針對近年來我省法院在不動產網絡司法拍賣．變賣中存在的問題，根據《中華人民共和國民事訴訟法》《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》和《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》等法律、司法解釋的規定，就規范不動產網絡司法拍賣、變賣工作，指引如下：

一、不動產現狀的查明

1．（查明現狀的職責）執行法院確定財產處置參考價前，應依法查明不動產的土地用途（含用地性質）、土地使用權種類、權屬、權利負擔、占有使用、已知瑕疵、欠繳的稅費和本次變價應繳稅費的計算方法以及其他實際狀況，并制怍拍賣財產現狀的調查筆錄或者收集其他有關資料。

2．（需查明事項的含義）執行法院應查明的事項含義如下：

(1)土地用途主要是指按照有關政府部門編制的土地利用總體規劃，案涉土地的用地分類情況，通常分為農用地，建設用地和未利用地等；用地性質是指是城市規劃管理部門根據城市總體規劃的需要，對某種用地所規定的用途，通常分為居住用地、工業用地，教育文化用地、商業用地、綜合用地等；對于工業用地，還應查明是否屬于“標準地”及競買條件。

(2)土地使用權的種類是指國有土地使用權和集體土地使用權及其最初取得方式（主要分為劃撥取得、出讓取得兩種），如屬于劃撥取得，還應查明過戶時應繳納的土地出讓金數額或計算方法。對劃撥取得的土地使用權、集體土地使用權，執行法院處置前應先征詢政府有關部門的意見。

(3)權屬是指土地使用權和房產的所有權狀況，主要包括不動產的所權人（如共有的，含共有人，共有形式和共有份額）的登記情況，取得時間和使用年限、不動產異議登記等權屬爭議情況和查封登記情況，是否可以通過拍賣、變賣的方式變更登記，是否可以依據現狀拍賣，變賣后再根據原證載信息辦理過戶等。

(4)權利負擔主要是指不動產抵押登記．不動產預告登記、用益物權等情況。

(5)占有使用主要是指是否存在租賃，是否存在其他占有使用人等情況。

(6)已知瑕疵主要包括不動產實物現狀與登記情況不一致、屬于無證房產或部分屬于無證房產及其他重大瑕疵情況。

(7)欠繳稅費是被執行人在稅務部門的信息系統中有相關稅源登記數據，且已發生納稅義務但未申報的欠繳稅費（包括欠繳稅、費，滯納金、罰款），以及被執行人所欠社會保險費等：本次變價應繳稅費的計算方法是指稅務部門提供的本次不動產變價和辦理所有權轉移登記應繳納稅費的計算方法。

(8)其他實際狀況是指附屬設施、裝修裝飾、不動產的位置與登記載明位置是否一致、是否存在買受人資格限制等與競買人利益相關的事項；住宅可能存在車庫、地下室等附屬用房的，應一并查明。

3．（調查的方法和要求）執行法院應赴不動產所在地進行現場勘查，并通過文字、圖片、視頻等形式，就不動產的位置結構，裝修裝飾，附屬設施，占有使用、瑕疵等現狀情況做好調查，并記錄在案，制作調查筆錄，與圖片、視頻等資料一并歸入案卷。

對土地用途、土地使用權和權屬狀況、權利負擔以及欠繳稅費和本次變價應繳稅費的計算方法等情況，執行法院應向有關的國土、不動產登記、稅務等部門進行調查。

對不動產附屬設施、裝修裝飾的情況，現狀與登記不一致，無證房產等瑕疵情況，可委托專業機構在評估階段進行詳細調查。

4．（禁止事項）執行法院不得未經調查即對拍賣標的物表述為“詳見現狀”或“以現狀為準”。

二、處置參考價的確定

5．（處置參考價的確定辦法）執行法院要嚴格按照《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》，依法采取當事人議價、定向詢價、網絡詢價、委托評估等方式確定財產處置參考價；直接采取委托評估的方式確定財產處置參考價的，應符合《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》第十四條、十五條的規定。

6．（可直接委托評估的情形）當事人議價不能或不成，對工業廠房，在建工程，商鋪較多的綜合市場，裝修裝飾財產價值較高的不動產等不適合通過定向詢價、網絡詢價等方式確定財產處置參考價的，執行法院可以直接采取委托評估的方式確定財產處置參考價。

對工業廠房，評估范圍應包含廠區內的附屬設施，如貨用電梯、行車、吊車、環保設施、消防設施、供水配電設施、綠化苗木等；對價值較大的專業設備、綠化苗木等，可由不動產評估機構另行轉委托具有相關資質的機構進行評估，評估報告應對較大價值的附屬設施或其綠化苗木等單獨列明其財產清單和估值；對用地現狀情況，可視情委托專業機構進行現場測繪，避免出現實際用地超出用地紅線或小于證載面積的瑕疵或估值失真情況。

對裝修裝飾財產價值較高的不動產，評估報告應對其裝修裝飾的財產清單和價值予以單獨列明。

三、保管與騰退

7．（裁定拍賣前的保管）查封的不動產，可以允許被執行人或占有人繼續使用；繼續使用可能嚴重減損不動產價值或不利于變價的，應當委托第三人或者指定申請執行人保管，保管人不得使用。

