如果想要回答如何處置不良地產的問題，就要先回答正常的房產是如何變成不良的。不良的生成模式也就決定了最終的處置模式。

第一類就是涉及違規、違建、超建的房產。這種房產在一線城市比較常見，比如政府批復10萬㎡，結果開發商建了11萬㎡，在如今規范的市場背景下，此類房產會面臨拿不到批文，進而拿不到銷售證的局面，由此造成開發商無法實現銷售、進而無法支付工程款和銀行貸款，變成不良。

在面臨此類不良房產時，其資產的估值核心就是判斷項目能否通過合法合規的程序獲得合法的政府批文和手續，還需要有一群專業人士，不僅對城市規劃、房地產等相關領域的法律、法規特別熟悉，而且還知道如何與當地政府很好地溝通，協調上上下下十多個部門，能夠在法律、法規允許的范圍內找到一個很好地解決方案。

第二類是由于政府政策變更、政府領導換屆、城市規劃調整而導致的不良。比如招商引資優惠政策被取消、城市片區控規調整等。這種風險主要發生在商業環境并不是很友好或者政治不穩定的地區，項目以大的城市綜合體為主，且十分考驗投資機構與政府溝通協調能力和應對政策變化的能力，不確定性高，定價難。對于這樣的項目，除非低成本的長線大資金，否則難以撼動，處置模式也以慢慢消化為主。

第三類是由于復雜的債權、債務糾紛進而形成的不良房地產。這種以民營企業投資的地產項目居多。比如有位民企老板，之前拿地項目估值10個億，從銀行借了5個億，信托借了3億，又以股權質押的形式從民間融資了1個億，相當于10億的項目借了9億。后來，由于項目沒設計好，銷量上不去，資金無法回籠，現金流斷裂，所有債權人一擁而上，將其訴之法律，法院將整個項目查封，進而導致項目更是無法動工和銷售，債權債務人都凍在里面出不來，進而形成利滾利的局面。這種不良房產項目在強二線城市比較常見，比如杭州、蘇州、青島等，甚至早年在上海、北京也有類似的案例。

第四類純粹是基于市場原因導致的不良。如果一個地區的市場供應量過大，可能未來十年都處于去庫存階段，那么，房產項目變為不良也就不足為奇。這樣的不良房產，關鍵就是看資產價格有多便宜，只要收購的成本夠低，慢慢賣，也總是能消化完的。

如何處置這些不良地產

事實上，回歸到不良房產處置模式的本源，無外乎兩種方式，一是轉手，二是盤整，將不良資產主動改良成優質資產。

在新常態下，舊的策略越發失效，部分三、四線城市的住宅價格不再上漲，在電商的沖擊下，商業物業租金疲軟，工業用地價格甚至呈現下跌態勢，轉手空間的收窄也迫使投資者真正介入到房地產項目開發盤活中，充當地產商的角色。

銀行不良債權里面很多抵押物是三四線小城市的購物中心、工業地產或者寫字樓。比如銀行不良債權的抵押物是一塊土地，這樣的資產如果不好轉手，那只能找個房地產開發商與其合作，將土地建成房產，再慢慢銷售，而有些爛尾樓本身就是在建工程，如果設計、定位、房型存在問題，那么，對于投資人來說，接下來可能就需要改變房型，重新規劃一下，而這通常要求投資者對于基礎資產非常熟悉。

改造處置這些地產時，要考慮到這種三四線商業地產的流動性問題。但如果有穩定的現金流，就可以考慮非標的退出渠道。比如，將這種具有現金流的商業物業打包在一起做成房地產資產證券化（REITS），甚至IPO上市或者賣給上市公司和地產基金都有可能，或者打包成理財產品通過金融資產交易所實現流動性或者退出，非傳統的退出渠道需要各種金融工具，以通過資本市場套現。從全球不良資產投資發展歷程來看，掌握了核心的金融與地產技術、知識、人才，并能結合自己的牌照優勢的基金團隊，往往才能獲取最大收益。

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