房產(chǎn)登記與共同共有的聯(lián)系

房屋的共同共有是指兩個或者兩個以上的公民或法人對同一房屋平等的，不分份額的享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。《物權(quán)法》第九十五條規(guī)定“共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。”共同共有的產(chǎn)生基于一定的共同關(guān)系，這種共同關(guān)系，或是由法律直接規(guī)定，如夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系、合伙合同關(guān)系。在共同共有中，各個共有人對共同共有的房屋是平等地享有、占有、使用、收益和處分的權(quán)利，同時共同承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。每個共有人在使用房屋時都不能排斥其他共有人的使用權(quán)利。

按份共有是指兩個或者兩個以上的公民或法人按照各自占有的份額，分別對共同所有的房屋享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。《物權(quán)法》第九十四條規(guī)定“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。”就是說，各個共有人對共有房屋按照各自的份額享有所有權(quán)，這種份額并不是指把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權(quán)，而是共有人對共有的房屋整體按各自的份額享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。各共有人雖然擁有一定的份額，但是共有人的權(quán)利并不僅限于共有房屋的某一部分上，而是基于共有房屋的全部。例如，甲乙二人共有四間房屋，雙方各占二分之一，這并不是指甲乙二人分別各占有兩間房屋，甲占東面兩間，乙占西面兩間，而是指兩個人對這四間房屋都享有權(quán)利和義務(wù)，該權(quán)利和義務(wù)的份額由共有人所占的份額進行分配。

共同共有與按份共有的聯(lián)系與區(qū)別

作為共有關(guān)系的兩種形式，按份共有與共同共有具有一些相同點：兩者都是由兩個或兩個以上的人對同一項財產(chǎn)享有所有權(quán)和共同承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，共有人的權(quán)利都基于共有物的全部。但兩者又有很大的區(qū)別，主要表現(xiàn)在：

1、產(chǎn)生的依據(jù)不同。房屋的共同共有根據(jù)共同關(guān)系產(chǎn)生，以某種共同關(guān)系的存在作為發(fā)生的必要條例。例如，以夫妻關(guān)系存在為必要條件，以家庭關(guān)系存在為必要條件，以合伙關(guān)系存在為必要條件。而按份共有則不需要這個前提條件，只需要共有人的共同意志而發(fā)生。

2、享有權(quán)利的范圍不同。在共同共有中，共有的房屋是不分份額的，共有人對共有的房屋平等地享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，只要有共同關(guān)系存在，就不能劃分各共有人的房產(chǎn)份額。只有在共同共有關(guān)系終止時，才可以對共有房產(chǎn)進行分額，確定自己的份額。例如，夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同購買的一套四房兩廳商品房，就不能劃分哪間房是丈夫的，哪間房是妻子的。假如夫妻離婚，即可依法進行分割。而按份共有，是按照各自的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)的。

3、對共有房屋的處分方式不同。根據(jù)《民法通則》第七十八條的規(guī)定：“按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權(quán)利。”《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。”可見，在按份共有中各共有權(quán)人可以自由處分共有房產(chǎn)中屬于自己的份額，而無需征得其他共有人的同意，其他共有人只能在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。而共同共有的房屋，共有人要對共有房產(chǎn)進行處分時，必須取得全體共有人的同意或者占份額三分之二以上的人同意，否則，部分共有人擅自處分的共有房產(chǎn)，一般情況下都認定為無效。《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”可見，共有人有權(quán)對整個財產(chǎn)作出處分權(quán)利，但由于共有財產(chǎn)屬于全體共有人所有，因此，對共有財產(chǎn)的處分，如轉(zhuǎn)讓、贈與、設(shè)定抵押等，都必須取得經(jīng)占份額三分之二以上的共有人或者全體共同共有人同意。但是，如果某個或某幾個共有人處分共有財產(chǎn)，其他共有人明知而不提出異議，則視為同意。共有人同意處分共有財產(chǎn)的意思有書面同意的、口頭同意或默示的方式。如果共有人就共有物的處分達不成一致的協(xié)議，可以按照多數(shù)共有人或擁有半數(shù)以上份額的共有人的意見處理。但是多數(shù)人在處分共有財產(chǎn)時，不得損害少數(shù)人的利益，否則，受害的共有人可通過司法途徑解決。

從上面我們可以清晰地看出，房屋的共同共有是指兩個或者兩個以上的公民或法人對同一房屋平等的，不分份額的享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。也就是共同共有，不是按份來決定。如果你情況比較復(fù)雜，網(wǎng)提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。