，對(duì)出租人具有使用價(jià)值，故可折價(jià)歸出租人所有。但此時(shí)折價(jià)的范圍應(yīng)僅限于租賃合同無效時(shí)裝飾裝修尚存的價(jià)值即現(xiàn)存價(jià)值，而不能以承租人支出的投資數(shù)額為準(zhǔn)。

　　②出租人不同意利用的，則由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

　　(參見《房屋租賃合同司法解釋》第9條)

　　3、實(shí)踐中應(yīng)重點(diǎn)把握的兩大難點(diǎn)：

　　(1)如何確定裝飾裝修的現(xiàn)值損失?

　　在合同無效的情況下，一般不再考慮租賃期限的長短，只考慮承租人對(duì)其裝飾裝修的實(shí)際使用時(shí)間，即按照承租人已使用的時(shí)間予以折舊，而不是按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　而實(shí)踐中，則往往通過鑒定的方式確定裝飾裝修的造價(jià)，并根據(jù)承租人占有使用房屋的期間扣除正常使用的損耗，最終確定裝飾裝修尚存的實(shí)際價(jià)值。而承租人占有使用房屋期間已享有的裝飾裝修利益，則不再在列入合同無效的損失范圍。

　　(2)如何判斷出租人是否同意利用?

　　出租人是否同意利用不能僅根據(jù)出租人的口頭表示，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合出租人的事實(shí)行為來判斷。

　　實(shí)踐中，有的出租人雖未明確表明同意對(duì)租賃房屋的裝飾裝修繼續(xù)利用，但其事實(shí)上已經(jīng)實(shí)際利用了裝飾裝修的，亦應(yīng)視為出租人同意利用。如：在未拆除原有裝飾裝修物的租賃房屋再次開業(yè)經(jīng)營;或是未拆除現(xiàn)有裝飾裝修即將租賃房屋出租給第三人，允許第三人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修物進(jìn)行利用;或是雖未自行使用或允許第三人使用該裝飾裝修，但亦未明確提出不同意對(duì)其進(jìn)行利用。

　　(二)因一方違約解除而導(dǎo)致租賃合同終止的情況下應(yīng)如何處理?

　　1、應(yīng)首先區(qū)分租賃合同提前解除的原因。

　　(1)租賃合同履行過程中，承租人在哪些情況下可以請(qǐng)求解除合同?

　　一般情況下，如租賃合同具備《合同法》第94條之規(guī)定情形之一的，承租人可以依法行使解除權(quán)，請(qǐng)求解除合同。除此之外，實(shí)踐中，如因出租人存在下列違約情形之一，而導(dǎo)致租賃房屋無法使用的，承租人亦可以請(qǐng)求解除合同：

　　①租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;

　　②租賃房屋權(quán)屬有爭議，以致承租人無法對(duì)標(biāo)的房屋使用、收益，行使租賃權(quán)的;

　　③租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的;

　　④租賃房屋客觀狀況使租賃房屋無法通過相關(guān)行政審批，導(dǎo)致約定的使用目的無法實(shí)現(xiàn)，如未通過消防驗(yàn)收或環(huán)評(píng)導(dǎo)致無法在租賃房屋從事約定的經(jīng)營項(xiàng)目;

　　⑤租賃房屋不具備正常使用的條件，如存在危及承租人的安全或者健康的情況，即使承租人明知的，其仍然可以隨時(shí)請(qǐng)求解除合同。

　　(2)租賃合同履行過程中，出租人在哪些情況下可以請(qǐng)求解除合同?

