拍賣(mài)案例.jpg)
上海某投資管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)委托人)是本市一家國(guó)有資產(chǎn)管理和處置公司,長(zhǎng)年來(lái)均在代表國(guó)資委并購(gòu)和處置各類(lèi)國(guó)有資產(chǎn)。原先其處置方式均為協(xié)議轉(zhuǎn)讓?zhuān)涨霸摴緸榱朔蠂?guó)有資產(chǎn)的處置的有關(guān)規(guī)定,使國(guó)有資產(chǎn)處置程序合法化、透明化和公開(kāi)化,決定將位于浦東新金橋大廈第19層,建筑面積為1763.06平方米的辦公用房及2個(gè)地下停車(chē)位通過(guò)本公司以開(kāi)拍賣(mài)的方式予以出售。
因此,委托人于2008年7月1日與本公司簽訂了該房產(chǎn)的“委托拍賣(mài)合同”,并按照本公司要求提供了營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人授權(quán)委托書(shū)、評(píng)估報(bào)告、房地產(chǎn)權(quán)證等拍賣(mài)必備的材料,并在評(píng)估價(jià)的基礎(chǔ)上確定拍賣(mài)保留價(jià)為2442萬(wàn)元。
為了確保此次房產(chǎn)拍賣(mài)各方當(dāng)事人的利益和拍賣(mài)的合法性,本公司在接受委托后即按照公司的業(yè)務(wù)流程和要求,開(kāi)始對(duì)該房產(chǎn)的占有情況、權(quán)利限制、租賃、欠費(fèi)等情況進(jìn)行調(diào)查。從浦東房交中心查詢(xún)的結(jié)果來(lái)看,該房產(chǎn)權(quán)屬明晰,無(wú)任何權(quán)利限制,可以隨時(shí)交易并辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。在此前提下,本公司工作人員走訪(fǎng)了該樓物業(yè),了解其有無(wú)存在欠費(fèi),順便咨詢(xún)了每月的物業(yè)管理費(fèi)及辦公樓里水電的分?jǐn)偡绞剑员銓⒏嗟男畔?zhǔn)確無(wú)誤地告知競(jìng)買(mǎi)人,省卻他們來(lái)回奔波的自行調(diào)查。不僅如此,我們還對(duì)該房產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)值進(jìn)行了摸底調(diào)查,除在物業(yè)處咨詢(xún)外,還走訪(fǎng)了周邊多家房產(chǎn)中介公司,并在房產(chǎn)交易網(wǎng)上搜索了近期的成交價(jià)格。調(diào)查發(fā)現(xiàn),委托人此次委托的價(jià)格已和市場(chǎng)價(jià)基本持平,利潤(rùn)空間很小,所以?xún)r(jià)格因素是決定此次拍賣(mài)成功與否的關(guān)鍵。
在后期調(diào)查中,工作人員發(fā)現(xiàn)該樓層中2套辦公室被美國(guó)某控股有限公司上海代表處在使用。帶有租賃這一情況委托人在委托時(shí)并未告知。于是工作人員及時(shí)向委托人詢(xún)問(wèn)了此事。經(jīng)查后,委托人確認(rèn)了此事,并告知該代表處的租賃期截止日為2008年8月31日。為了及時(shí)回籠資金,委托人表示可以帶租約進(jìn)行拍賣(mài)。根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律的規(guī)定,如果承租人有意購(gòu)買(mǎi)其租賃的房產(chǎn),則在同等條件下享有“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。因此,為了維護(hù)承租人的合法權(quán)益,本公司在委托人的配合下對(duì)承租人是否愿意參加拍賣(mài)上門(mén)進(jìn)行了詢(xún)問(wèn)。該公司表示無(wú)購(gòu)買(mǎi)欲望,但為了手續(xù)合法,不在拍賣(mài)后留有后遺癥,本公司要求該公司以書(shū)面形式確認(rèn)了放棄參加拍賣(mài)和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的權(quán)利。
在完成所有調(diào)查工作后,本公司把重點(diǎn)精力放在了對(duì)外招商上。首先在本公司的網(wǎng)站上發(fā)布招商信息,希望通過(guò)網(wǎng)絡(luò)來(lái)發(fā)掘一些客戶(hù)。其次,在本公司固有的房產(chǎn)客戶(hù)群體中發(fā)布信息,通過(guò)書(shū)面推介書(shū)向客戶(hù)介紹該辦公樓的優(yōu)勢(shì)。該幢辦公樓當(dāng)時(shí)是由金橋開(kāi)發(fā)區(qū)出資建造,大樓外立面大氣、雄偉,目前在金橋地區(qū)是最高的一幢辦公樓,地理位置優(yōu)越,位于新金橋路和金橋路路口,緊鄰著名的碧云國(guó)際社區(qū),馬路對(duì)面即是金橋高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū),商業(yè)配套設(shè)施完善。樓內(nèi)入駐的企業(yè)基本為在金橋工業(yè)區(qū)設(shè)廠(chǎng)的世界500強(qiáng)企業(yè)。最后,本公司于2008年7月10日在全國(guó)性報(bào)紙——《中國(guó)企業(yè)報(bào)》上刊登了拍賣(mài)公告,希望國(guó)內(nèi)有實(shí)力又有愿望在浦東金橋發(fā)展的企業(yè)能夠參加此次拍賣(mài)。公告內(nèi)容包括標(biāo)的物地址、咨詢(xún)看樣日期、注意事項(xiàng)、拍賣(mài)地點(diǎn)、拍賣(mài)日期等,符合《拍賣(mài)法》規(guī)定。通過(guò)我們的努力,最終有2家企業(yè)在拍賣(mài)前辦理了競(jìng)拍登記手續(xù)并交納了拍賣(mài)保證金,具備了法定的競(jìng)買(mǎi)人資格。一家客戶(hù)是本市某企業(yè),也是本公司固有的客戶(hù)網(wǎng)絡(luò)中的其中之一。另一家是河南省某起重機(jī)公司,是看到拍賣(mài)公告后決定參加拍賣(mài)的。在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷且拍賣(mài)底價(jià)又基本與市場(chǎng)價(jià)持平的情況下能有兩家企業(yè)參加拍賣(mài),確實(shí)使本公司感到非常高興,同時(shí)也慶幸我們的努力沒(méi)有白費(fèi)。
第一、政府主導(dǎo)拆遷,土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買(mǎi)安置回遷房 案列:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝,與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元,企業(yè)已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定,在土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助30...
