房產(chǎn)登記與共同共有的聯(lián)系

房屋的共同共有是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的公民或法人對(duì)同一房屋平等的，不分份額的享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。《物權(quán)法》第九十五條規(guī)定“共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。”共同共有的產(chǎn)生基于一定的共同關(guān)系，這種共同關(guān)系，或是由法律直接規(guī)定，如夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系、合伙合同關(guān)系。在共同共有中，各個(gè)共有人對(duì)共同共有的房屋是平等地享有、占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時(shí)共同承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。每個(gè)共有人在使用房屋時(shí)都不能排斥其他共有人的使用權(quán)利。

按份共有是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的公民或法人按照各自占有的份額，分別對(duì)共同所有的房屋享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。《物權(quán)法》第九十四條規(guī)定“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。”就是說(shuō)，各個(gè)共有人對(duì)共有房屋按照各自的份額享有所有權(quán)，這種份額并不是指把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權(quán)，而是共有人對(duì)共有的房屋整體按各自的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。各共有人雖然擁有一定的份額，但是共有人的權(quán)利并不僅限于共有房屋的某一部分上，而是基于共有房屋的全部。例如，甲乙二人共有四間房屋，雙方各占二分之一，這并不是指甲乙二人分別各占有兩間房屋，甲占東面兩間，乙占西面兩間，而是指兩個(gè)人對(duì)這四間房屋都享有權(quán)利和義務(wù)，該權(quán)利和義務(wù)的份額由共有人所占的份額進(jìn)行分配。

共同共有與按份共有的聯(lián)系與區(qū)別

作為共有關(guān)系的兩種形式，按份共有與共同共有具有一些相同點(diǎn)：兩者都是由兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)和共同承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，共有人的權(quán)利都基于共有物的全部。但兩者又有很大的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1、產(chǎn)生的依據(jù)不同。房屋的共同共有根據(jù)共同關(guān)系產(chǎn)生，以某種共同關(guān)系的存在作為發(fā)生的必要條例。例如，以夫妻關(guān)系存在為必要條件，以家庭關(guān)系存在為必要條件，以合伙關(guān)系存在為必要條件。而按份共有則不需要這個(gè)前提條件，只需要共有人的共同意志而發(fā)生。

2、享有權(quán)利的范圍不同。在共同共有中，共有的房屋是不分份額的，共有人對(duì)共有的房屋平等地享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，只要有共同關(guān)系存在，就不能劃分各共有人的房產(chǎn)份額。只有在共同共有關(guān)系終止時(shí)，才可以對(duì)共有房產(chǎn)進(jìn)行分額，確定自己的份額。例如，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同購(gòu)買(mǎi)的一套四房?jī)蓮d商品房，就不能劃分哪間房是丈夫的，哪間房是妻子的。假如夫妻離婚，即可依法進(jìn)行分割。而按份共有，是按照各自的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的。

3、對(duì)共有房屋的處分方式不同。根據(jù)《民法通則》第七十八條的規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓?zhuān)诔鍪蹠r(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”可見(jiàn)，在按份共有中各共有權(quán)人可以自由處分共有房產(chǎn)中屬于自己的份額，而無(wú)需征得其他共有人的同意，其他共有人只能在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。而共同共有的房屋，共有人要對(duì)共有房產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)，必須取得全體共有人的同意或者占份額三分之二以上的人同意，否則，部分共有人擅自處分的共有房產(chǎn)，一般情況下都認(rèn)定為無(wú)效。《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”可見(jiàn)，共有人有權(quán)對(duì)整個(gè)財(cái)產(chǎn)作出處分權(quán)利，但由于共有財(cái)產(chǎn)屬于全體共有人所有，因此，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分，如轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、設(shè)定抵押等，都必須取得經(jīng)占份額三分之二以上的共有人或者全體共同共有人同意。但是，如果某個(gè)或某幾個(gè)共有人處分共有財(cái)產(chǎn)，其他共有人明知而不提出異議，則視為同意。共有人同意處分共有財(cái)產(chǎn)的意思有書(shū)面同意的、口頭同意或默示的方式。如果共有人就共有物的處分達(dá)不成一致的協(xié)議，可以按照多數(shù)共有人或擁有半數(shù)以上份額的共有人的意見(jiàn)處理。但是多數(shù)人在處分共有財(cái)產(chǎn)時(shí)，不得損害少數(shù)人的利益，否則，受害的共有人可通過(guò)司法途徑解決。

從上面我們可以清晰地看出，房屋的共同共有是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的公民或法人對(duì)同一房屋平等的，不分份額的享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。也就是共同共有，不是按份來(lái)決定。如果你情況比較復(fù)雜，網(wǎng)提供律師在線(xiàn)咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢(xún)。