　　一般情況下，租賃合同具備《合同法》第94條之規(guī)定情形之一的，出租人可以依法行使解除權(quán)，請(qǐng)求解除合同。除此之外，實(shí)踐中，如因承租人存在下列違約情形的，出租人亦可以請(qǐng)求解除合同：

　　①承租人未按照約定的方法或租賃的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的;

　　②承租人未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租，出租人對(duì)轉(zhuǎn)租行為不予認(rèn)可的;

　　③不定期租賃的，出租人可以隨時(shí)請(qǐng)求解除合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人;

　　④租賃物為房屋的，承租人未經(jīng)出租人同意擅自對(duì)房屋進(jìn)行改建或擴(kuò)建，出租人提出異議并要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失的，承租人不予恢復(fù)或賠償?shù)?

　　⑤承租人使用租賃物從事非法生產(chǎn)、加工、儲(chǔ)存、經(jīng)營爆炸性、毒害性、放射性、腐蝕性物質(zhì)或傳染病原體等危險(xiǎn)物質(zhì)和其他違法活動(dòng)的。

　　2、根據(jù)租賃房屋中的裝飾裝修物是否形成附合，并結(jié)合出租人是否同意利用以確定不同的處理方式。

　　(1)在裝飾裝修物未形成附合時(shí)：

　　①如雙方對(duì)未形成附合的裝飾裝修如何處理有約定的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定處理;

　　②如雙方對(duì)未形成附合的裝飾裝修如何處理沒有約定的，則可由承租人拆除取回，且不以出租人同意為必要條件。但承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到安全注意義務(wù)，不得對(duì)租賃房屋造成毀損，一旦因拆除造成租賃房屋毀損的，承租人應(yīng)恢復(fù)原狀或承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如承租人不拆除，卻反而向出租人要求補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)用的，人民法院一般不予支持。

　　(2)在裝飾裝修物已形成附合時(shí)：

　　①雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修如何處理有約定的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定處理;

　　②雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修如何處理沒有約定的，應(yīng)當(dāng)按照下列情形分別處理：

　　A、因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持。也就是說，在出租人違約導(dǎo)致租賃合同解除情況下，承租人無法按照租賃合同約定的租賃期限使用房屋，也就同時(shí)意味不能完全享用附合的裝飾裝修價(jià)值。因此，對(duì)于承租人無法享用的剩余租賃期限內(nèi)附合的裝飾裝修價(jià)值，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。

　　B、因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。也就是說，雖然承租人因自身過錯(cuò)而不能繼續(xù)享用剩余租賃期限內(nèi)的裝飾裝修價(jià)值，責(zé)任自負(fù)。但不排除在該種情況下，出租人與承租人經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致后，由出租人在其利用裝飾裝修物的價(jià)值范圍內(nèi)對(duì)承租人予以適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

　　C、因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。司法實(shí)踐中，關(guān)于如何具體確定出租人與承租人的責(zé)任分擔(dān)比例，則應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的違約行為性質(zhì)、違約事實(shí)、違約原因、主觀心態(tài)等情節(jié)，綜合認(rèn)定雙方的過錯(cuò)大小，以盡可能做到公平公正合理。

　　D、因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。司法實(shí)踐中，所謂不可歸責(zé)于雙方的事由，一般主要是但不限于不可抗力，即《民法通則》第153條和《合同法》第117條所指，不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。

　　(參見《合同法》第223條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第10條、第11條)

　　3、實(shí)踐中應(yīng)重點(diǎn)把握的三大難點(diǎn)：

　　(1)如何認(rèn)定裝飾裝修物是否已形成附合?

　　通常情況下，如裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起非毀損不可分離，則基本可以認(rèn)定裝飾裝修與租賃房屋構(gòu)成附合，如地板、水暖系統(tǒng)、天花板等;如裝飾裝修物與租賃房屋未完全結(jié)合或雖與租賃房屋結(jié)合但尚未達(dá)到不可分離的狀態(tài)，移除、更換時(shí)不會(huì)損壞房屋結(jié)構(gòu)或其表面裝飾裝修的，則不能認(rèn)定為構(gòu)成附合，如吊燈、窗簾等。

　　(2)租賃合同解除后，當(dāng)事人除主張裝飾裝修損失等經(jīng)濟(jì)損失外，是否還可依據(jù)合同約定的違約責(zé)任條款向?qū)Ψ街鲝堖`約金?