都說(shuō)炒股有風(fēng)險(xiǎn),買(mǎi)房穩(wěn)賺。但事實(shí)上,買(mǎi)房也存在各種陷阱和始料未及的風(fēng)險(xiǎn)。但對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō),買(mǎi)房不像買(mǎi)賣(mài)其他商品一樣,能夠迅速積累買(mǎi)賣(mài)經(jīng)驗(yàn),防范購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn),一旦中招損失巨大。購(gòu)房中有哪些風(fēng)險(xiǎn)? 法院提示: 抵押房、抵債房、共有房、多戶(hù)...
除一般買(mǎi)賣(mài)合同外,現(xiàn)實(shí)中也存在特殊形式的買(mǎi)賣(mài),包括分期付款買(mǎi)賣(mài)、憑樣品買(mǎi)賣(mài)、試用買(mǎi)賣(mài)、所有權(quán)保留下的買(mǎi)賣(mài)、招標(biāo)投標(biāo)買(mǎi)賣(mài)、拍賣(mài)等。此外,由于具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的標(biāo)的物買(mǎi)賣(mài)中知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬也存在特殊之處,故一并收錄。法 典 條 款第六百三十四條【分期付...
起 訴 狀 原告 ,男/女, 族,19 年 月 日出生,住 ,公民身份號(hào)碼 。 聯(lián)系方式 。 被告 房地產(chǎn)有限公司,住所地 。法定代表人 ,經(jīng)理。訴訟請(qǐng)求: 1、依法判決被告協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)證; 2、判決被告支付違約金 元; 3、本案...
案例問(wèn)題1:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的,買(mǎi)受人已支付全部購(gòu)房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,房屋是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)及其權(quán)利實(shí)現(xiàn)順位指導(dǎo)意見(jiàn):最高法院民一庭傾向性意見(jiàn)認(rèn)為,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的,買(mǎi)受人已支付全部購(gòu)房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登...
閱讀提示申請(qǐng)人為防止被執(zhí)行人隱匿轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)以保護(hù)其合法權(quán)利和利益,往往會(huì)在訴前或訴中申請(qǐng)法院對(duì)被申請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)采取保全措施,但此時(shí)申請(qǐng)人申請(qǐng)保全的財(cái)產(chǎn)金額因尚無(wú)生效法律文書(shū)的確認(rèn),超標(biāo)的額保全以及因保全錯(cuò)誤引起的損害賠償糾紛因此而生。本...
1引言《合同法》第二百八十六條發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工...
案例問(wèn)題1:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的,買(mǎi)受人已支付全部購(gòu)房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,房屋是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)及其權(quán)利實(shí)現(xiàn)順位指導(dǎo)意見(jiàn):最高法院民一庭傾向性意見(jiàn)認(rèn)為,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的,買(mǎi)受人已支付全部購(gòu)房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登...
裁判規(guī)則1.建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使范圍不包括因發(fā)包人違約所造成的損失——中鐵二十二局集團(tuán)第四工程有限公司與安徽瑞訊交通開(kāi)發(fā)有限公司、安徽省高速公路控股集團(tuán)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛案案例要旨:建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的...
你好!1、按順序。 2、是的,如果不夠第一順序償還的話(huà),你無(wú)法因此拍賣(mài)得到補(bǔ)償。僅代表個(gè)人觀(guān)點(diǎn),不喜勿噴,謝謝。起訴開(kāi)發(fā)商延遲交房,要求賠償違約金。準(zhǔn)備好購(gòu)銷(xiāo)合同,寫(xiě)好起訴狀列明訴訟費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商支付列明違約條款關(guān)于向開(kāi)發(fā)商訴求逾期交房違約金...