2015年8月，被告張三購買了某商品房，并與物管公司簽訂承諾書，約定業主自愿遵守《前期物業服務合同》。根據《前期物業服務合同》等約定，該小區住宅物業費按每月每平方米2元計算，逾期未繳納按每日千分之三支付違約金。

接到房屋后，張三的房屋出現漏水，他以此為由拒交物業費。該案開庭審理期間，經過法院調解，原告物管公司同意只收本金，并自愿放棄違約金，但張三仍拒絕繳納物管費。

法律規定

《中華人民共和國民法典》第二十四章 物業服務合同

第九百三十七條 物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。

第九百四十四條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。 法院意見

張三作為小區業主，享受了物業服務，應當按物業合同約定交納物業費。現張三以房屋質量導致漏水拒交物業費，因房屋質量問題的責任主體非物管公司，若張三因房屋漏水造成損失，可另行提起訴訟主張，張三以房屋質量問題拒交物管費無法律依據，其依法應當承擔物業費及違約金，但每日千分之三的利率過高，予以調整。

律師意見

物業服務合同與房屋買賣合同是兩種不同法律關系，房屋質量問題的抗辯不能對抗物業費繳納的訴請。根據《民法典》第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。及合同相對性的原則，房屋漏水應通過與開發商協商或訴訟的手段予以維權，但是物業公司若按照合同約定提供了相應的服務，則張三就應該按約定支付物業費。

業主需明確物業服務的范圍。即通過雙方簽訂的物業服務合同來明確物業服務范圍，業主拒交物業費的合理理由應當為物業公司在提供物業服務的過程中存在違約情形，而物業公司存在違約的前提是其未履行合同所約定的物業服務義務，而物業服務義務的履行范圍即為物業服務范圍，所以業主應當依據業主與物業公司之間關于物業服務的約定來確定物業服務范圍，業主的抗辯理由不在物業服務范圍內的，則不能對抗物業公司要求其交納物業費的合理請求。例如，業主房屋外面的公共部分發生問題，物業公司有義務進行維修的義務，但對于業主房屋內部出現的問題，則不在物業公司提供物業服務的范圍。