因開發(fā)商沒辦出房產(chǎn)證，再加上個人與物業(yè)公司沒有簽訂物業(yè)合同，業(yè)主王某借機拖欠8年物業(yè)費沒交，物業(yè)公司無奈狀告王某，要求支付物業(yè)費用共計4500余元。法院審理后認為，物業(yè)公司已提供了事實上的物業(yè)服務，業(yè)主理應繳納物業(yè)費，最終原告訴請獲支持。

　　2007年起，甲物業(yè)公司開始對某小區(qū)實行物業(yè)管理，因為小區(qū)業(yè)委會當時還沒成立，故沒有與業(yè)主簽訂正式的物業(yè)服務合同。起初，物業(yè)費標準是0.35元/平方米/月，到了2009年起調(diào)整為0.45元/平方米/月。可面對如此低的收費，還是有業(yè)主拖著不交，王某就是其中一戶。

　　剛?cè)胱⌒^(qū)之初，王某還及時繳納，持續(xù)了兩年，王某便開始拖欠，一拖就是好幾年。期間，甲物業(yè)公司以上門張貼或投入信箱的形式催促滿一年不繳納物業(yè)費的業(yè)主，而且每年上、下半年各發(fā)送一次催款通知，卻始終沒有任何效果。

　　最后，甲物業(yè)公司只好起訴到法院，要求王某支付2009年1月起至2016年12月的物業(yè)費共4500余元。

　　王某倒是理直氣壯，表示不繳納物業(yè)費自然有他的道理：一方面，他2007年就購買了該小區(qū)的房子，可開發(fā)商卻始終沒有辦出房產(chǎn)證，一直到2017年王某提起訴訟，開發(fā)商才將房產(chǎn)證辦出。

　　另一方面，他并沒有與甲物業(yè)公司簽訂有效的物業(yè)合同，一直認為是開發(fā)商在對小區(qū)進行物業(yè)管理，2007年-2008年的物業(yè)費也是交給開發(fā)商，但開發(fā)商具體管理到何時他并不清楚，所以甲物業(yè)公司必須出具對小區(qū)進行物業(yè)管理的書面依據(jù)。基于上述理由，王某表示他不會支付一分錢的物業(yè)費。

法院判決

　　法院審理后認為，雖然雙方并未簽訂物業(yè)服務合同，但根據(jù)原告實際上為被告提供了事實上的物業(yè)服務，可以取得相應報酬。

　　被告作為小區(qū)業(yè)主享受了原告提供的物業(yè)服務，理應繳納物業(yè)費用，最終判決被告支付原告物業(yè)管理費4500余元。

評析一、房產(chǎn)證沒下來，業(yè)主可以拒交物業(yè)費嗎?

　　房產(chǎn)證下沒下來和交不交物業(yè)費是不相干的兩件事情。開發(fā)商不辦房產(chǎn)證，業(yè)主可以起訴并要求其承擔違約責任，但不能以此為由拒交物業(yè)費。

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起90日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。

　　由于開發(fā)商的原因造成購房者未在合同約定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)證;或者期房預購人在房屋交付之日起90日內(nèi)未取得房產(chǎn)證或者已竣工商品房的買受人自訂立合同之日起90日內(nèi)未能取得房產(chǎn)證的，開發(fā)商應當承擔違約責任。

二、物業(yè)公司追討物業(yè)費的訴訟時效有多長?

　　根據(jù)《民法總則》的規(guī)定，追索物業(yè)服務費案件應當適用普通訴訟時效，即三年。同時，訴訟時效還存在中斷的情形，即訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷，從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。

三、逾期未辦房產(chǎn)證可能存在的4大問題?

　　1、法定要件不齊。可能缺《國有土地使用權證》、《建設工程規(guī)劃驗收核實證》、《建筑工程竣工驗收備案證》。

　　2、企業(yè)拖欠稅款缺《銷售不動產(chǎn)發(fā)票》，且可能擅自挪用代收代繳購房人辦證稅款。

　　3、企業(yè)將已銷售的房屋再行設置抵押或司法查封。

　　4、企業(yè)倒閉、注銷，無人牽頭辦理。

　　本案中，王某以開發(fā)商未給自己辦理房產(chǎn)證的理由來拒交物業(yè)費，顯然，是沒弄清楚誰才是真正侵害自己權益的主體，并且，以侵犯他人的權益來維護自身的利益，這種做法明顯不可取。

　　根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定“在業(yè)主委員會成立后，業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理合同，對全體業(yè)主具有約束力”。

　　如果業(yè)主委員會未與物業(yè)公司簽訂服務合同，但物業(yè)公司提供了事實服務，業(yè)主則應按實際發(fā)生的服務價格向物業(yè)公司交納相應費用，作為對其已提供服務的補償。

　　雖然該小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，未簽訂物業(yè)服務合同，但甲公司向該小區(qū)提供了事實服務，王某屬于該小區(qū)事實業(yè)主，理應繳納物業(yè)費用。

來源：網(wǎng)絡

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