委托第三人保管的，保管費用由被執行人負擔，并在變價款中作為變價費用優先扣除。

8.（裁定拍賣后不動產的騰退與例外）執行法院裁定拍賣不動產后，一般應及時騰空后再拍賣，但符合下列情形之一的除外：

(1)案外人對不動產的占有合法且可以對抗申請執行人。

(2)占有人己繳納騰空保證金并作出書面騰空承諾的。騰空保證金金額可按1至6個月的租金或拍賣房產評估價（處置參考價）的5-10%標準計算；被處置不動產為被執行人及其所撫養家屬維持生活所必需的居住房屋的，可不繳納騰空保證金，但應在保證書中寫明“如不按時騰退，執行法院可在安置費中扣除相應金額”。

 (3)不騰空拍賣更有利于財產變價的。

被執行人下落不明的，執行法院可進行強制騰空。對核實物品需要另行存放保管的物品，由申請執行人提供場所或者墊付租金，并在拍賣價款中預留物品保管費用。

案外人以對不動產的占有可以對抗申請執行人為由提出異議的，執行法院不得在異議審查期間以“現狀處置”為由對不動產進行拍賣、變賣。

9．（先拍后騰的保管與騰空保證金的處理）執行法院根據本指引第8條決定先拍后騰的，執行法院應明確告知占有使用人負有妥善保管拍賣財產的義務，確保不動產不出現人為損害導致的價值貶損，占有人須明確承諾拍賣成交后無條件騰空，并配合法院現場勘驗、現場看樣等工作。

被執行人或占有人在保證書承諾的期限內主動騰退清空的，退還已繳騰空保證金；被執行人或占有人在保證書承諾的期限內未騰退清空并經執行法院催告，在合理期限內仍拒不騰退清空的，執行法院應強制騰空，對已繳納的騰空保證金，執行法院可以沒收，并依次用于支付強制騰空費用、買受人因遲延交付而產生的租賃費用損失、清償債務、上繳財政。

四、案外人占有不動產的審查

10．（帶租拍賣異議的處理）執行法院根據調查情況初步判斷案外人對不動產的租賃可以對抗申請執行人的，應及時就租賃期限、租金數額、租金支付方式等情況，征詢申請執行人的意見，并制作執行筆錄。

申請執行人未書面同意帶租拍賣的，執行法院應告知案外人及時提出保護租賃的書面異議，對該異議可按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條的規定進行審查。

11．（抵押、查封后租賃異議的處理）人民法院執行抵押權設立或法院查封后出租的房屋，案外人以“未告知抵押情況”、“不知道房屋被查封”為由向執行法院提出書面異議的，異議審查期間可不停止執行。

五、公告與公示

12．（不動產信息的公示）執行法院按照本指引第1條、第2條查明的有關情況，應當在拍賣公告中公示，詳細告知競買人。

拍賣的不動產有權屬證書，評估報告（或其他定價依據）的，應將權屬證書、評估報告副本（或其他定價依據）作為附件上傳至網拍頁面進行公示。

13．（公告中的特別提示）法律、行政法規和當地規劃、招商引資、環境保護等政策對買受人資格，條件有特殊規定，需要引起競買人注意的情形的，執行法院應在拍賣公告中予以提示。

六、付款期限與悔拍

14．（付款期限）執行法院可在拍賣公告和成交確認書中要求買受人在規定的期限內將拍賣余款全部匯入指定的賬戶：價款在500萬元人民幣以內的，成交后二十日內繳清余款：價款在500萬元人民幣以上的，成交后三十日內繳清余款。

15．（悔拍的認定及延期付款的例外）拍賣成交后，買受人未在公告規定的期限內支付余款的，執行法院應立即通知買受人支付余款。買受人明確表示不支付余款的，執行法院可認定其悔拍，并裁定重新拍賣。

特殊情況需延期付款的，買受人應書面申請并經申請執行人同意，是否準許由執行法院組成合議庭評議確定，但最長不得超過1個月，且買受人應另行支付逾期付款期間被執行人承擔的遲延履行期間的債務利息（以需繳納的欠款為基數，計算一般債務利息和加倍部分債務利息）。

16．（抵債后遲延付款的處理）以流拍的財產抵債后，承受人未在規定的期限內支付余款的，參照本指引第14、15條執行。

七、稅費負擔

17．（本次變價形成的稅費各自負擔）對于本次變價形成的稅費，相關法律法規明確規定負擔主體的，應由相應主體負擔。

被執行人應負擔本次變價產生的增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、土地增值稅、印花稅，個人所得稅等，買受人負擔印花稅、契稅。

被執行人應負擔的本次變價產生的稅費，由執行法院在拍賣款中扣劃后直接交付稅務部門，也可由買受人先行繳納后向執行法院申請退還墊付的稅費。

18．（歷史欠繳稅費的申請受償與例外）對被執行人的歷史欠繳稅費，稅務部門可依法向執行法院申請受償，但被執行人另有其他財產可供執行的，對稅務部門的申請不予支持。

19．（土地出讓金的負擔）處置國有劃撥土地使用權需補繳的土地出讓金，應當由被執行人依法負擔。執行法院可在拍賣款中扣劃后直接交付相關部門。執行法院不應在拍賣公告和特別提示中載明由買受人負擔。

九、其他

20（網絡變價的參照適用）執行法院通過互聯網平臺以變賣方式處置財產的，參照本指引執行。

21（實施時間）本指引自下發之日起執行。下發之日已公告拍賣、變賣的，可不執行本指引的規定。

來源：網絡