如果想要回答如何處置不良地產(chǎn)的問題，就要先回答正常的房產(chǎn)是如何變成不良的。不良的生成模式也就決定了最終的處置模式。

第一類就是涉及違規(guī)、違建、超建的房產(chǎn)。這種房產(chǎn)在一線城市比較常見，比如政府批復(fù)10萬(wàn)㎡，結(jié)果開發(fā)商建了11萬(wàn)㎡，在如今規(guī)范的市場(chǎng)背景下，此類房產(chǎn)會(huì)面臨拿不到批文，進(jìn)而拿不到銷售證的局面，由此造成開發(fā)商無(wú)法實(shí)現(xiàn)銷售、進(jìn)而無(wú)法支付工程款和銀行貸款，變成不良。

在面臨此類不良房產(chǎn)時(shí)，其資產(chǎn)的估值核心就是判斷項(xiàng)目能否通過(guò)合法合規(guī)的程序獲得合法的政府批文和手續(xù)，還需要有一群專業(yè)人士，不僅對(duì)城市規(guī)劃、房地產(chǎn)等相關(guān)領(lǐng)域的法律、法規(guī)特別熟悉，而且還知道如何與當(dāng)?shù)卣芎玫販贤ǎ瑓f(xié)調(diào)上上下下十多個(gè)部門，能夠在法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)找到一個(gè)很好地解決方案。

第二類是由于政府政策變更、政府領(lǐng)導(dǎo)換屆、城市規(guī)劃調(diào)整而導(dǎo)致的不良。比如招商引資優(yōu)惠政策被取消、城市片區(qū)控規(guī)調(diào)整等。這種風(fēng)險(xiǎn)主要發(fā)生在商業(yè)環(huán)境并不是很友好或者政治不穩(wěn)定的地區(qū)，項(xiàng)目以大的城市綜合體為主，且十分考驗(yàn)投資機(jī)構(gòu)與政府溝通協(xié)調(diào)能力和應(yīng)對(duì)政策變化的能力，不確定性高，定價(jià)難。對(duì)于這樣的項(xiàng)目，除非低成本的長(zhǎng)線大資金，否則難以撼動(dòng)，處置模式也以慢慢消化為主。

第三類是由于復(fù)雜的債權(quán)、債務(wù)糾紛進(jìn)而形成的不良房地產(chǎn)。這種以民營(yíng)企業(yè)投資的地產(chǎn)項(xiàng)目居多。比如有位民企老板，之前拿地項(xiàng)目估值10個(gè)億，從銀行借了5個(gè)億，信托借了3億，又以股權(quán)質(zhì)押的形式從民間融資了1個(gè)億，相當(dāng)于10億的項(xiàng)目借了9億。后來(lái)，由于項(xiàng)目沒設(shè)計(jì)好，銷量上不去，資金無(wú)法回籠，現(xiàn)金流斷裂，所有債權(quán)人一擁而上，將其訴之法律，法院將整個(gè)項(xiàng)目查封，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目更是無(wú)法動(dòng)工和銷售，債權(quán)債務(wù)人都凍在里面出不來(lái)，進(jìn)而形成利滾利的局面。這種不良房產(chǎn)項(xiàng)目在強(qiáng)二線城市比較常見，比如杭州、蘇州、青島等，甚至早年在上海、北京也有類似的案例。

第四類純粹是基于市場(chǎng)原因?qū)е碌牟涣肌Ｈ绻粋€(gè)地區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)量過(guò)大，可能未來(lái)十年都處于去庫(kù)存階段，那么，房產(chǎn)項(xiàng)目變?yōu)椴涣家簿筒蛔銥槠妗＿@樣的不良房產(chǎn)，關(guān)鍵就是看資產(chǎn)價(jià)格有多便宜，只要收購(gòu)的成本夠低，慢慢賣，也總是能消化完的。

如何處置這些不良地產(chǎn)

事實(shí)上，回歸到不良房產(chǎn)處置模式的本源，無(wú)外乎兩種方式，一是轉(zhuǎn)手，二是盤整，將不良資產(chǎn)主動(dòng)改良成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

在新常態(tài)下，舊的策略越發(fā)失效，部分三、四線城市的住宅價(jià)格不再上漲，在電商的沖擊下，商業(yè)物業(yè)租金疲軟，工業(yè)用地價(jià)格甚至呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，轉(zhuǎn)手空間的收窄也迫使投資者真正介入到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)盤活中，充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商的角色。

銀行不良債權(quán)里面很多抵押物是三四線小城市的購(gòu)物中心、工業(yè)地產(chǎn)或者寫字樓。比如銀行不良債權(quán)的抵押物是一塊土地，這樣的資產(chǎn)如果不好轉(zhuǎn)手，那只能找個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商與其合作，將土地建成房產(chǎn)，再慢慢銷售，而有些爛尾樓本身就是在建工程，如果設(shè)計(jì)、定位、房型存在問題，那么，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，接下來(lái)可能就需要改變房型，重新規(guī)劃一下，而這通常要求投資者對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)非常熟悉。

改造處置這些地產(chǎn)時(shí)，要考慮到這種三四線商業(yè)地產(chǎn)的流動(dòng)性問題。但如果有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，就可以考慮非標(biāo)的退出渠道。比如，將這種具有現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)打包在一起做成房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（REITS），甚至IPO上市或者賣給上市公司和地產(chǎn)基金都有可能，或者打包成理財(cái)產(chǎn)品通過(guò)金融資產(chǎn)交易所實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性或者退出，非傳統(tǒng)的退出渠道需要各種金融工具，以通過(guò)資本市場(chǎng)套現(xiàn)。從全球不良資產(chǎn)投資發(fā)展歷程來(lái)看，掌握了核心的金融與地產(chǎn)技術(shù)、知識(shí)、人才，并能結(jié)合自己的牌照優(yōu)勢(shì)的基金團(tuán)隊(duì)，往往才能獲取最大收益。

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