　　根據(jù)《合同法》第113條、第114條及《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋》第29條的規(guī)定，當(dāng)事人承擔(dān)的違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)與因其違約行為給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額相適應(yīng)。如果違約金數(shù)額與經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額相差較大的，當(dāng)事人可以要求調(diào)整。

　　因此，當(dāng)事人因租賃合同履行問題發(fā)生訴訟，如果租賃合同約定了違約條款，當(dāng)事人又主張其有裝飾裝修費(fèi)、經(jīng)營損失等經(jīng)濟(jì)損失的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)選擇其一主張。如果當(dāng)事人在訴訟中既主張違約金又主張裝飾裝修等經(jīng)濟(jì)損失的，則法院應(yīng)當(dāng)釋明當(dāng)事人作出選擇。

　　如當(dāng)事人選擇主張違約金的，如違約金過分高于其實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額的，對(duì)方當(dāng)事人可以要求法院降低;如違約金低于實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失數(shù)額的，則當(dāng)事人可以要求法院以實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失為基礎(chǔ)提高違約金。

　　(3)如何確定剩余租賃期間內(nèi)已形成附合的裝飾裝修的殘值?

　　通常情況下，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修時(shí)，不僅會(huì)考慮租賃房屋的用途及其個(gè)性化需求，而且還會(huì)將租賃期限的長短作為主要參考因素，即對(duì)于租賃期限較長的房屋，承租人可能會(huì)投入較大的裝飾裝修費(fèi)用，而對(duì)于租賃期限較短的房屋，承租人可能只做一般的裝飾裝修或不做裝飾裝修。于是，在房屋租賃合同履行期限未滿而提前解除時(shí)，承租人對(duì)其按原約定履行期間投資的附合于租賃房屋的裝飾裝修物的價(jià)值并未完全享用，即在剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修物還存在一定的價(jià)值。

　　司法實(shí)踐中，關(guān)于殘值損失的確定方法，一般應(yīng)以裝飾裝修造價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)合同約定的租賃期限計(jì)算攤銷費(fèi)用，以合同未履行期間未攤銷費(fèi)用與裝飾裝修現(xiàn)值進(jìn)行比較，取其低者即為殘值損失。如出租人和承租人對(duì)附合裝飾裝修的投資數(shù)額無法達(dá)成一致的，則委托專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)此進(jìn)行鑒定。

　　(三)因租賃期間屆滿而導(dǎo)致租賃合同終止的情況下應(yīng)如何處理?

　　1、在裝飾裝修物尚未形成附合時(shí)：

　　(1)如雙方對(duì)未形成附合的裝飾裝修如何處理有約定的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定處理;

　　(2)如雙方對(duì)未形成附合的裝飾裝修如何處理沒有約定的，則可由承租人拆除取回，且不以出租人同意為必要條件。但承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必須盡到安全注意義務(wù)，不得對(duì)租賃房屋造成毀損，一旦因拆除造成租賃房屋毀損的，承租人應(yīng)恢復(fù)原狀或承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如承租人不拆除裝飾裝修物卻反而向出租人要求補(bǔ)償裝飾裝修費(fèi)用的，人民法院一般不予支持。

　　2、在裝飾裝修物已形成附合時(shí)：

　　(1)雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修如何處理有約定的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定處理;

　　(2)雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修如何處理沒有約定的，則當(dāng)租賃合同履行期限屆滿，即使已形成附合的裝飾裝修仍有利用價(jià)值，仍應(yīng)視為裝飾裝修費(fèi)用在租賃期限內(nèi)已攤銷完畢，出租人無需再對(duì)該裝飾裝修給予補(bǔ)償。但如出租人自愿補(bǔ)償?shù)模瑒t另當(dāng)別論。

來源：網(wǎng)絡(luò)

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